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Messa a norma di locali interrati in condominio: chi paga le spese?

13 Aprile 2020
Messa a norma di locali interrati in condominio: chi paga le spese?

Autorimesse e box auto: cosa succede quando c’è da fare dei lavori nei locali interrati e chi deve pagare?

I condomini con garage presentano spesso uno o più locali interrati. A volte si tratta di due piani, l’uno sovrastante l’altro, ove sono collocati i vari box auto a disposizione dei proprietari degli appartamenti. 

In tali spazi, è facile che si possano verificare problemi di areazione, infiltrazioni d’acqua e altri problemi tipici degli immobili che si trovano al di sotto del suolo. 

Nell’ipotesi in cui si debba provvedere alla loro riparazione o ristrutturazione, come andranno ripartiti i relativi costi? In altri termini, in caso di messa a norma di locali interrati in condominio chi paga le spese? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Divisione delle spese box auto

Tutte le parti comuni dell’edificio sono soggette alla regola dell’articolo 1123 codice civile: le spese condominiali si ripartiscono per millesimi. Ciascuno cioè deve pagare in base alla propria quota millesimale stabilita dall’allegato al regolamento di condominio. 

Non sempre, però, tutti i condomini sono proprietari di box auto coperti. In tal caso, chi deve partecipare alle spese? Se il locale garage è parte integrante dell’edificio condominiale, le spese di manutenzione straordinaria gravano su tutti i condomini in base ai millesimi generali di proprietà. Si tratta, infatti, di una parte comune, di solito, coincidente con le fondamenta del palazzo. 

Se, quindi, tutti i condomini sono in grado di accedere ai garage, anche quelli che non hanno un box auto, dovranno partecipare ai relativi costi di manutenzione. 

Se il locale garage è, invece, separato dall’edificio condominiale, sui proprietari dei garage gravano le sole spese di manutenzione ordinaria, in base ai millesimi.

Anche le spese per le opere dirette a preservare quei locali dall’umidità sono ripartite tra tutti i condomini. 

Allo stesso modo, i proprietari dei locali interrati partecipano alle spese per il rifacimento delle facciate o dei muri perimetrali fuori terra, che pure non lambiscono le loro unità immobiliari. 

Insomma, negli edifici condominiali ai fini della ripartizione delle spese non si può sempre tener conto della concreta utilità di un’opera o di un intervento in favore di una o più unità immobiliari. Vi sono alcune opere o parti dell’edificio che la legge considera in ogni caso di utilità generale, come quelle dirette ad assicurare una copertura all’edificio (tetto o lastrico solare) o una adeguata riparazione dagli agenti atmosferici (muri perimetrali).

Questi interventi sono da riferire “all’edificio”, con conseguente partecipazione di tutti alla ripartizione. 

Attenzione però: un regolamento di condominio di tipo “contrattuale” (ossia approvato da tutti i condomini) può stabilire regole diverse per la divisione delle spese dei locali interrati, ad esempio addebitando le stesse solo sui condomini proprietari di box auto.

Infiltrazioni di acqua dal soffitto dei garage

Vediamo ora l’ipotesi in cui le infiltrazioni di acqua provengano dal lastrico solare di copertura dei locali interrati (ossia il piano di calpestio che, di solito, è il giardino o il cortile). Secondo la giurisprudenza, spetta all’assemblea dei condomini deliberare i lavori di manutenzione necessari per la conservazione del piano che funge da soffitto di un locale sottostante. Per quanto riguarda la ripartizione delle conseguenti spese, questa deve essere effettuata secondo il criterio stabilito per le terrazze a livello: il condominio – in quanto proprietario del piano di calpestio – deve pagare un terzo delle spese (ripartendola quindi tra tutti i condomini) mentre gli altri due terzi sono a carico dei titolari dei garage sottostanti [1].  

Si può richiamare una sentenza del Tribunale di Milano – del 6 dicembre 2003 – la cui massima si riporta integralmente: «Le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare in uso esclusivo che, ai sensi dell’articolo 1126, Codice civile, devono essere ripartite tra tutti i condomini sono unicamente quelle che abbiano un collegamento causale con la funzione di copertura del lastrico stesso. Pertanto, restano a completo carico del proprietario esclusivo le spese necessarie allo spostamento ed al riposizionamento di piante e oggetti vari presenti sul terrazzo di proprietà esclusiva, anche se tale spostamento si è reso necessario per procedere alla ristrutturazione della stessa».

Autorimesse e areazione

La disciplina della autorimesse in tutto o in parte interrate prescrive la presenza di determinate superfici di areazione. Si tratta di norme che tengono conto dell’intera struttura edilizia. La messa a norma, dunque, non può che riferirsi all’intera struttura, con conseguente partecipazione alle spese di tutti i condomini (proprietari di box o posti auto). Indipendentemente, dunque, dalla collocazione del singolo box o posto auto in una parte interrata o fuori terra della struttura unitaria. 


note

 [1] Cassazione, 10 novembre 1998, n. 11283.


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