Quali regole fiscali si applicano quando una casa appartiene a più persone? A chi spetta pagare le tasse? Quali sono le conseguenze per il comproprietario che non paga?
Il problema delle tasse è sempre lo stesso: per molti ogni pretesto è buono per non pagarle. E così le scuse che si accampano sono tantissime: non sapevo dell’esistenza di questa imposta; pensavo di non essere obbligato a pagarla; non mi sono accorto che i termini erano scaduti e via dicendo.
La situazione si complica quando più persone devono ad adempiere allo stesso tributo: è l’eventualità che si verifica con maggiore frequenza per le abitazioni, siano esse di proprietà o in locazione. Infatti, nella prima ipotesi tutti i comproprietari devono sostenere le spese connesse alla titolarità dell’immobile; allo stesso modo locatore e conduttore (salvo diversi accordi) sono obbligati a pagare la registrazione del contratto e la rivalutazione annuale dell’Istat.
Uno dei problemi che si pone con maggiore frequenza riguarda l’ipotesi di casa cointestata e IMU: chi deve pagare tale imposta? Nelle brevi righe che seguono affrontiamo tale argomento e proviamo a fornire una risposta a questo interrogativo. Per far ciò occorre chiarire alcuni aspetti preliminari: che cosa si intende per appartamento con proprietà condivisa? In che cosa consiste l’IMU?
Indice
La cointestazione della proprietà immobiliare
L’acquisto di un appartamento può diventare un’operazione complessa quando è necessario cointestarlo a due o più persone: è, infatti, frequentissima l’ipotesi dei futuri sposi che decidono di comprare una casa insieme e di condividerne la proprietà, ma lo stesso può capitare per i parenti (pensa, ad esempio, a due fratelli) o per gli amici.
Le difficoltà che si pongono in queste circostanze non riguardano soltanto i gusti e le esigenze di tutti gli acquirenti che devono mettersi d’accordo e trovare un compromesso, ma fanno riferimento anche al profilo economico e a quello tributario. In altri termini, occorre, da un lato, stabilire come reperire i soldi necessari per comprare la casa e, dall’altro, individuare il soggetto o i soggetti sui quali graverà l’onere di pagare le tasse.
Per quanto riguarda il primo aspetto, in molti casi è necessario accedere al credito messo a disposizione dalle banche e, quindi, chiedere un mutuo: questo ovviamente si verifica quando i compratori non hanno a disposizione la somma necessaria per la compravendita oppure quando non si tratta di successione ereditaria o di donazione dell’immobile a più persone (in tale eventualità si sostengono soltanto i costi del passaggio di proprietà). La richiesta di finanziamento può essere presentata da uno soltanto degli intestatari oppure da entrambi: in quest’ultima ipotesi è necessario che l’istituto di credito valuti positivamente la posizione di tutti gli interessati; viceversa rigetterà la domanda.
Per quanto concerne il profilo fiscale e tributario inerente alla proprietà di un appartamento, bisogna tenere conto delle diverse tipologie di imposte da pagare: le tasse che fanno riferimento al reddito del singolo proprietario (e sono, dunque, personali) non possono essere delegate a nessun altro; viceversa, è possibile trovare un accordo per quelle che attengono direttamente all’immobile. Figura emblematica di quest’ultima ipotesi è l’Imu: vediamo allora di cosa si tratta.
IMU: che cos’è?
L’acronimo IMU sta ad indicare l’imposta municipale unica che, negli anni, ha sostituito la vecchia ICI (imposta comunale sugli immobili), anche se spesso nel linguaggio comune si utilizzano ancora oggi l’uno e l’altro termine per indicare la tassa sulla casa. Si tratta, nel dettaglio, di un’imposta diretta sul possesso di un immobile: ossia, in termini più chiari, di un tributo che guarda al profitto derivante dall’essere titolare di una proprietà, a prescindere da un qualsiasi altro fattore.
L’Imu non si applica soltanto alle case, ma anche ai terreni agricoli, alle pertinenze e a qualsiasi fabbricato; essa deve essere pagata ogni anno in due rate (giugno e dicembre) e, trattandosi di una tassa variabile nel suo ammontare, viene calcolata sulla base delle aliquote fissate dal comune in cui ha sede l’immobile.
Nel 2012, per avvantaggiare soprattutto i proprietari delle prime case, sono state introdotte detrazioni e agevolazioni; le principali sono:
- esenzione dal pagamento per l’abitazione principale e le sue pertinenze: tale è la dimora in cui il nucleo familiare ha la residenza anagrafica e ha individuato la sede della propria esistenza in maniera stabile e continuativa; fanno ovviamente eccezione le case di lusso;
- riduzione della metà per i contratti di comodato d’uso gratuito stipulati tra genitori e figli;
- facoltà dell’amministrazione comunale di prevedere aliquote agevolate per circostanze particolari non rientranti nei benefici previsti dalle norme statali.
Il pagamento dell’Imu per gli immobili cointestati
I proprietari dei beni immobili assoggettati a Imu e non esentati dal pagamento di tale imposta, devono effettuare il versamento entro i termini stabiliti se non vogliono incorrere in maggiorazioni e in sanzioni: nessun problema si pone nel caso di intestatario unico, mentre, per converso, può essere difficile individuare il soggetto tenuto al pagamento (cosiddetto legittimato passivo) in caso di cointestazione.
Sul punto possiamo prendere come riferimento principale la regola secondo cui, per l’immobile di titolarità congiunta, l’imposta municipale si paga in base alle quote di proprietà: in altri termini, se i comproprietari possiedono l’appartamento al cinquanta per cento, la quota Imu deve essere ripartita nella stessa misura; se le quote di proprietà sono diverse (ad esempio, 25% e 75%) anche la percentuale di imposta varia in proporzione.
Questa è, dunque, la regola generale: in particolare, secondo giurisprudenza condivisa, per tale tributo non vale il principio di solidarietà tra debitori; ciò vuol dire che il Comune non può chiedere a un unico proprietario il pagamento dell’intera somma, ma deve esigere da ciascun titolare la percentuale di sua spettanza.
Il versamento deve essere effettuato mediante modello F24 nominativo e scaricabile direttamente da Internet: ciò vuol dire che, a rigore, è possibile per i comproprietari stipulare degli accordi interni a favore di uno o di tutti gli altri possessori. Facciamo un esempio.
Tizio e Caio sono fratelli e sono comproprietari della casa lasciata dal nonno in eredità: questa non è abitazione principale e quindi sono obbligati a pagare l’Imu. Tizio ha perso da poco il lavoro e si trova in difficoltà economica; Caio si impegna a compilare i modelli F24 e pagarli per entrambi.
Si tratta di una tipica ipotesi di pagamento a beneficio del coobbligato espressamente ammessa e contemplata dal codice civile.
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Buona sera,
io non capisco una cosa, se mio padre e mia madre possiedono una sola abitazione ma questa è cointestata al 50% e l’abitazione stessa è classe catastale a3, perchè pagano l’IMU? Se, ad esempio, mio padre prendesse il 50% di mia madre e diventasse proprietario unico, continuerebbe a pagare la tassa?
Grazie
Nicolò