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Tabelle millesimali: sono retroattive?

18 Aprile 2020
Tabelle millesimali: sono retroattive?

In un condominio sono stati approvati dei lavori straordinari che, tra gli altri, dovrebbero comportare un incremento di superficie per un appartamento privato. La ripartizione delle spese va fatta in base alle tabelle in vigore oppure considerando quelle che, eventualmente, saranno revisionate?

Gentile cliente, alla luce di quanto è stato descritto nel quesito posto, occorre fare due considerazioni.

In primo luogo, non appare scontato che si realizzi, effettivamente e giuridicamente, l’incremento della superficie abitabile della mansarda.

Inoltre, non si deve nemmeno dimenticare che le tabelle ora in vigore potrebbero essere variate, con la maggioranza degli intervenuti e sempreché i voti favorevoli corrispondano almeno alla metà del valore del fabbricato [1], soltanto se l’incremento ipotizzato dovesse corrispondere a più di un quinto del valore proporzionale della singola unità immobiliare interessata [2]. In altri termini, solo in questa particolare circostanza sarebbe possibile modificare le tabelle senza ricorrere all’unanimità.

Pertanto, la paventata revisione delle tabelle millesimali prospettata in quesito sembra prematura.

Ad ogni modo, per rispondere al suo quesito, è opportuno fissare, in modo ben preciso, due importanti principi:

  • l’approvazione e la ripartizione di eventuali lavori straordinari relativi ad un condominio avvengono considerando le tabelle millesimali in vigore, poiché, come si deduce dalla legge [3], il diritto e il dovere di ogni singolo proprietario sulle parti comuni è legato al valore proporzionale dell’immobile di sua pertinenza;
  • l’applicazione delle tabelle millesimali, sia essa derivata dall’approvazione dell’assemblea condominiale sia essa frutto e conseguenza di un provvedimento giudiziale, non ha valore dichiarativo, ma puramente costitutivo. Conseguenza della predetta affermazione è che le tabelle millesimali non possono avere efficacia retroattiva, ma produrre effetto soltanto a partire dalla loro approvazione e/o revisione. Trattasi di una conclusione che trova riscontro nel consolidato orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione [4].

Pertanto, alla luce delle considerazioni già espresse e applicando i principi appena esposti al caso in esame, non è possibile procedere alla ripartizione dei lavori straordinari già approvati o da deliberare in difformità dalle tabelle millesimali attualmente in vigore nel suo fabbricato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Marco Borriello


note

[1] Art. 1136 co. 2 cod. civ.

[2] Art. 69 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1118 cod. civ.

[4] Cass. civ. sent. n. 7696/1994 – 6590/2011


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