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Sfratto locazione commerciale: ultime sentenze

19 Maggio 2020
Sfratto locazione commerciale: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: locazione commerciale; intimazione di sfratto; ritardato pagamento della morosità intimata; valutazione della gravità dell’inadempimento dedotta con l’intimazione di sfratto; domanda di risoluzione contrattuale; sentenza di primo grado di risoluzione del contratto.

Pagamento dei canoni di locazione

La parziale estinzione nel corso del giudizio e, comunque, dopo la notifica del provvedimento di sfratto per morosità, dell’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione posta a carico del conduttore e il successivo maturare di una nuova morosità in corso di causa, costituiscono elementi idonei a indicare che il soggetto non è più affidabile e che non è più in grado di garantire un regolare e costante pagamento dei canoni di locazione.

In circostanze siffatte, pertanto, ha luogo una ipotesi di inadempimento grave, sottoforma della sua ricorrenza nel tempo, tale da legittimare la risoluzione del contratto di locazione, in accoglimento della domanda in tal senso formulata da parte del locatore.

(Nella specie, al contrario, non risultano fondate le argomentazioni sostenute dal conduttore in merito al presunto accordo intervenuto tra le parti circa una asserita compensazione fra reciproche poste di credito, costituite da un lato dai canoni spettanti al locatore e, dall’altro, dagli esborsi asseritamente sostenuti dal conduttore per l’adeguamento dei locali all’uso commerciale cui dovevano essere dal medesimo adibiti. Tale circostanza, in particolare, si palesa del tutto irrilevante nel momento in cui la parte convenuta ha pacificamente ammesso la piena conoscenza dello stato dei luoghi nel momento in cui prese possesso dei locali).

Tribunale Vicenza, 06/06/2013, n.727

Reiterato ritardo nel pagamento del canone

In tema di locazione ad uso non abitativo, va dichiarata la risoluzione del contratto qualora il conduttore abbia reiterato ritardato pagamento del canone, nonostante il conduttore abbia, in epoca successiva alla intimazione di sfratto, proceduto al pagamento dei canoni non versati.

Tribunale Savona, 18/03/2019

Locazione commerciale: l’azione di risoluzione

Nell’azione di risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso commerciale a seguito di grave inadempienza del conduttore ed intimazione di sfratto per morosità, sono applicabili i principi generali in tema di risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive per inadempimento, in ragione dei quali la suddetta risoluzione non può essere impedita dall’eventuale adempimento, successivo però alla proposizione della relativa domanda. La l. n. 392 del 1978, infatti, ha previsto, relativamente ai nuovi contratti, la sanatoria delle morosità esclusivamente per le locazioni ad uso abitativo.

Corte appello Bari, 05/05/2001

Inadempimento del conduttore: morosità

La speciale sanatoria della morosità del conduttore, disciplinata dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le sole locazioni abitative di immobili urbani, si applica, oltre che nel procedimento di convalida di sfratto, anche quando la domanda di risoluzione contrattuale sia stata introdotta in via ordinaria, ovvero sia stata deferita agli arbitri.

Cassazione civile sez. I, 15/10/2014, n.21836

Locazione commerciale: la convalida di sfratto

In tema di locazione commerciale, laddove la convalida di sfratto cui fa riferimento l’art. 1, ultimo periodo, d.P.R. n. 917 del 1986 sia intervenuta nello stesso anno nel quale non si sono percepiti i canoni locativi, deve ritenersi che il contribuente possa – in luogo del meccanismo dell’applicazione del credito di imposta espressamente previsto dalla suddetta norma – legittimamente optare per l’esclusione dal reddito dei canoni non percepiti, dichiarando la sola rendita catastale dell’immobile concesso in locazione.

Comm. trib. prov.le Reggio Emilia sez. II, 30/09/2014, n.422

Procedura di intimazione di sfratto per morosità

Nella procedura di intimazione di sfratto per morosità relativa ad un contratto di locazione commerciale, ove il condutture in sede di prima udienza si costituisca offrendo di pagare e pagando banco judicis la somma intimata, viene meno il presupposto della “persistenza della morosità”, con conseguente mancata convalida dello sfratto e proseguimento del giudizio in ordine alla richiesta di risoluzione del contratto stante l’inadempimento del conduttore alla sua obbligazione fondamentale.

Tribunale Ascoli Piceno, 29/12/2011

Il pagamento dei canoni dopo l’intimazione di sfratto

In tema di sfratto, il ritardato pagamento della morosità intimata, avvenuto solo successivamente alla notificazione dell’atto introduttivo, infatti, non può considerarsi estintivo della pretesa attorea dal momento che per giurisprudenza costante, “la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l’inadempimento abbia il requisito della “gravità”, di cui all’art. 1455 c.c.

Tribunale Roma sez. VI, 17/01/2018, n.1218

Trasferimento a titolo particolare della cosa locata

Nell’ipotesi di trasferimento dell’immobile locato successivo alla cessazione de iure del contratto di locazione, per pregressa intimata disdetta alla scadenza contrattuale, l’acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione dell’immobile, già maturato in capo al locatore-proprietario cedente, con i relativi accessori, per cui può esercitare legittimamente anche l’azione contrattuale di sfratto per finita locazione.

Cassazione civile sez. III, 24/07/2012, n.12883

Locazione commerciale: il mancato rilascio dell’immobile

In tema di locazioni commerciali, è legittimo il mancato rilascio dell’immobile, anche a seguito di intimazione per sfratto per finita locazione, se il locatore non paga l’indennità di avviamento dovuta. Il conduttore, infatti, ha un diritto di ritenzione sull’immobile, anche in pendenza di una controversia, sino al pagamento dell’indennità.

