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Rapporti tra inquilino e amministratore di condominio

12 Aprile 2020
Rapporti tra inquilino e amministratore di condominio

Liti tra inquilino e proprietario: quando l’amministratore di condominio è competente? 

Spesso, si crede che l’amministratore di condominio abbia una competenza generale per tutto ciò che concerne le questioni condominiali. Ancor più spesso lo si chiama a giudice ed arbitro per le controversie tra vicini di casa, quasi avesse un ruolo di paciere alternativo al giudice.

Eppure, non è sempre così. Le attribuzioni dell’amministratore possono essere elencate in due grandi categorie: far rispettare il regolamento di condominio e amministrare lo stabile, predisponendo il funzionamento dei servizi comuni e tutelando la proprietà indivisa. Insomma, l’amministratore gestisce solo le questioni collegate alle parti comuni dell’edificio e non alle proprietà individuali. I dissidi tra vicini di casa vanno risolti tra i diretti interessati.

Alla luce di ciò, ci si chiede spesso quali siano i rapporti tra inquilino e amministratore di condominio. Può, ad esempio, il conduttore rivolgersi all’amministratore per chiedere tutela ogni qual volta ha una discussione con il locatore? Se, ad esempio, il padrone di casa dovesse esigere dall’affittuario delle spese condominiali non dovute, che possibilità ci sarebbe di invocare tutela al capo condomino? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

L’inquilino è un condomino?

Cominciamo subito col dire che un affittuario non è un condomino in senso stretto. Questo stato appartiene solo ai proprietari di appartamenti e neanche ai loro familiari. 

In quanto non-condomino, un inquilino non ha i diritti tipici degli altri condomini. Ad esempio, non può pretendere dall’amministratore la documentazione condominiale, non può sapere chi paga le quote e chi è in mora, non ha diritto a partecipare nelle riunioni condominiali. Proprio in materia di assemblee condominiali, eccezionalmente la legge conferisce al conduttore il diritto di voto solo per quanto attiene alle delibere inerenti i servizi di suo stretto interesse ossia la gestione del riscaldamento e il funzionamento dei condizionatori. Quanto, invece, alle altre delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni, l’affittuario ha solo diritto di intervento ma non di voto.

Nelle ipotesi appena indicate, l’inquilino non ha neanche il diritto di ricevere dall’amministratore l’avviso di convocazione dell’assemblea, che va indirizzato al proprietario.

L’inquilino può chiedere all’amministratore la documentazione contabile?

Se, nel contratto di affitto, non è previsto diversamente, le spese condominiali competono in parte all’inquilino e in parte al locatore. In particolare, come abbiamo spiegato più nel dettaglio nell’articolo Condominio: deve pagare l’inquilino o il proprietario, all’affittuario competono le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché le spese relative ai servizi comuni come, a titolo non esaustivo, il giardinaggio o le piccole manutenzioni ordinarie. A ciò si aggiunge il servizio di portineria che il conduttore sostiene nella misura massima del 90% (le parti possono, però, prevedere una misura inferiore).

In questi casi, è il padrone di casa a presentare il conto all’inquilino e questi, nei 60 giorni successivi, deve corrispondere il dovuto. 

Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese che gravano su di lui con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha, inoltre, diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Chi gli deve fornire tali carte? Di certo, non l’amministratore di condominio, ma il padrone di casa. Se non lo fa, l’interessato può evitare il pagamento. 

Anche in questo si vede, quindi, che i rapporti tra amministratore e affittuario sono praticamente assenti.

L’amministratore di condominio è il mandatario dei condomini e non degli inquilini. D’altronde, soltanto i condomini sono obbligati al pagamento degli oneri condominiali verso il condominio, e non anche i conduttori. L’amministratore deve richiedere al condomino – ossia al proprietario dell’immobile – il pagamento dei contributi condominiali e non certo al conduttore; e se quest’ultimo non paga, il locatore deve comunque adempiere, salvo poi rivalersi contro l’inquilino inadempiente ed, eventualmente, sfrattarlo. A riguardo, ricordiamo che lo sfratto per mancato pagamento delle spese condominiali può avvenire solo per ritardi superiori a 60 giorni e per importi di entità pari ad almeno due mensilità del canone di locazione. 

L’attività dell’amministratore è destinata a realizzare una cooperazione con i condomini singolarmente considerati [1], tant’è vero che sono i condomini ad essere legittimati per l’impugnazione della delibera di nomina dell’amministratore e non gli inquilini.

In caso di mancato pagamento delle quote condominiali, l’amministratore ha il potere di agire solo nei confronti dei condomini morosi (o degli usufruttuari) e non degli inquilini [2].

Tra il condominio e gli inquilini non esiste alcun rapporto che possa legittimare la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se gli inquilini avessero provveduto, in passato, a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio [3].

Esame della contabilità condominiale

Se il locatore dovesse pretendere dall’inquilino importi per spese condominiali “sospette”, questi non ha la possibilità di chiedere riscontro all’amministratore esigendo l’esibizione della documentazione condominiale; il conduttore deve far richiesta pur sempre al locatore il quale, a sua volta, girerà la domanda all’amministratore. Ciò, in quanto l’amministratore ha l’obbligo di esibire i documenti contabili (o anche amministrativi) soltanto dietro richiesta dei condomini e non dei loro conduttori. 

Tuttavia, nella prassi condominiale, avviene spesso che sia il conduttore stesso a domandare direttamente all’amministratore i documenti contabili riferiti alle spese richiestegli dal proprietario-condomino, ma qualora l’amministratore non intendesse evadere la richiesta, il conduttore non potrebbe fare altro che rivolgersi al proprietario.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 9148/2008.

[2] Cass. sent. n. 19650/2006.

[3] Cass. sent. n. 246/94.


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