Preliminare di vendita: ultime sentenze

Preliminare di vendita di immobili; rifiuto di stipulare il contratto definitivo.

Contratto preliminare di vendita immobiliare

L’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l’identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale occorre che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento; trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta, l’accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell’oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione.

Corte appello Perugia sez. I, 03/06/2021, n.323

Preliminare di vendita immobiliare: assenza degli estremi della concessione edilizia

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita di immobile, la mancanza nel contratto degli estremi della concessione edilizia, licenza edilizia o permesso a costruire o della concessione in sanatoria o della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento della relativa oblazione o per gli edifici realizzati prima del 1.9.1967 la dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario attestante l’anteriorità rispetto a tale data dell’inizio dell’opera impedisce al giudice di pronunciare la sentenza ex art. 2932 c.c..

Corte appello Genova sez. III, 13/04/2021, n.426

Preliminare di vendita di un immobile affetto da vizi e difformità

A fronte di un preliminare di vendita di un immobile, da consegnare prima della stipula del definitivo, affetto da vizi e difformità che senza renderlo oggettivamente diverso per struttura e funzione incidano sul suo valore o su secondarie modalità di godimento, il promissario acquirente, oltre alla alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, può esperire sia l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, ex articolo 2932 del Cc, chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo; sia limitare a quest’ultima la propria domanda, il cui accoglimento consentirà alle parti di procedere alla stipulazione del contratto definitivo sulla base del minore corrispettivo fissato dal giudice, ferma restando, in caso di rifiuto di una di esse, la possibilità per l’altra di chiedere la sentenza sostitutiva del contratto.

Corte appello Perugia, 02/04/2021, n.208

Richiesta di risoluzione di contratto preliminare

In materia contrattuale, il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale, ai sensi dell’articolo 1457 del Cc, solo quando, all’esito di indagine, da condurre alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione «entro e non oltre» quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.

Nel caso di specie, avente ad oggetto la richiesta di risoluzione di contratto preliminare di vendita di un immobile, il Tribunale ha ritenuto di escludere la natura essenziale del termine indicato nel dedotto preliminare, attesa la natura, l’oggetto ed il comportamento tenuto dalle parti, da cui non può desumersi che le stesse subordinassero l’utilità economica dell’affare al termine così come pattuito.

Tribunale Potenza, 30/03/2021, n.353

Immobili privi della necessaria concessione edificatoria

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione limitatamente ai contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione della nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. .

Cassazione civile sez. II, 05/03/2021, n.6191

Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto

L’esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso può essere domandata dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari, né è di ostacolo al trasferimento l’intervenuta divisione, alla quale il promissario abbia partecipato, ai sensi dell’art. 1113 c.c., prestandovi consenso.

Cassazione civile sez. II, 29/01/2021, n.2110

Preliminare vendita di immobile: validità

Ai fini della validità del preliminare di vendita di un bene immobile, l’indicazione del bene oggetto della futura vendita può essere anche incompleta, e mancare, perciò, dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché sia certo che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, a condizione che l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile.

Cassazione civile sez. II, 19/11/2020, n.26351

Preliminare vendita di immobile: mancata dichiarazione del pignoramento

La mancata dichiarazione del pignoramento dell’immobile oggetto del contratto preliminare di vendita costituisce inadempimento di non scarsa importanza a carico del promittente, che dà accesso sia ai rimedi contrattuali ricavabili dalla disciplina generale del contratto, tra cui gli artt. 1385 e 1453 c.c., sia ai rimedi previsti dalla disciplina del contratto definitivo, tra cui l’art. 1482 c.c., con facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la fissazione di un termine per la liberazione dell’immobile o optare per la risoluzione o la riduzione del prezzo.

Cassazione civile sez. II, 16/09/2020, n.19294

Preliminare vendita di immobile: nullità

Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali; in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà sia anche “aliunde” o “per relationem” logicamente ricostruibile.

(Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto che non vi fossero elementi sufficienti che consentissero di ritenere determinato né tantomeno determinabile l’oggetto del preliminare, non contenendo lo stesso gli elementi idonei ad individuare in modo inequivoco i necessari elementi identificativi dell’immobile).

Tribunale Nola sez. I, 16/09/2020, n.1304

Preliminare di vendita

Nel preliminare di vendita di bene indiviso considerato quale “unicum”, la prestazione dei promittenti venditori ha natura indivisibile, poiché ciascun promittente venditore non solo si obbliga a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota, ma promette anche il fatto altrui e, cioè, il consenso degli altri, attesa l’unitarietà della prestazione.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva condannato uno dei promittenti venditori alla restituzione, in favore del promissario acquirente, del doppio della caparra, nonostante l’inadempimento all’obbligo di prestare il consenso fosse ascrivibile all’altro comproprietario).

Cassazione civile sez. II, 18/02/2020, n.4013

Rilascio della concessione in sanatoria

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge (in termini conformi alla nuova normativa in materia), in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c..

Corte appello Venezia sez. III, 07/02/2020, n.399

Scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo

L’art. 1479, comma 1, c.c. non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza da parte del promissario compratore dell’altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo il promittente venditore può adempiere all’obbligo di procurargliene l’acquisto; seppure ignaro dell’altruità della cosa, il promissario acquirente, quindi, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine, ma, per converso, lo stesso non è inadempiente se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene.

