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Agente immobiliare: ultime sentenze

8 Aprile 2021
Agente immobiliare: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: domanda per il riconoscimento della qualifica professionale di agente immobiliare; risoluzione del contratto ha diritto alla restituzione dell’importo pagato a titolo di caparra; truffa commessa da un agente immobiliare nei confronti del cliente.

Diritto alla provvigione nella mediazione negoziale atipica

Il diritto alla provvigione spettante al mediatore incaricato dall’acquirente non può poi essere escluso per il fatto che la parte venditrice si fosse rivolta ad altro agente immobiliare, essendo configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cd. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni.

Tribunale La Spezia, 16/10/2020, n.482

Grava sull’agente immobiliare l’onere di provare la diligenza professionale

Concorre l’onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parti di tutte le questioni a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare. La capacità patrimoniale delle parti è, sicuramente, un elemento di rilievo per la sicurezza e risulta erroneo ritenere che la norma ex art. 1759 c.c. non possa trovare applicazione alle condizioni personali e patrimoniali relative alle parti.

Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20512

Agente immobiliare: riconoscimento della qualifica

In ordine alla domanda per il riconoscimento della qualifica professionale di agente immobiliare, è legittimo il provvedimento con cui si esige dall’interessato — già svolgente in Germania attività di mediazione immobiliare — una misura compensativa consistente nell’espletamento di una prova attitudinale, considerato che la professione di agente immobiliare in Germania non è regolamentata (essendo sufficiente il possesso di una licenza comunale) e che le disposizioni giuridiche in materia commerciale, tributaria, fiscale e civilistica del diritto tedesco si differenziano in modo sostanziale da quelle dell’ordinamento giuridico italiano.

T.A.R. Bolzano, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 04/06/2018, n.193

Agente immobiliare e truffa contrattuale

In tema di truffa contrattuale i raggiri caratterizzano il dolo in contrahendo. (Nel caso di specie, si trattava di un agente immobiliare che aveva proposto l’affitto di un appartamento incassando la caparra e dando una serie di appuntamenti per far visionare l’immobile senza mai presentarsi, rendendosi alla fine irreperibile).

Tribunale Avellino sez. I, 04/06/2018, n.1064

Difetto di abitabilità del locale mansardato

Integra l’ipotesi di truffa contrattuale la condotta dell’agente immobiliare che omette di comunicare al contraente persona offesa il difetto di abitabilità del locale mansardato annesso all’immobile compravenduto.

Cassazione penale sez. II, 21/12/2017, n.1730

Contratto preliminare di compravendita: obbligo di registrazione

Il contratto preliminare di compravendita è un negozio vincolante, che sancisce le condizioni alle quali avverrà successivamente la compravendita immobiliare. Il contratto preliminare deve essere registrato anche quando avviene tra privati, sia che si faccia ricorso all’intervento di un agente immobiliare, sia che, invece, si svolga in assenza di intermediari. In caso di mediazione, solitamente è l’agente immobiliare stesso a provvedere alla registrazione del contratto.

La registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula del contratto: se si provvede oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi e l’ammontare della sanzione sarà dipendente dall’entità del ritardo.

Comm. trib. prov.le Arezzo sez. I, 04/04/2017, n.83

Diritto alla provvigione dell’agente immobiliare

Qualora l’agente immobiliare riceva l’incarico da una delle parti intermediate si ricade nell’ipotesi della mediazione atipica, assimilabile, come disciplina, al contratto di mandato per cui la provvigione sorge a prescindere dall’effettiva conclusione dell’affare, quando si verifichi l’evento cui le parti hanno collegato la provvigione medesima.

Tribunale Roma sez. X, 16/06/2016, n.12196

Risoluzione del contratto e restituzione della caparra

Essendo sottoposto l’immobile promesso in vendita gravato da diritti di servitù, trattandosi di aggravi ulteriori non menzionati dal promittente venditore, anche in base alla previsione della clausola risolutiva espressa di cui si è avvalso il promissario acquirente, in presenza di tali iscrizioni, ricorre il presupposto per dichiarare risolto il contratto con restituzione della caparra.

