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Casa pignorata e messa all’asta: come salvarla

10 Luglio 2020 | Autore:
Casa pignorata e messa all’asta: come salvarla

Esecuzione forzata e strumenti per evitare la vendita dell’immobile pignorato.

Ogni anno, un considerevole numero di immobili vengono pignorati e finiscono all’asta. Le ragioni possono essere diverse come la crisi economica, che ormai da tempo immemore affligge il nostro Paese, investimenti sbagliati, la perdita del lavoro, tanto per citarne solo alcune. Sta di fatto che molte famiglie italiane quotidianamente si trovano a dovere fare i conti con questa triste realtà tanto che il nostro Governo è intervenuto in più occasioni con dei provvedimenti ad hoc per evitare che possano perdere la casa. Anche il codice di procedura civile contiene delle disposizioni che consentono di bloccare un pignoramento immobiliare iniziato.

In questo articolo, quindi, sono riportate le possibili soluzioni al problema di una casa pignorata e messa all’asta. Come salvarla, perciò, non è qualcosa di irrealizzabile: accordo tra le parti, chiusura anticipata della procedura esecutiva e riacquisto dell’immobile sono infatti, tra le strade percorribili ma ne esistono anche altre. Vediamo insieme quali.

In cosa consiste l’accordo con i creditori

Il debitore può evitare la vendita all’asta della casa pignorata, trovando un accordo con il creditore, posto che la legge non vieta che possano avvenire transazioni tra questi soggetti anche dopo l’inizio della procedura esecutiva.

Per ottenere tale risultato, è necessario che le parti stipulino un contratto di transazione, un documento scritto con il quale il creditore rinuncia in parte alle proprie pretese ed il debitore si impegna a versare il debito:

  • a saldo e stralcio ovvero pagandone solo una parte in una o al massimo in tre rate;
  • oppure con una dilazione, cioè suddividendolo in più rate, a volte con una riduzione delle spese legali e di parte degli interessi.

Di norma, l’offerta di transazione viene formalizzata dal debitore tramite il proprio legale o personalmente. Non sussiste alcun obbligo di risposta da parte del creditore. Se l’accordo riesce, le parti firmano il contratto di transazione e una volta effettuato il pagamento, il creditore abbandona la procedura esecutiva.

E’ ovvio che se ci sono più creditori, la transazione deve interessare tutti altrimenti la procedura va avanti in relazione a quelli con i quali il debitore non ha raggiunto l’accordo.

Una situazione particolare si determina quando oggetto della procedura esecutiva immobiliare è una prima casa. In merito, è opportuno ricordare che la stessa non può essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione se questa è l’unico creditore. Quando, invece, ad iniziare l’azione è un creditore privato, l’Agente della Riscossione può intervenire nella procedura esecutiva. Tuttavia, se il debitore raggiunge l’accordo con il creditore privato, con conseguente rinuncia di quest’ultimo alla procedura esecutiva, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione non può più proseguirla e la casa viene salvata.

Quando si ha la chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare

La vendita di una casa messa all’asta può essere evitata anche attraverso l’interruzione della procedura esecutiva immobiliare.

Il codice di procedura civile prevede che dopo ogni tentativo di vendita andato deserto, cioè quando non sono state presentate offerte, il giudice può disporre una riduzione della base d’asta del 25%. Se il prezzo si abbassa di molto a seguito di più tentativi andati deserti, il giudice dispone la chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare.

Normalmente, ciò avviene quando il prezzo dell’immobile scende ad almeno un terzo del valore della casa rispetto alla perizia eseguita dal consulente nominato dal giudice.

Dopo il terzo esperimento di vendita se il bene rimane invenduto, il giudice può fissare un quarto tentativo e può ribassare fino a metà il prezzo di vendita. Ne consegue che se anche tale tentativo dovesse andare deserto e il prezzo di vendita dovesse scendere sotto la soglia minima sopra indicata, si rientra nella ipotesi di estinzione anticipata della procedura.

Se dopo la chiusura anticipata della procedura esecutiva il creditore pignora nuovamente l’immobile, si configura un abuso di diritto; in questo caso il debitore può opporsi all’esecuzione forzata ed eventualmente chiedere il risarcimento danni per lite temeraria.

Si può riacquistare la casa pignorata?

