Consegna dell’immobile: ultime sentenze

Contratto di vendita; termini per la contestazione dei vizi; inidoneità del bene consegnato o mancanza delle qualità promesse; tutela del promittente compratore; azione di risoluzione del preliminare; azione di riduzione del prezzo.

Responsabilità oggettiva nei confronti dei terzi

Nei confronti dei terzi danneggiati dall’esecuzione di opere effettuate in forza di in contratto di appalto, il committente è sempre gravato della responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 c.c., la quale non può venir meno per la consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse, bensì trova un limite esclusivamente nel ricorso del caso fortuito; il che naturalmente non esclude ulteriori responsabilità ex art. 2043 c.c. del committente e/o dell’appaltatore.

Cassazione civile sez. III, 22/04/2022, n.12909

Terzi danneggiati dall’esecuzione di opere

Nei confronti dei terzi danneggiati dall’esecuzione di opere effettuate in forza di un contratto di appalto il committente è sempre gravato dalla responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 c.c., la quale non può venir meno per la consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse con l’unica eccezione del caso fortuito (fattispecie relativa alla responsabilità del titolare dell’immobile soprastante e della ditta che avevano eseguito dei lavori di ristrutturazione per i danni subiti dall’appartamento di proprietà del danneggiato a seguito dell’allagamento che si era verificato a cagione anche dell’errata installazione di alcuni serramenti in un cavedio).

Cassazione civile sez. III, 28/12/2021, n.41709

Affidamento di un appalto

In tema di appalto, l’appaltante -committente non perde il controllo sulla cosa anche se abbia in concreto affidato alla ditta appaltatrice l’esecuzione dei lavori: pertanto sarà il committente a rispondere nei confronti dei terzi eventualmente danneggiati dall’esecuzione delle opere effettuate, in virtù della responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 c.c., che non è esclusa dalla consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse, ma trova limite solo nel verificarsi del caso fortuito esimente.

Tribunale Cagliari sez. II, 06/10/2021, n.2966

Opere in appalto

Nei confronti di terzi danneggiati dall’esecuzione di opere, effettuate in forza di contratto di appalto, il committente è gravato dalla responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 c.c.. Tale responsabilità non può venir meno per la consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse e trova limite esclusivamente nel caso fortuito.

Cassazione civile sez. III, 17/03/2021, n.7553

Certificato di abitabilità dell’immobile

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.

Tribunale Cassino sez. I, 16/02/2021, n.217

Risoluzione del contratto di vendita di immobile

In materia di vendita di immobile destinata ad abitazione, il difetto assoluto del certificato di abitabilità, ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo, integra la fattispecie della consegnadi aliud pro alio.

Tribunale Forli’, 21/01/2021, n.52

Ritardata consegna dell’immobile dal costruttore

Nessuna penale può essere richiesta per la ritardata consegna dell’immobile da parte del costruttore, se la relativa clausola presente nel contratto preliminare non è stata riportata anche nel contratto definitivo.

A chiarirlo è la Cassazione accogliendo il ricorso della società costruttrice, condannata a pagare dai giudici di merito circa 20 mila euro in favore dell’acquirente, ovvero 150 euro per ogni giorno di ritardo della consegna rispetto alla data inizialmente prevista. Per la Suprema corte però, essendo la clausola penale contenuta solo nel contratto preliminare e non anche nel contratto definitivo, essa non può applicarsi, posto che le pattuizioni contenute nel contratto preliminare devono ritenersi superate, inclusa la penale per la tardiva consegna dell’immobile, se non riprodotte nel definitivo.

Cassazione civile sez. II, 23/10/2020, n.23307

Contratto preliminare: la consegna dell’immobile prima della stipula del definitivo

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Cassazione civile sez. II, 27/05/2020, n.9953

Consegna dell’immobile: determina un passaggio di proprietà?

Quanto agli effetti del contratto preliminare ad effetti anticipati, con la consegna dell’immobile a seguito del preliminare ad effetti anticipati non si verifica un passaggio del diritto di proprietà e, dunque, la relazione tra il promissario acquirente e il bene deve essere definita come detenzione qualificata, non idonea a concretizzare l’acquisizione della proprietà mediante usucapione; resta salva la cosiddetta interversione nel possesso ex art. 1141 c.c. in base alla quale, in presenza di determinate condizioni, si può verificare un mutamento della detenzione in possesso con conseguente possibilità di usucapire il bene, laddove il detentore abbia nel corso del rapporto iniziato ad esercitare sul bene un potere di fatto nomine proprio.

Tribunale Brindisi, 09/03/2020, n.425

Diritto dell’acquirente alla risoluzione del contratto: prescrizione

In tema di compravendita, il termine di prescrizione del diritto dell’acquirente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, derivante dalla consegna di aliud pro alio, decorre, ai sensi dell’articolo 2935 del codice civile, non dalla data in cui si verifica l’effetto traslativo, ma dal momento in cui, rispettivamente, ha luogo l’inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo comunque riguardo all’epoca di accadimento del fatto lesivo per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall’incuria del titolare del diritto.

Nel caso di specie, avente a oggetto la richiesta di risoluzione di una vendita di un immobile abusivo, il Tribunale ha considerato sussistente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio, ma ha anche ritenuto prescritto il diritto alla risoluzione, in quanto dalla vendita alla scoperta del carattere abusivo del bene erano passati circa venti anni.