Mentre, nei confronti dell’agente immobiliare, che pur si era assunto l’impegno di verificare la situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell’immobile, non va comunque accolta la domanda di risarcimento del danno, in quanto non risulta provato alcun danno patito dal promissario, che con la risoluzione del contratto ha diritto alla restituzione dell’importo pagato a titolo di caparra, quale valutazione anticipata dell’importanza dell’inadempimento, per cui resta preclusa al tribunale ogni valutazione sull’effettiva incidenza, nell’economia del contratto.

Tribunale Trento, 27/11/2015, n.1134

Conclusione dell’affare e diritto alla provvigione

Per quanto attiene alla figura dell’agente immobiliare, è pacifico che la conclusione dell’affare e il conseguente diritto alla provvigione per il mediatore coincide con la conclusione del contratto preliminare e non del rogito notarile, con la conseguenza, per quanto attiene agli aspetti fiscali, che quanto corrisposto da coloro che hanno concluso l’affare ha natura di costo deducibile e, per l’agente immobiliare, di ricavo imponibile.

Da ciò consegue che, ai fini della configurabilità del reato fiscale di occultamento o distruzione di documenti contabili finalizzato ad evadere le imposte sui redditi o sul valore aggiunto (art. 10 d.lg. n. 74 del 2000), il contratto preliminare deve ritenersi ricompreso tra la documentazione di cui è obbligatoria la conservazione.

Cassazione penale sez. III, 01/12/2011, n.1377

Agente immobiliare: abuso di prestazione d’opera

La nozione di abuso di prestazione d’opera, rilevante ai fini dell’aggravante di cui all’art. 61, n. 11, c.p., si applica a tutti i rapporti giuridici che comportino l’obbligo di un “facere”, bastando che tra le parti vi sia un rapporto di fiducia che agevoli la commissione del reato, a nulla rilevando la sussistenza di un vincolo di subordinazione o di dipendenza (nella specie, l’aggravante è stata ravvisata relativamente a una truffa commessa da un agente immobiliare nei confronti del cliente).

Cassazione penale sez. II, 02/02/2010, n.8530

Attività di agente immobiliare svolta senza l’iscrizione nell’apposito ruolo

È configurabile il delitto di estorsione qualora un soggetto, avendo esercitato attività di agente immobiliare senza essere iscritto nell’apposito ruolo e senza avere quindi titolo alcuno, ai sensi dell’art. 2231 c.c., al pagamento delle relative provvigioni, abbia chiesto ed ottenuto tale pagamento mediante minaccia di adire altrimenti le vie legali.

Cassazione penale sez. II, 21/10/2009, n.1888

Rifiuto di conclusione del contratto: l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione?

Qualora l’eventuale acquirente rifiuti di concludere il contratto, l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione, neanche qualora si configuri il rapporto come “mediazione atipica”, se, come nel caso di specie, le parti avevano espressamente subordinato il diritto di provvigione alla sottoscrizione del contratto preliminare.

Corte appello Genova, 21/02/2006

Attività di agente immobiliare

In tema di diniego di rinnovazione della locazione non abitativa ai sensi dell’art. 29 lett. b) legge n. 392 del 1978, l’intenzione dedotta dal locatore di adibire l’immobile locato all’esercizio di parte del figlio dell’attività di agente immobiliare deve ritenersi priva dei necessari requisiti di serietà e realizzabilità, qualora il beneficiario del richiesto rilascio non abbia fatto ancora nulla per potere iniziare lecitamente l’attività in questione, non essendo in possesso del titolo di studio richiesto dall’art. 2 l. 3 febbraio 1989 n. 39, non avendo superato l’esame alternativamente previsto per l’iscrizione nel ruolo degli agenti immobiliari, ed anzi non avendo neppure acquisito i requisiti necessari per l’ammissione a tale esame.

