Restituzione caparra: ultime sentenze

Contratto preliminare di vendita; versamento della caparra confirmatoria da parte del promissario acquirente e successiva dichiarazione di nullità del preliminare con sentenza passata in giudicato; risarcimento del danno.

Contratto preliminare di compravendita

Nel caso in cui, a seguito della stipulazione di un contratto preliminare di compravendita per persona da nominare, l'”electio amici” sia stata compiuta da uno solo dei promissari acquirenti dopo la morte dell’altro, nella causa promossa da uno degli eredi del “de cuius”, contro i terzi nominati, per la restituzione della caparra versata all’atto del preliminare (e imputata a prezzo della vendita), sono litisconsorti necessari gli altri coeredi del promissario acquirente defunto e l’altro stipulante, inerendo la “causa petendi” della domanda all’accertamento, da un lato, delle modalità di svolgimento, da parte di quest’ultimo, di un potere di rappresentanza degli eredi suddetti, e dall’altro della causa (gratuita od onerosa) del negozio sottostante all’atto di nomina degli acquirenti.

Cassazione civile sez. III, 21/03/2022, n.9008

Recesso per inadempimento

Ove un contraente comunichi la dichiarazione di recesso con contestuale richiesta di restituzione della somma versata a titolo di anticipo (o caparra) e di rimborso delle spese sostenute ed il contraente asseritamente inadempiente comunichi anch’esso la volontà di recedere – pur attribuendo l’inadempimento all’altra parte – e la disponibilità alla restituzione delle somme richieste, si verifica la risoluzione del contratto, atteso che le due dichiarazioni di recesso – pur non determinando un accordo negoziale risolutorio, come nell’ipotesi del mutuo consenso, in quanto muovono da premesse contrastanti – sono tuttavia dirette all’identico scopo dello scioglimento del contratto e della restituzione delle somme versate.

Cassazione civile sez. II, 03/03/2022, n.6992

Inadempimento della parte promissaria acquirente

In caso di scioglimento del contratto la parte promittente venditrice che non provi l’inadempimento della compratrice non ha più alcun diritto di trattenere la caparra e deve provvedere alla restituzione della stessa alla parte che l’ha versata.

Cassazione civile sez. VI, 16/11/2021, n.34611

Restituzione di acconto e caparra

La restituzione della caparra al promissario acquirente da parte del promissario venditore, che si renda inadempiente rispetto alla conclusione del contratto finale, non estingue il rapporto di caparra e lascia, quindi, intatto l’esercizio del diritto di recesso della parte adempiente con la conseguente pretesa di ottenere il doppio di quanto versato alla stipula del preliminare. Ad affermarlo è la Cassazione ribadendo il principio per cui la restituzione di quanto ricevuto a titolo di acconto del prezzo e caparra non fa venir meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, ove non emerga in senso contrario una univoca volontà abdicativa del suo diritto di creditore. Per la Suprema corte, la mera accettazione dell’assegno, con cui viene versata la caparra confirmatoria, non costituisce tale manifestazione di rinuncia del creditore a tale rimedio risarcitorio.

Cassazione civile sez. II, 12/07/2021, n.19801

Preliminare e contratto sottoposto a condizione sospensiva

In tema di contratto sottoposto a condizione sospensiva, ove la condizione non si verifichi, non è configurabile un inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle parti con il contratto, giacché l’inadempimento contrattuale è verificabile solo in relazione ad un contratto efficace (nel caso di specie non ha trovato accoglimento la domanda di parte attrice di accertamento della legittimità del recesso per inadempimento grave imputabile al promittente venditore e di restituzione del doppio della caparra).

Tribunale Milano sez. IV, 22/04/2021, n.3368

Istanza di restituzione della caparra

L’istanza di restituzione della caparra in favore del promittente acquirente deve ritenersi inclusa nella domanda, dal medesimo già formulata, di restituzione del doppio della caparra stessa nell’ambito di controversia definita con il rigetto della domanda risolutoria del promittente acquirente, ma con accertamento di impossibilità sopravvenuta di trasferimento del bene oggetto del preliminare di vendita e, conseguentemente, con affermazione del carattere di indebito assunto dalla medesima caparra.

Cassazione civile sez. II, 05/10/2020, n.21262

Risoluzione per impossibilità sopravvenuta di esecuzione

Proposta in primo grado una domanda di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare, e di conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, non pronunzia ultra petita il giudice il quale ritenga che il contratto si sia risolto non già per inadempimento del convenuto, ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti (ex articolo 1453, comma 2, del codice civile) e condanni il promittente venditore alla restituzione della sola caparra (la cui ritenzione è divenuta sine titulo) e non del doppio di essa.

Cassazione civile sez. II, 15/06/2020, n.11466

Preliminare di compravendita e caparra confirmatoria

Qualora all’atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto – senza che possa configurarsi la preclusione del giudicato – alla restituzione della caparra stessa.

Cassazione civile sez. VI, 19/09/2019, n.23409

Inadempimento contrattuale: la restituzione della caparra 

In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell’art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione.

Tribunale Cosenza sez. I, 01/05/2019, n.879

Restituzione della caparra e diritto al risarcimento del danno

Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venire meno della causa della corresponsione, giacché, in tale ipotesi, essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto e la parte che allega di avere subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione al contratto od in esecuzione del medesimo, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale degli artt. 1453 ss. c.c.