Ad affermarlo è la Cassazione che, accogliendo il ricorso del conduttore, chiarisce che fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell’offerta reale non accettata, “la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore avviene “de iure” e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva dell’obbligo di consegna”.

Cassazione civile sez. III, 16/10/2017, n.24285

Domanda dell’opposto di condanna del conduttore

In tema di locazioni di immobili ad uso diverso da abitazione e con riferimento all’ipotesi in cui, trasferita l’azienda ubicata nell’immobile locato, venga ceduto anche il relativo contratto di locazione, la modificazione del titolo di responsabilità del cedente ex art. 36 l. 27 luglio 1978, n. 392, da solidale a principale, in mancanza della prescritta comunicazione dell’intervenuta cessione, mancanza allegata dallo stesso cedente, non integra una “mutatio libelli”, preclusa dalle norme processuali che presidiano il regolare svolgimento del contraddittorio, ma una mera emendatio libelli.

(Fattispecie relativa a domanda di pagamento dei canoni di locazione inizialmente proposta in via monitoria, dalla locatrice di un immobile adibito ad uso commerciale nei confronti del cessionario conduttore, quale obbligato principale, e del conduttore cedente, quale obbligato solidale ex art. 36 l. n. 392 del 1978).

Cassazione civile sez. III, 19/05/2011, n.11010

Solidarietà di tutti i conduttori: locazione commerciale 

Siccome il giudicato sostanziale si forma soltanto su ciò che ha costituito oggetto della decisione, deve escludersi che tra gli effetti del giudicato di convalida di sfratto sia compreso anche l’accertamento della qualità di conduttori in capo a tutti i diversi soggetti subentrati in una locazione commerciale in forza della cessione speciale prevista dall’art. 36 l. n. 392 del 1978, nei confronti dei quali è, tuttavia, configurabile una corresponsabilità solidale per tutte le obbligazioni contrattuali, dopo però che, nell’ambito di una responsabilità sussidiaria temperata, sia stata effettuata la richiesta di adempimento all’ultimo cessionario della locazione, pur nella modalità semplice della messa in mora, con l’ininfluenza del semplice ritardo e con l’esclusione, inoltre, degli effetti decadenziali tipici della fideiussione legale che nella specie non è configurabile.

Cassazione civile sez. III, 20/04/2007, n.9486

Risoluzione del contratto per inadempimento

In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, nella quale, in applicazione del richiamato principio ed in relazione ad una locazione ad uso commerciale, era stato considerato di non scarsa importanza l’inadempimento del conduttore che, sebbene il contratto prevedesse il pagamento anticipato del canone mensile, aveva corrisposto il pagamento di due mensilità solo successivamente alla notificazione dell’intimazione di sfratto, mentre in precedenza aveva consegnato al locatore un assegno non andato a buon fine, circostanza questa che non poteva trovare alcuna giustificazione nell’asserita convinzione del conduttore-ricorrente che la banca lo avrebbe pagato ugualmente).

Cassazione civile sez. III, 18/11/2005, n.24460

Il pagamento dei canoni di locazione scaduti in corso di causa

Il pagamento dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti in corso di causa non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in particolare ove l’inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo.

Difatti, la valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., il quale impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo e al conseguimento tempestivo della relativa prestazione.

Ciò posto, nella fattispecie il tribunale ha dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente a oggetto un immobile a uso commerciale, non ritenendo sufficiente a scongiurare lo scioglimento il pagamento in corso di causa della maggior parte dei canoni non pagati.

Tribunale Roma sez. VI, 11/10/2018, n.19558

Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore

La cessione di azienda operante in immobile condotto in locazione, e del relativo contratto di locazione, secondo le previsioni di cui all’art. 36 l. 27 luglio 1978 n. 392, qualora avvenga nel corso del giudizio che abbia ad oggetto la risoluzione del contratto di locazione, dà luogo ad una successione nel diritto controverso ai sensi dell’art. 111 c.p.c. Ne consegue che il cessionario, in quanto successore a titolo particolare, può intervenire in appello senza che operino i limiti risultanti dall’art. 344 c.p.c.

(Nella fattispecie, relativa al giudizio di opposizione a convalida di sfratto per morosità relativamente ad un immobile condotto in locazione ad uso commerciale, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, nel rigettare il gravame del locatario alla sentenza di primo grado di risoluzione del contratto, aveva altresì dichiarato inammissibile, in applicazione dell’art. 344 c.p.c., l’intervento in appello della società nelle more cessionaria dell’azienda operante nell’immobile locato, sul presupposto, ritenuto in sentenza, che l’intervenuta doveva considerarsi terzo rispetto al giudizio, con conseguente limitazione dei poteri processuali a quanto prevede l’art. 404 c.p.c.).

Cassazione civile sez. III, 14/03/2006, n.5468

Locazione commerciale: in caso di sfratto per morosità è dovuta l’indennità di avviamento?

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, non può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni.

In tale ipotesi la scelta del conduttore di non versare più il canone integra grave inadempimento e conseguentemente in caso di giudizio di sfratto per morosità la causa della risoluzione è riconducibile all’inadempimento del conduttore che quindi non può vantare più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza del contratto (essendosi il contratto risoltosi per causa a lui addebitabile).

Tribunale Arezzo, 04/05/2017, n.535


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