Tribunale Milano, 29/06/1992



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18 Commenti

  1. Buongiorno, vorrei sapere quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare? Se il mediatore si disinteressa della vendita cosa posso fare?Come si calcola la provvigione del mediatore?

    1. Il mediatore ha diritto ad ottenere la provvigione (ossia il compenso) da ciascuna delle parti intermediate (quindi sia dal venditore che dall’acquirente) quando sussistono tutti i seguenti presupposti:
      regolare iscrizione al registro delle imprese o al REA;
      conclusione dell’affare tra le parti, anche se è avvenuta dopo la scadenza dell’incarico;
      la conclusione dell’affare deve essere avvenuta per via di un’attività riconducibile al mediatore, fosse anche solo l’essersi limitato a presentare venditore e acquirente concordando un giorno per la visita dell’appartamento. Basta, quindi, solo la firma del contratto preliminare, a prescindere poi dal fatto che le parti abbiano o meno stipulato l’atto definitivo di compravendita.
      Non è necessario che il mediatore partecipi a tutte le fasi delle trattative per vantare il diritto al pagamento del compenso. La provvigione va versata anche a prescindere dal fatto che la vendita si sia perfezionata ad un prezzo inferiore a quella indicata dall’agenzia. Scatta la provvigione per l’agenzia immobiliare anche quando un collaboratore accompagna il futuro acquirente a visitare l’appartamento del venditore. Il diritto al compenso sorge se il mediatore mette in contatto le parti anche laddove non intervenga nelle trattative se, senza la sua opera, la vendita non sarebbe stata conclusa. Anche se il rapporto col mediatore nasce per iniziativa di una sola parte, l’altra resta vincolata se ne accetta – anche tacitamente – l’attività di mediazione i cui risultati sono utilizzati per la stipula del contratto. Il mediatore non ha, però, diritto a chiedere il pagamento della provvigione alla parte intermediata che non sia stata posta in grado di conoscere l’opera di intermediazione ed abbia, dunque, incolpevolmente ignorato l’attività del mediatore.
      La provvigione a carico dell’acquirente è calcolata sul prezzo totale della vendita dichiarato nel rogito benché la controparte sia proprietaria solo di una quota dell’immobile: rileva l’acquisto per l’intero.

      1. Mi interessa sapere se ci sono sentenze della Cassazione in riferimento al punto ” Il mediatore non ha, però, diritto a chiedere il pagamento della provvigione alla parte intermediata che non sia stata posta in grado di conoscere l’opera di intermediazione ed abbia, dunque, incolpevolmente ignorato l’attività del mediatore”
        grazie
        Roberto

        1. Per ulteriori informazioni leggi:
          -Il mediatore ha sempre diritto alla provvigione? https://www.laleggepertutti.it/387801_il-mediatore-ha-sempre-diritto-alla-provvigione
          -Quando il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione? https://www.laleggepertutti.it/209014_quando-il-mediatore-immobiliare-ha-diritto-alla-provvigione
          -Agente immobiliare e diritto alla provvigione: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/350096_agente-immobiliare-e-diritto-alla-provvigione-ultime-sentenze
          -Responsabilità del mediatore: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/419817_responsabilita-del-mediatore-ultime-sentenze
          -Mediatore immobiliare: in quali casi spetta la provvigione https://www.laleggepertutti.it/90396_mediatore-immobiliare-in-quali-casi-spetta-la-provvigione
          -Diritto alla provvigione mediatore: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/361629_diritto-alla-provvigione-mediatore-ultime-sentenze
          -Agente immobiliare: provvigione anche se non conclude l’affare? https://www.laleggepertutti.it/164537_agente-immobiliare-provvigione-anche-se-non-conclude-laffare

  2. Scusatemi ma se la conclusione dell’affare è avvenuta dopo la scadenza dell’incarico del mediatore immobiliare, allora devo pagarlo lo stesso?