Cassazione civile sez. II, 27/03/2019, n.8571

Ammissibilità dell’impugnazione incidentale tardiva 

L’impugnazione incidentale tardiva è sempre ammissibile, a tutela della reale utilità della parte, ove l’impugnazione principale metta in discussione l’assetto d’ interessi derivante dalla sentenza cui la parte non impugnante aveva prestato acquiescenza, atteso che l’interesse ad impugnare sorge, anche nelle cause scindibili, dall’eventualità che l’accoglimento dell’impugnazione principale modifichi tale assetto giuridico.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata d’inammissibilità dell’impugnazione incidentale tardiva in una fattispecie in cui l’appello principale aveva ad oggetto il rapporto di mediazione tra promissario acquirente e mediatore ed aveva ad oggetto l’accertamento negativo del diritto alle provvigioni mentre l’appello incidentale tardivo proposto dal promissario alienante, il quale aveva subito il recesso, la condanna alla restituzione della caparra ed aveva proposto azione di manleva nei confronti del mediatore, aveva ad oggetto il preliminare).

Cassazione civile sez. II, 25/01/2018, n.1879

Corrispondenza tra chiesto e pronunciato 

Non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio della caparra indebitamente cumulata con una domanda di risoluzione per inadempimento di un preliminare e conseguente risarcimento del danno, condanni la parte inadempiente alla restituzione di detta caparra, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto “ab initio” richiesto e non sussistendo più alcun titolo della controparte a trattenere la somma versata.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, dopo avere correttamente escluso il diritto dell’attore, vittorioso sulla domanda di risoluzione, ad ottenere il versamento del doppio della caparra, aveva condannato la controparte al rimborso del prezzo pagato, omettendo di disporre anche la restituzione della caparra confirmatoria).

Cassazione civile sez. VI, 08/05/2018, n.11012

Condanna alla restituzione del doppio della caparra

Riguardo alla caparra confirmatoria, regolata dall’art. 1385 c.c., una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza.

Cassazione civile sez. II, 27/09/2017, n.22657

Condanna alla restituzione della caparra

Sino al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 sussisteva il vincolo di sinallagmaticità o comunque di connessione fra la pronuncia costitutiva e la statuizione di condanna, con la conseguenza che quest’ultima era priva del carattere di provvisoria esecutorietà. Costituisce circostanza pacifica, che nelle more del presente giudizio la Suprema Corte ha confermato il titolo azionato dal promissario acquirente, determinando il passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva di risoluzione e di quella di condanna alla restituzione della caparra, che quindi ha acquistato efficace esecutiva. Da ciò consegue che deve essere affermato il sopravvenuto diritto di procedere a esecuzione forzata in capo al promissario acquirente. in forza del titolo originariamente azionato, in parziale riforma del capo 2 della sentenza impugnata.

Corte appello Milano sez. III, 24/07/2017, n.3468

Risoluzione contrattuale per inadempimento

Il giudice, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna delle parti, deve dare atto dell’impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della manifestazione di volontà di entrambe di non eseguirlo, sottesa a tali reciproche domande, e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all’art. 1458 c.c., in particolare alla restituzione della caparra.

Tribunale Bari sez. III, 07/06/2016, n.3110

Diritto alla restituzione dell’importo pagato a titolo di caparra

Essendo sottoposto l’immobile promesso in vendita gravato da diritti di servitù, trattandosi di aggravi ulteriori non menzionati dal promittente venditore, anche in base alla previsione della clausola risolutiva espressa di cui si è avvalso il promissario acquirente, in presenza di tali iscrizioni, ricorre il presupposto per dichiarare risolto il contratto con restituzione della caparra.

Mentre, nei confronti dell’agente immobiliare, che pur si era assunto l’impegno di verificare la situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell’immobile, non va comunque accolta la domanda di risarcimento del danno, in quanto non risulta provato alcun danno patito dal promissario, che con la risoluzione del contratto ha diritto alla restituzione dell’importo pagato a titolo di caparra, quale valutazione anticipata dell’importanza dell’inadempimento, per cui resta preclusa al tribunale ogni valutazione sull’effettiva incidenza, nell’economia del contratto.

Tribunale Trento, 27/11/2015, n.1134

Preliminare di compravendita: mancato rilascio del permesso di costruire

Il contratto preliminare di compravendita, sottoposto alla condizione risolutiva in caso di mancato rilascio del permesso di costruire entro uno specifico lasso temporale, va dichiarato risolto qualora si certifichi suddetta condizione con la conseguente dovuta restituzione della caparra confirmatoria versata.

Tribunale Milano, 21/03/2014, n.3469

Privilegio speciale sul bene immobile

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’art. 2775 bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell’art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.

Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente – nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare – benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.

Cassazione civile sez. I, 30/07/2014, n.17270

Risoluzione per impossibilità sopravvenuta: restituzione della caparra

La mancata stipulazione del definitivo per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare legittima il promissario acquirente a richiedere al promittente venditore la restituzione della caparra versata in occasione del preliminare, essendo la ritenzione di questa divenuta senza titolo.

Cassazione civile sez. II, 28/02/2013, n.5033

Onere probatorio a carico della parte non inadempiente

In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell’art. art. 1385, comma 3, c.c., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo questo (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte, maggiorata degli interessi) in re ipsa, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione riguarda esclusivamente l’eventuale maggior danno subito per effetto dell’inadempimento dell’altra parte.

Peraltro, ove nello stesso contratto sia stipulata una clausola penale in aggiunta alla caparra confirmatoria, tale ulteriore danno risulta automaticamente determinato nel quantum previsto a titolo di penale, la quale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l’esecuzione o la risoluzione.

Cassazione civile sez. II, 28/06/2012, n.10953