Ne discende che quest’ultimo non può in tale situazione avvalersi della clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita per il caso di inutile decorso del termine, mancando l’essenziale condizione dell’inadempimento del promissario.

Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.787

Eccezioni nuove nel giudizio di opposizione allo stato passivo

Nel giudizio di opposizione allo stato passivo non possono essere proposte domande nuove e non possono essere prese in considerazione questioni non rilevabili d’ufficio che l’opponente abbia dedotto solo nella fase di opposizione, per le esigenze di celerità che caratterizzano lo  svolgimento del giudizio e la necessità di salvaguardare la posizione di altri creditori concorrenti i cui diritti potrebbero essere pregiudicati dall’ammissione di crediti per ragioni diverse da quelle dedotte nella fase sommaria, con la conseguenza che il giudice dovrà decidere esclusivamente sulla base delle eccezioni e delle conclusioni del curatore, nonché delle eccezioni formulate dagli altri creditori.

[Nel caso di specie, il tribunale ha rigettato il ricorso della società opponente, che nella fase davanti al giudice delegato aveva fatto valere unicamente la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. di un contratto preliminare di vendita di immobili (peraltro limitandosi ad inoltrare una lettera di comunicazione di risoluzione del contratto, senza aver proposto la necessaria domanda giudiziale prima della dichiarazione di fallimento) e soltanto nella fase di opposizione aveva fatto valere la risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c.].

Tribunale Nola sez. II, 05/02/2020

Preliminare di compravendita immobiliare: l’oggetto del contratto

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di determinare l’oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili “aliunde”, idonei a consentire in modo inequivoco l’identificazione del bene oggetto della futura vendita, trova un limite qualora questo sia individuato per “relationem” in un atto destinato a formare parte integrante dell’accordo negoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi esterni diversi dall’atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto non determinato, né altrimenti determinabile, il bene promesso in vendita, giacché identificato dalle parti mediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegata al contratto, non prodotta, però, in giudizio).

Cassazione civile sez. II, 24/01/2020, n.1626

Contratto preliminare di vendita e diritto per i promissari acquirenti

Il contratto preliminare per la vendita di un bene immobile in costruzione non può contenere per l’adempimento un termine essenziale poiché i promissari acquirenti hanno diritto a non stipulare il contratto definitivo sino a che non siano ultimati i lavori a meno che non sia specificato nel contratto che sia essenziale.

Nel caso di specie,  si trattava di un immobile in costruzione ove i promissari acquirenti non avevano pagato le rate mensili concordate ma i promissari venditori erano inadempienti l’attore aveva richiesto la risoluzione del contratto sul presupposto che i promissari acquirenti non avessero completato l’immobile che conteneva vizi.

Tribunale Monza sez. I, 21/01/2020, n.60

Preliminare di vendita: cosa deve comunicare il mediatore al promissario acquirente?

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l’immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d’acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile).

Cassazione civile sez. II, 12/11/2019, n.29229

Preliminare di compravendita immobiliare: il mancato completamento delle opere promesse

Il mancato completamento delle opere promesse con il preliminare di compravendita immobiliare non rientra nella nozione di vizio della cosa venduta, che consiste in un’imperfezione materiale o in un difetto della cosa, tale da incidere sulla sua utilizzabilità o sul suo valore, relativo ad anomalie del processo di produzione, di fabbricazione, di formazione o di conservazione (trattandosi di inadempimento di prestazioni di facere accessorie alla prestazione principale di dare oggetto del preliminare, dovrà applicarsi la disciplina generale della responsabilità per inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 ss. c.c.

Tribunale Pisa, 02/12/2019, n.1235

Preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui: obblighi del promittente venditore

Per quanto concerne il preliminare di vendita di cosa altrui, appare utile rammentare che il promittente venditore – il quale si obbliga a trasmettere la proprietà di un bene di cui non ha ancora la titolarità – può alternativamente adempiere al preliminare acquisendo la proprietà del bene e trasferendola al promissario acquirente con il contratto definitivo, oppure procurandogli l’acquisto direttamente ad opera del terzo proprietario.

Tribunale Ancona sez. I, 21/11/2019, n.1968

La provenienza donativa dell’immobile

In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.

Cassazione civile sez. II, 12/12/2019, n.32694

Rilascio della concessione in sanatoria

La sanzione della nullità prevista dall’articolo 40, della legge n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’articolo 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Deriva da quanto precede, pertanto, che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex articolo 2932 del codice civile.

Cassazione civile sez. III, 15/11/2019, n.29717

Preliminare con prezzo da pagare alla stipula del definitivo

Nel caso in cui le parti di un preliminare di vendita immobiliare abbiano convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell’offerta di cui al secondo comma dell’art. 2932 cod. civ. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, essendo tale offerta necessariamente implicita nella domanda, sicché, in tale ipotesi, deve senz’altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso e il pagamento del prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.

Tribunale Latina sez. I, 21/08/2019, n.1985

Preliminare di vendita di un immobile: esecuzione in forma specifica 

Per l’esecuzione in forma specifica, a norma dell’art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell’art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell’affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla trascrizione.

Cassazione civile sez. II, 29/07/2019, n.20439