Tribunale Monza sez. I, 16/04/2020, n.627

Azioni a tutela del promissario acquirente

In tema di contratto preliminare ad effetti anticipati, la consegna dell’immobile effettuata prima della stipula del contratto definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione per l’esercizio delle azioni edilizie, presupponendo, i suddetti oneri, l’avvenuto trasferimento del diritto sulla cosa; sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Cassazione civile sez. I, 09/04/2019, n.9953

La licenza di abitabilità

Il venditore di un bene immobile destinato ad un uso che comporta la frequentazione da parte delle persone, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità (o di agibilità per gli immobili commerciali). Senza la licenza di abitabilità (o di agibilità) l’immobile non acquista, infatti, la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico sociale, trattandosi di un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene.

Pertanto, chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata rilasciata la licenza di abitabilità, mentre il venditore ha l’obbligo di provvedere ad ottenere dalle competenti autorità la licenza di abitabilità e di consegnarla all’acquirente all’atto stesso della consegna dell’immobile venduto (trattandosi di un documento relativo all’uso della cosa venduta: art. 1477 ult. comma c.c..

Tribunale Macerata, 13/03/2018, n.300

Contratto preliminare: la consegna dell’immobile

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 del Cc, e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Cassazione civile sez. II, 05/02/2018, n.2755

Termine contrattualmente pattuito per la consegna dell’immobile

Anche se il termine contrattualmente pattuito per la consegna dell’immobile così come promesso in vendita non può considerarsi, ai sensi dell’art. 1457 c.c., essenziale poiché per volontà espressa deve intendersi una volontà inequivocabile e certa, nel senso che non è sufficiente una frase del tipo “la prestazione sarà effettuata entro e non oltre” o equivalenti, ma occorre la precisazione che alla scadenza del termine il contratto si intenderà risolto, questa Corte altresì ritiene che l’inadempimento di parte venditrice (la quale, rispetto alla prevista data non risultava avere completato l’immobile come promesso in vendita) possa senz’altro considerarsi di gravità tale da determinare la risoluzione del contratto in questione.

Corte appello Reggio Calabria, 09/03/2018, n.136

Consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Cassazione civile sez. I, 15/04/2016, n.7584

Inidoneità del bene consegnato o mancanza nello stesso delle qualità promesse

La consegna dell’immobile oggetto del contratto preliminare di vendita effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto, ed il preliminare non produce tale effetto.

Ne consegue che, nel caso in cui il promissario acquirente sia stato immesso nella disponibilità materiale del bene prima della stipula del definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente — senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta — ad opporre la “exceptio inadimpleti contractus” al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita, altresì, a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2015, n.3028

Consegna dell’immobile e termine di decadenza per opporre i vizi

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto.

Ne consegue che, nel caso del promissario acquirente che sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, l’esistenza di vizi non considerati al momento della stipula del preliminare consente al predetto di agire in risoluzione dello stesso preliminare, perché l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; inoltre, il promissario acquirente ben può, a fronte del rifiuto del venditore a stipulare, optare per l’adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. agendo contemporaneamente con l’azione quanti minoris per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione.

Tribunale Torre Annunziata, 13/01/2014, n.221

Contratto preliminare a consegna anticipata

Nella fattispecie del contratto preliminare a consegna anticipata collegata alla pattuizione accessoria di comodato gratuito, non è invocabile da parte del promissario acquirente inadempiente la disposizione di cui all’art. 1810 c.c., dovendo ritenere strettamente collegate le sorti del contratto preliminare alla pattuizione accessoria prevedente la consegna dell’immobile secondo il principio del “simul stabunt simul cadent”.

Tribunale Monza sez. II, 07/01/2014

Risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto; ne consegue che nell’ipotesi, ricorrente nel caso in esame, di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresì a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

Cassazione civile sez. II, 11/10/2013, n.23162

Trasferimento del diritto al promissario acquirente

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo ancorché effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto al promissario acquirente; in presenza di vizi della cosa il promissario acquirente può agire per la risoluzione del preliminare, perché l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Tuttavia, il promissario acquirente che voglia invece stipulare il contratto ben può, a fronte del rifiuto del venditore a stipulare, optare per l’adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. agendo contemporaneamente con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione perché la decadenza e la prescrizione della garanzia, presuppongono il perfezionamento della vendita.

Cassazione civile sez. II, 17/06/2013, n.15098

Obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile, non realizzando la sua normale funzione economico-sociale. Medesimo obbligo vale, con riferimento al certificato di agibilità, qualora si tratti di immobile destinato ad uso commerciale.

Il venditore ha quindi l’obbligo di ottenere dall’autorità competente la licenza di abitabilità o di agibilità – costituente requisito giuridico essenziale del bene compravenduto – che deve essere rimessa all’acquirente al momento della consegna dell’immobile in esecuzione degli obblighi di cui all’art. 1477 c.c., legittimando la violazione di tale obbligo, sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento.

Tribunale Pescara, 07/04/2011, n.568

Contratto di compravendita: la restituzione dell’immobile

Quando in un contratto preliminare di compravendita sia convenuta la consegna dell’immobile prima della stipula dell’atto definitivo, la relazione che viene ad instaurarsi tra il promissario acquirente e il bene è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata (salva la dimostrazione di un’interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.).

Conseguentemente, in caso di restituzione dell’immobile, il promissario acquirente non potrà invocare l’art. 1150 c.c. (che attribuisce il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie e all’indennità per i miglioramenti recati), trattandosi di norma eccezionale dettata in favore del possessore, non suscettibile di applicazione analogica.

Cassazione civile sez. II, 22/07/2010, n.17245