    1. Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare avvenga per effetto del suo intervento. Non rileva il fatto che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico o che sia decorso un ampio intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative. Ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, infatti, è solo necessario che la conclusione dell’affare sia sempre collegabile al contatto determinato tra le parti originarie. Va, quindi, riconosciuto il diritto alla provvigione in favore di un’agenzia immobiliare se la conclusione dell’affare è ricollegabile all’intervento del mediatore indipendentemente dal fatto che il contratto di vendita dell’immobile sia stato sottoscritto subito dopo la scadenza del termine previsto nell’incarico di mediazione sottoscritto dal venditore. Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore, dopo la disdetta del contratto di mediazione, all’acquirente che ha visionato l’immobile per il tramite dell’agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto.

  3. Io e il venditore abbiamo concluso il contratto preliminare grazie all’attività di un agente. All’ultimo minuto, però ho deciso di non acquistare più e non non andato dal notaio per la firma dell’atto. In questo caso bisogna versare la provvigione all’agente immobiliare?

    1. L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione anche quando la vendita tra le parti non si conclude per colpa di una di queste. In alcuni casi, la provvigione non è dovuta solo se si dimostra che il rifiuto alla stipula dell’affare è giustificato da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore.

  4. Se alla conclusione dello stesso affare contribuiscono più mediatori? Dovrei pagare a tutti le provvigioni?

    1. Se alla conclusione del medesimo affare contribuiscono più mediatori, anche se intervenuti in tempi diversi, ciascuno di questi ha diritto ad una quota della provvigione, purché si sia trattato dello stesso affare sia sotto il profilo soggettivo che oggettivo.

    2. Il diritto del mediatore al compenso sorge ogni qualvolta la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso, valorizzata dalle parti. Pertanto, il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi nell’attività di mediazione, che consiste nella messa in relazione delle parti e costituisce l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare. Dunque, la prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi una conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che in sua assenza il negozio stesso non sarebbe stato concluso.

  5. Se acquisto un appartamento a chi posso chiedere i danni nel caso in cui l’immobile dovesse presentare vizi come un abuso edilizio o il difetto di agibilità? Aspetto delle risposte il prima possibile gentilmente, grazie è urgente.

    1. Il notaio – salvo sia stato espressamente esonerato dalle parti – è tenuto per legge a controllare, prima di eseguire il rogito, se la casa presenta pesi e oneri come ipoteche, pignoramenti, titoli di proprietà di altri soggetti e se è in regola sotto l’aspetto urbanistico. Ma anche l’agente immobiliare deve fare le sue verifiche sulla abitabilità dell’appartamento e non può fidarsi di quello che gli ha detto il venditore. Diversamente è responsabile per truffa contrattuale. A fornire quest’ultima importante indicazione è stata la Cassazione con una sentenza pubblicata ieri. Secondo la Corte, dunque, l’agente immobiliare è responsabile per l’abuso edilizio della casa venduta al proprio cliente.

  6. Un po’ di tempo fa ero alla ricerca di una casa da acquistare, così mi sono rivolto a un’agenzia immobiliare. L’agente mi ha fatto visionare una serie di appartamenti. Finalmente, avevo trovato quello giusto per me. Mi sono consultato con alcuni professionisti del settore della ristrutturazione ed i costi erano abbastanza alti, così ho lasciato perdere in un primo momento. Dopo qualche mese, ho conosciuto un altro agente immobiliare che è riuscito a far scendere il prezzo dell’immobile così avrei potuto sostenere anche le spese per i lavori di intervento. Così ho firmato il rogito ed ho pagato il compenso al mediatore. Dopo un po’ di tempo, il primo agente si è rifatto vivo perché è venuto a sapere del mio acquisto…. Praticamente, anche lui ha preteso la provvigione perché comunque mi ha fatto vedere per primo la casa, ma alla fine lui non mi aveva fatto fare un buon prezzo. Ora, io ho già pagato il secondo agente, mica posso pagare anche lui… Mi sembra una follia!

    1. Il codice civile stabilisce che, se alla conclusione del medesimo affare contribuiscono più mediatori, anche se intervenuti in tempi diversi, ciascuno di questi ha diritto ad una quota della provvigione. Ma che succede se solo l’opera di uno di questi è ritenuta determinante mentre l’altra solo un precedente storico?La giurisprudenza costante della Cassazione afferma che, ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, non è necessario che sia stata proprio l’attività di tale mediatore a comportare la conclusione della compravendita immobiliare; al contrario è sufficiente che il mediatore abbia messo in contatto tra loro l’acquirente e il venditore, così da realizzare quell’antecedente indispensabile per giungere alla firma del contratto definitivo.Pertanto l’intervento di un secondo mediatore non cancella l’attività prestata in precedenza dal primo e l’importanza che la stessa ha avuto nel mettere in relazione le parti tra loro e nella definitiva stipula della compravendita immobiliare. Anche parziali variazioni del contratto (ad esempio quando l’immobile viene intestato al figlio piuttosto che al padre) non incidono su questa regola e il primo mediatore vanta sempre il diritto ad ottenere il pagamento della provvigione.Il mediatore deve avere concretamente contribuito alla conclusione dell’affare (causalità adeguata o efficiente): non è necessario che la sua opera sia la causa unica e diretta della conclusione dell’affare, ma è sufficiente che l’aver posto in relazione le parti costituisca l’antecedente indispensabile senza il quale il contratto non sarebbe stato concluso. Non è quindi necessario che l’attività dell’agente immobiliare perduri fino alla conclusione dell’affare; basta infatti che questi abbia messo tra loro in contatto venditore e compratore e, tra questi, si sia costituito tra le stesse un vincolo giuridico tutelabile in causa. Il termine «affare» peraltro è più ampio di quello di «contratto»; pertanto non è necessario, affinché l’agente immobiliare possa rivendicare la provvigione, che le parti abbiano firmato la compravendita, ma bastano anche le trattative che giungano a uno stadio avanzato.Il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste, salvo che essa dimostri che il proprio comportamento era sorretto da serie motivazioni. Infatti l’opera dell’agente immobiliare deve essere riconosciuta anche quando le parti hanno inizialmente concluso un affare che, successivamente, hanno modificato di comune accordo (ad esempio sottoponendolo a condizione sospensiva). Non vi è, invece, apporto se c’è divergenza tra il contratto proposto dal mediatore e quello effettivamente stipulato dalle parti.

  7. Ci possono essere delle riduzioni delle provvigioni dovute, rispetto a quelle pattuite, ad un mediatore allorché lo stesso, nonostante la conclusione del contratto preliminare tra acquirente e venditore, non si sia preoccupato di verificare la  conformità dell’immobile a livello catastale, urbanistico ed ipotecario e l’assenza di pendenze sull’immobile o sul venditore? Cioè, se il mediatore non ha svolto altra attività all’infuori della rappresentazione dell’esistenza dell’immobile?

    1. Il diritto del mediatore al compenso sorge ogni qualvolta la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso, valorizzata dalle parti. Pertanto, il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi nell’attività di mediazione, che consiste nella messa in relazione delle parti e costituisce l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi una conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che in sua assenza il negozio stesso non sarebbe stato concluso. Per ulteriori informazioni leggi: Provvigione agente immobiliare: quando è dovuta; Agente immobiliare, preliminare di compravendita e provvigione; Agente immobiliare: provvigione anche se non conclude l’affare?; Agente immobiliare: incarico e provvigione; Agente immobiliare: provvigione anche senza incarico o trattative; Nessuna provvigione all’agente immobiliare che fa solo visionare l’appartamento; È legittima la penale all’agente immobiliare?; Mediatore immobiliare: quando risarcisce i danni; Disdetta agenzia immobiliare; Il mediatore ha sempre diritto alla provvigione?.

  8. Se il contratto di lavoro tra una società e l’agente immobiliare prevede una clausola secondo cui: “nel caso in cui l’agente sia impossibilitato allo svolgimento dell’attività lavorativa per più di 1 mese, questi non avrà diritto al corrispettivo fisso riconosciutogli”.
    Si può dire che tale clausola è vessatoria?
    Grazie

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