Per evitare la vendita della casa pignorata è anche possibile riacquistarla. Il debitore però, non può presentare offerte per l’acquisto né personalmente né a mezzo procuratore legale mentre il coniuge in regime di comunione di beni e i figli conviventi possono farlo purché non risulti che questi individui agiscono per conto del debitore e nel suo interesse. Per un approfondimento sull’argomento è consigliata la lettura dell’articolo “Ricomprare la propria casa all’asta”.

In cosa consiste il piano del consumatore

Tra le misure adottate dal nostro Governo per venire incontro alle necessità delle numerose famiglie che si trovano con la casa pignorata e messa all’asta, rientra il piano del consumatore.

Si tratta di una possibilità prevista dalla legge sul sovraindebitamento [1], grazie alla quale il debitore può presentare un proprio piano di ristrutturazione dei debiti (rimborso rateale) e di soddisfazione dei crediti che tenga conto delle sue effettive condizioni economiche ed in alcuni casi gli dà pure la possibilità di rinegoziare l’importo del debito complessivo.

Il piano di rimborso va sottoposto all’approvazione del giudice competente, il quale deve decidere sulla sua sostenibilità.

Nel caso sia pendente un procedimento di esecuzione forzata, il giudice può disporre la sospensione dello stesso sino al momento in cui il provvedimento di omologazione del piano diventi definitivo (blocco, quindi, di pignoramenti e vendite forzate). Verificata la fattibilità e idoneità del piano, esso diventerà vincolante per tutti i creditori anche quelli contrari alla procedura.

Va precisato però, che se il debitore non riuscisse a rispettare il piano di rimborso, i creditori potrebbero chiederne la revoca, il che vuol dire che si ritroverebbe al punto di partenza.

Cos’è il fondo di garanzia per la prima casa

La legge di bilancio 2020 [2] ha previsto per il debitore qualificabile come consumatore, che si trova in evidente difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo relativamente all’acquisto della prima casa, la possibilità di salvare l’immobile se oggetto di una procedura esecutiva.

Più precisamente, qualora ricorrano determinate condizioni, il debitore/consumatore può evitare che la casa pignorata venga venduta, chiedendo la rinegoziazione del mutuo o un finanziamento o una surroga della garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato ha lo scopo di estinguere il mutuo in essere, con assistenza del Fondo di garanzia per la prima casa.

Affinché il debitore possa avvalersi di tale strumento normativo vanno rispettare alcune condizioni.

Nello specifico:

  • il debitore deve essere qualificabile come consumatore, quindi, si deve trattare di una persona fisica che non svolga e non abbia svolto alcuna attività imprenditoriale, commerciale, artigianale e professionale. Inoltre, non deve avere avuto accesso preventivo alla procedura di sovraindebitamento e la procedura esecutiva immobiliare deve essere stata avviata nei suoi confronti tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;
  • il creditore deve essere un soggetto che esercita l’attività bancaria o una società veicolo e deve essere l’unico creditore procedente nella procedura esecutiva. Nel caso vi siano altri creditori intervenuti, per poter presentare la richiesta di rinegoziazione, deve essere depositata rinuncia alla procedura da parte degli altri creditori intervenuti.

All’atto della richiesta di rinegoziazione del mutuo il debitore deve avere restituito almeno il 10% del capitale mutuato ed il credito complessivo da parte della banca non può essere superiore a 250.000 euro. Altresì, il debitore deve essere disposto a rimborsare un importo pari almeno al 75% dell’ultimo prezzo base d’asta e il rimborso del debito dovrà avvenire entro 30 anni dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o, al più tardi, entro il raggiungimento degli 80 anni di età da parte del debitore.

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui sopra.

Se il finanziamento è concesso ad un parente o affine, il giudice emette un decreto di trasferimento in suo favore e per i successivi 5 anni il debitore e la sua famiglia avranno il diritto legale di abitazione annotato a margine dell’ipoteca.

Se ricorrono le condizioni sopra riportate il debitore e il creditore possono presentare un’istanza congiunta al giudice, il quale sospende l’esecuzione per un periodo massimo di 6 mesi.

Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro 3 mesi, può svolgere una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Può anche rifiutare la propria adesione all’istanza o rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la proposta di rinegoziazione avanzata dal debitore.


note

[1] L. n. 3/2012.

[2] Art. 41-bis del decreto fiscale (D.L. n. 124/2019).


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