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Il mediatore ha sempre diritto alla provvigione?

12 Aprile 2020
Il mediatore ha sempre diritto alla provvigione?

Agenzia immobiliare: quando pagare e quando no. Tutte le ultime sentenze. 

Quando compri o vendi casa e decidi di avvalerti di un mediatore immobiliare devi sapere che il mediatore va pagato per il solo fatto di aver messo in contatto le parti, a prescindere dal fatto che le successive trattative siano state da queste stesse condotte autonomamente, ossia senza l’intervento dell’agente, o che, rispetto all’iniziale proposta presentata da quest’ultimo, siano cambiati alcuni degli aspetti meno significativi dell’accordo. In questo senso, quindi, anche a mandato scaduto la provvigione va comunque corrisposta se l’accordo viene stretto da soggetti messi originariamente in contatto proprio dal mediatore. 

Detto così sembrerebbe che il mediatore ha sempre diritto alla provvigione. E invece non è così. La giurisprudenza ha individuato diversi casi in cui il professionista non può accampare pretese. Ne abbiamo individuate alcune sulla base delle più recenti sentenze. Vediamo dunque come la pensano i giudici in merito a questo argomento sempre attuale.

Chi deve pagare il mediatore?

Togliamo subito i dubbi in merito a un equivoco di fondo in ordine all’obbligo di pagare l’agente immobile. 

A dover pagare il mediatore sono entrambe le parti che si sono avvalse della sua opera, quindi sia il venditore che l’acquirente. Come hanno spiegato i giudici della Cassazione, il diritto del mediatore alla provvigione, nei confronti delle parti dell’affare concluso per effetto del suo intervento, dà luogo a due crediti distinti: uno nei confronti del venditore e l’altro verso l’acquirente. Entrambi, infatti, sono tenuti a versare il compenso all’agente immobiliare, salvo patto contrario.  

Quando scatta il diritto alla provvigione?

Il diritto alla provvigione scatta non al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, ma in una fase anteriore, ossia alla conclusione dell’affare, inteso come qualsiasi operazione che generi un obbligo giuridico in capo alle parti. In buona sostanza, è sufficiente che le parti si impegnino a rigirare. Basta pertanto anche la firma del preliminare (ossia il cosiddetto compromesso) per far scattare il diritto dell’agente immobiliare. 

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se non ha stipulato alcun contratto con una o entrambe le parti: basta, infatti, il semplice fatto di averle messe in contatto tra loro agevolando così la conclusione dell’affare. Quindi, non è necessario un precedente conferimento di incarico: l’intermediazione non costituisce necessariamente un vero e proprio contratto, ma un’attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione. 

Quando non va pagato il mediatore? 

Se le parti non volgono alla stipula del definitivo senza un valido e giustificato motivo (come nel caso di un semplice ripensamento), il mediatore va ugualmente pagato ed a pagarlo, come detto sopra, devono essere entrambe le parti. Viceversa, la provvigione non è dovuta se si dimostra che il rifiuto alla stipula dell’affare è giustificato da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore (si pensi a un soggetto fallito o con gravi precedenti penali).

Allo stesso modo, la mancata informazione da parte del mediatore su difformità edilizie, sia pur sanabili, può essere una causa di restituzione della provvigione pagata [1]. Difatti, l’attività svolta dal mediatore come quella di ogni altro contraente, deve essere informata ai principi di correttezza, obblighi di informazione a cui è tenuto il mediatore.

L’obbligo di informazione gravante sul mediatore comprende non soltanto l’obbligo di comunicare alle parti le circostanza a lui note, ma anche quelle conoscibili con l’uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale.

Vi è una parte della giurisprudenza che ritiene che il mediatore non sia tenuto ad indagini di natura tecnico-giuridica, salvo specifico incarico [2], mentre secondo altro orientamento più diffuso negli ultimi anni, egli è tenuto a comunicare: l’eventuale stato di insolvenza di una delle parti, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene, oggetto della conclusione dell’affare, la sussistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, l’esistenza di prelazioni ed opzioni [3].

Secondo un orientamento intermedio, invece, occorre valutare le circostanze del caso concreto: il mediatore è tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell’affare quando “l’affare” presenti particolari caratteristiche, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, può agevolmente procurarsene la conoscenza [4]. 

Nelle pronunce più recenti, la Suprema Corte ha affermato che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto di trasferimento), al fine di individuare circostanze rilevanti circa la conclusione dell’affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione con l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore. Su di lui, peraltro, grava anche il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente [5].

Di conseguenza, non bisogna pagare la provvigione all’agente immobiliare che non ha fornito le informazioni circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, oppure abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, oppure ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere oppure abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.

Se le parti firmano il contratto dopo la scadenza dell’incarico all’agente, è comunque necessario pagare la provvigione. Viceversa, se la conoscenza delle parti è avvenuta dopo la scadenza del contratto con l’agenzia, non bisogna versare alcun compenso.

Secondo la Cassazione [6], il mediatore non ha diritto alla provvigione nel caso in cui il compratore si sia limitato a sottoscrivere una semplice “proposta irrevocabile d’acquisto” con l’agenzia immobiliare. E ciò perché si tratta di un semplice accordo preparatorio in vista di un’intesa più soddisfacente. Si tratta, insomma, di ciò che tecnicamente viene detto “preliminare di preliminare”, che non crea alcun obbligo giuridico tra le parti. 

In secondo luogo, il diritto alla provvigione scatta solo se l’affare concluso dalle parti è, nella struttura principale, identico a quello proposto inizialmente dall’agente. Cambiare una delle parti con un prestanome non serve ad evitare il pagamento nei confronti del professionista [7].

Approfondimenti

Per maggiori informazioni, leggi:


note

[1] Trib. Venezia sent. n. 702 del 4.04.2018.

[2] Cass., sent. 18 gennaio 2006, n. 822 e sent. 4 luglio 2006, n. 15274

[3] Cass., sent. n. 9938/1993; Cass., Sez. III, sent. n. 16382/2009 e sent. 20 agosto 2009, n. 18515.

[4] Cass., sent. 22 marzo 2001, n. 4126 

[5] Cass., sent. n. 18140/2015.

[6] Cass. sent. n. 7781/20.

[7] Cass. sent. n. 31313/19.


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