L’esperto | Articoli

Preliminare di vendita: ultime sentenze

11 Maggio 2020
Preliminare di vendita: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: contratto preliminare di vendita di immobili; lettera di comunicazione di risoluzione del contratto; rifiuto di stipulare il contratto definitivo.

Preliminare di vendita

Nel preliminare di vendita di bene indiviso considerato quale “unicum”, la prestazione dei promittenti venditori ha natura indivisibile, poiché ciascun promittente venditore non solo si obbliga a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota, ma promette anche il fatto altrui e, cioè, il consenso degli altri, attesa l’unitarietà della prestazione.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva condannato uno dei promittenti venditori alla restituzione, in favore del promissario acquirente, del doppio della caparra, nonostante l’inadempimento all’obbligo di prestare il consenso fosse ascrivibile all’altro comproprietario).

Cassazione civile sez. II, 18/02/2020, n.4013

Rilascio della concessione in sanatoria

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge (in termini conformi alla nuova normativa in materia), in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c..

Corte appello Venezia sez. III, 07/02/2020, n.399

Scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo

L’art. 1479, comma 1, c.c. non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza da parte del promissario compratore dell’altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo il promittente venditore può adempiere all’obbligo di procurargliene l’acquisto; seppure ignaro dell’altruità della cosa, il promissario acquirente, quindi, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine, ma, per converso, lo stesso non è inadempiente se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene.

Ne discende che quest’ultimo non può in tale situazione avvalersi della clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita per il caso di inutile decorso del termine, mancando l’essenziale condizione dell’inadempimento del promissario.

Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.787

La provenienza donativa dell’immobile

In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.

Cassazione civile sez. II, 12/12/2019, n.32694

Rilascio della concessione in sanatoria

La sanzione della nullità prevista dall’articolo 40, della legge n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’articolo 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Deriva da quanto precede, pertanto, che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex articolo 2932 del codice civile.

Cassazione civile sez. III, 15/11/2019, n.29717

Preliminare con prezzo da pagare alla stipula del definitivo

Nel caso in cui le parti di un preliminare di vendita immobiliare abbiano convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell’offerta di cui al secondo comma dell’art. 2932 cod. civ. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, essendo tale offerta necessariamente implicita nella domanda, sicché, in tale ipotesi, deve senz’altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso e il pagamento del prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.

Tribunale Latina sez. I, 21/08/2019, n.1985

Preliminare di vendita di un immobile: esecuzione in forma specifica 

Per l’esecuzione in forma specifica, a norma dell’art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell’art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell’affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla trascrizione.

Cassazione civile sez. II, 29/07/2019, n.20439

Eccezioni nuove nel giudizio di opposizione allo stato passivo

Nel giudizio di opposizione allo stato passivo non possono essere proposte domande nuove e non possono essere prese in considerazione questioni non rilevabili d’ufficio che l’opponente abbia dedotto solo nella fase di opposizione, per le esigenze di celerità che caratterizzano lo  svolgimento del giudizio e la necessità di salvaguardare la posizione di altri creditori concorrenti i cui diritti potrebbero essere pregiudicati dall’ammissione di crediti per ragioni diverse da quelle dedotte nella fase sommaria, con la conseguenza che il giudice dovrà decidere esclusivamente sulla base delle eccezioni e delle conclusioni del curatore, nonché delle eccezioni formulate dagli altri creditori.

[Nel caso di specie, il tribunale ha rigettato il ricorso della società opponente, che nella fase davanti al giudice delegato aveva fatto valere unicamente la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. di un contratto preliminare di vendita di immobili (peraltro limitandosi ad inoltrare una lettera di comunicazione di risoluzione del contratto, senza aver proposto la necessaria domanda giudiziale prima della dichiarazione di fallimento) e soltanto nella fase di opposizione aveva fatto valere la risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c.].

Tribunale Nola sez. II, 05/02/2020

Preliminare di compravendita immobiliare: l’oggetto del contratto

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di determinare l’oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili “aliunde”, idonei a consentire in modo inequivoco l’identificazione del bene oggetto della futura vendita, trova un limite qualora questo sia individuato per “relationem” in un atto destinato a formare parte integrante dell’accordo negoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi esterni diversi dall’atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto non determinato, né altrimenti determinabile, il bene promesso in vendita, giacché identificato dalle parti mediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegata al contratto, non prodotta, però, in giudizio).

Cassazione civile sez. II, 24/01/2020, n.1626

Contratto preliminare di vendita e diritto per i promissari acquirenti

Il contratto preliminare per la vendita di un bene immobile in costruzione non può contenere per l’adempimento un termine essenziale poiché i promissari acquirenti hanno diritto a non stipulare il contratto definitivo sino a che non siano ultimati i lavori a meno che non sia specificato nel contratto che sia essenziale.

Nel caso di specie,  si trattava di un immobile in costruzione ove i promissari acquirenti non avevano pagato le rate mensili concordate ma i promissari venditori erano inadempienti l’attore aveva richiesto la risoluzione del contratto sul presupposto che i promissari acquirenti non avessero completato l’immobile che conteneva vizi.

Tribunale Monza sez. I, 21/01/2020, n.60

Preliminare di vendita: cosa deve comunicare il mediatore al promissario acquirente?

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l’immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d’acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile).

Cassazione civile sez. II, 12/11/2019, n.29229

Preliminare di compravendita immobiliare: il mancato completamento delle opere promesse

Il mancato completamento delle opere promesse con il preliminare di compravendita immobiliare non rientra nella nozione di vizio della cosa venduta, che consiste in un’imperfezione materiale o in un difetto della cosa, tale da incidere sulla sua utilizzabilità o sul suo valore, relativo ad anomalie del processo di produzione, di fabbricazione, di formazione o di conservazione (trattandosi di inadempimento di prestazioni di facere accessorie alla prestazione principale di dare oggetto del preliminare, dovrà applicarsi la disciplina generale della responsabilità per inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 ss. c.c.

Tribunale Pisa, 02/12/2019, n.1235

Preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui: obblighi del promittente venditore

Per quanto concerne il preliminare di vendita di cosa altrui, appare utile rammentare che il promittente venditore – il quale si obbliga a trasmettere la proprietà di un bene di cui non ha ancora la titolarità – può alternativamente adempiere al preliminare acquisendo la proprietà del bene e trasferendola al promissario acquirente con il contratto definitivo, oppure procurandogli l’acquisto direttamente ad opera del terzo proprietario.

Tribunale Ancona sez. I, 21/11/2019, n.1968



Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube