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Manutenzione caldaia: ultime sentenze

18 Maggio 2020
Manutenzione caldaia: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: manutenzione della caldaia e spese di consumo del carburante a titolo di consumo involontario; spese a carico del condomino; spostamento della caldaia dall’esterno all’interno dell’appartamento; contratto per la manutenzione della caldaia condominiale e decadenza dalla garanzia; mancata pulizia di una caldaia da parte di un inquilino.

Mancata pulizia di una caldaia 

Non costituisce causa sopravvenuta da sola sufficiente a determinare l’evento la mancata pulizia di una caldaia da parte di un inquilino (quale onere di ordinaria manutenzione), se altri abbiano in precedenza realizzato condotte tali da rendere prevedibile l’evento morte poi verificatosi dell’inquilino.

Cassazione penale sez. IV, 12/06/1997

Manutenzione della caldaia condominiale

In punto di contratto per la manutenzione della caldaia condominiale, la decadenza dalla garanzia ex art. 1667 c.c. non può essere superata dall’avvenuto riconoscimento di un vizio da parte dell’appaltatore desunto da una relazione promanante dal nuovo manutentore incaricato, né che la denuncia era contenuta nel verbale assembleare, atto interno al condominio che non risulta essere mai stato portato a conoscenza del precedente manutentore, né dall’avrebbe avuto contezza il Condominio dei vizi solo a seguito della relazione del nuovo gestore. Pertanto, i motivi di impugnazione sono infondati.

Tribunale Monza, 15/12/2015, n.3084

Pessimo stato di manutenzione della caldaia

Configura il delitto di omicidio colposo la condotta dei proprietari di un appartamento che l’abbiano locato con una caldaia per il riscaldamento in pessimo stato di manutenzione, cosicché, durante il funzionamento, si era determinata la fuoriuscita di monossido di carbonio che aveva mortalmente intossicato gli occupanti dell’immobile, giacché il proprietario di un immobile si trova in “posizione di garanzia” nei confronti dell’affittuario, in virtù della quale il primo deve consegnare al secondo un impianto di riscaldamento revisionato, in piena efficienza e privo di carenze funzionali e strutturali.

(Nell’occasione la Corte ha sottolineato che le componenti essenziali della posizione di garanzia sono costituite, da un lato, da una fonte normativa di diritto privato o pubblico, anche non scritta, o da una situazione di fatto per precedente condotta illegittima, che costituisca il dovere di intervento; dall’altro lato, dall’esistenza di un potere giuridico, ma anche di fatto attraverso il corretto uso del quale il soggetto garante sia in grado, attivandosi, di impedire l’evento).

Cassazione penale sez. IV, 06/08/2006, n.32298

Le spese per la sostituzione della caldaia

Qualora non vi sia la prova che l’assegnatario di un alloggio di proprietà comunale abbia omesso di eseguire la manutenzione ordinaria, le spese per la sostituzione della caldaia sono di esclusiva pertinenza dell’ente proprietario.

Pretura Piacenza, 14/11/1994

Manutenzione della caldaia: pagamento delle spese

Il distacco dall’impianto di riscaldamento del Condominio da parte di uno dei condomini, anche quando sia ritenuto legittimo, non esonera il contribuente dal pagamento delle spese relative alla manutenzione della caldaia e delle spese di consumo del carburante a titolo di consumo involontario.

Tribunale Roma sez. V, 04/05/2017, n.8736

Contratto per la manutenzione della caldaia condominiale

In punto di contratto per la manutenzione della caldaia condominiale, la decadenza dalla garanzia ex art. 1667 c.c. non può essere superata dall’avvenuto riconoscimento di un vizio da parte dell’appaltatore desunto da una relazione promanante dal nuovo manutentore incaricato, né che la denuncia era contenuta nel verbale assembleare, atto interno al condominio che non risulta essere mai stato portato a conoscenza del precedente manutentore, né dall’avrebbe avuto contezza il Condominio dei vizi solo a seguito della relazione del nuovo gestore. Pertanto, i motivi di impugnazione sono infondati.

Tribunale Monza, 15/12/2015, n.3084

Le opere di adeguamento dell’impianto della caldaia 

Le opere di adeguamento dell’impianto della caldaia (consistite nello spostamento della caldaia stessa dall’esterno all’interno dell’appartamento servito con l’incasso della medesima in un’apposita struttura di pertinenza dell’unità abitativa e relativa creazione di un foro a forma di cunicolo realizzato per lo sfogo di eventuali fughe di gas) in ragione della finalità, dell’utilizzo e delle loro caratteristiche, vanno ad integrare un impianto tecnologico, quello di risaldamento e cioè di una struttura accessoria e pertinenziale all’unità a cui accedono; inoltre, per la loro natura non vanno ad alterare le parti dell’edificio in cui sono inserite ma anzi da esse sono assorbite senza che si possa configurare l’avvenuta realizzazione di un intervento disordinato ed incoerente.

Dunque, si è in presenza di un intervento di tipo logistico che per natura, consistenza dimensionale e funzionale e caratteristiche tutte, non ha rilevanza urbanistico – edilizia e, quindi, perfettamente rientrante nel perimetro della nozione di opere di manutenzione ordinaria, cioè di un’attività edilizia libera, non sottoposta al regime del previo rilascio del titolo edilizio abilitativo.

T.A.R. Aosta, (Valle d’Aosta) sez. I, 27/01/2020, n.2

Sostituzione di una caldaia e manutenzione ordinaria

La sostituzione di una caldaia rientra nella manutenzione ordinaria, con la conseguenza che non occorre alcun titolo edilizio, neanche tacito a seguito di denunzia di inizio attività.

T.A.R. Catanzaro, (Calabria) sez. II, 04/03/2015, n.432

Morte per intossicazione causata da caldaia non funzionante 

Il dipendente della ditta di manutenzione che certifica l’idoneità di una caldaia malgrado questa non lo sia è imputabile per omicidio colposo per la morte del proprietario della casa dovuta a intossicazione da monossido di carbonio.

Il tecnico manutentore, infatti, riveste una posizione di garanzia e ha l’obbligo di impedire un evento anche quando, come nel caso di specie, dopo di lui anche altri soggetti avevano controllato la caldaia. Per la Corte, quando l’obbligo di impedire un evento ricade su più soggetti che devono intervenire in tempi diversi, il nesso di causalità tra la condotta omissiva e l’evento non viene meno per effetto del mancato intervento da parte di un altro soggetto anche lui destinatario dell’obbligo di impedire il fatto.

Cassazione penale sez. fer., 17/08/2016, n.44968

L’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, l’obbligo, gravante sul locatore, di mantenere la cosa locata nello stesso stato in cui si trovava al momento del contratto e, comunque, in uno stato tale da servire all’uso pattuito, include anche l’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, laddove devono intendersi come tali quelle derivanti non dal caso fortuito ma dall’utilizzo quotidiano del bene da parte del locatore. Ne deriva che spettano al conduttore le spese necessarie alla riparazione della caldaia, indipendentemente dal fatto che essa abbia già subito una prima sostituzione.

Tribunale Salerno, 28/11/2007, n.2702


19 Commenti

  1. Salve, sto per trasferirmi in una nuova casa in affitto. Ho un po’ domande sulla caldaia. Quanto costa la manutenzione?Quando si parla di manutenzione della caldaia? Quali sono le principali operazioni di manutenzione e controllo vengono consigliate dagli esperti? Visto che sono in affitto, chi paga la manutenzione della caldaia? Grazie in anticipo

    1. La manutenzione della caldaia serve per garantire la sicurezza dell’impianto. La legge dice che la manutenzione della caldaia è obbligatoria, ma non stabilisce ogni quanto debba essere effettuata. Ciò dipende dal tipo di modello. Per cui non è corretto – come comunemente si crede – che la manutenzione della caldaia vada eseguita una volta all’anno, ma deve essere invece effettuata secondo le cadenze indicate nelle istruzioni tecniche fornite dall’impresa installatrice (resta tuttavia consigliabile un controllo annuale).Qualora l’impresa non dovesse aver fornito istruzioni in merito o queste non siano più disponibili (succede per gli impianti vecchi), bisogna riferirsi alle istruzioni tecniche relative al modello elaborate dal costruttore del generatore di calore (la fabbrica).Quando si parla di manutenzione della caldaia ci si riferisce alla manutenzione ordinaria. Si consiglia pertanto di far controllare la parti della caldaia più di frequente soggette ad usura come ugelli gas, ventilatori, camera di combustione, pressostati, elettrodi, guarnizioni di tenuta. Tra le principali operazioni di manutenzione e controllo vengono consigliate dagli esperti: pulizia dello scambiatore lato fumi, prova di tiraggio della canna fumaria, regolazione del funzionamento dei dispositivi di comando e regolazione; pulizia del bruciatore, verifica dei dispositivi di protezione, controllo e sicurezza; controllo della regolarità dell’accensione e del funzionamento; verifica visiva dell’assenza di perdite di acqua, che non siano presenti oggetti che impediscano il regolare deflusso dei prodotti della combustione, che non sia ostruita la presa d’aria.

    2. In caso di appartamento in affitto tutti i costi inerenti alla manutenzione della caldaia spettano all’inquilino. È sempre su quest’ultimo che grava il compito della conservazione del libretto della caldaia. Il contratto di locazione può prevedere una diversa ripartizione degli oneri.

  2. Ho dovuto sostenere una spesa per la manutenzione della caldaia. Il vecchio conduttore del mio appartamento non ha voluto sostenere la spesa prima di andar via. Devo trattenere la suddetta somma dal deposito cauzionale che sono tenuto a restituirgli? Come devo procedere? Vi ringrazio in anticipo

    1. Innanzitutto deve essere precisato che il lettore può addebitare al vecchio conduttore il costo della manutenzione ordinaria a condizione che l’attività di manutenzione che ha fatto effettuare sia un attività che avrebbe dovuto essere effettuata in un periodo nel quale fosse in corso il rapporto di locazione con quel conduttore.Fatta questa essenziale premessa, va aggiunto quanto segue:
      – i costi relativi alla manutenzione ordinaria della caldaia ed alla revisione periodica alla quale la caldaia deve essere sottoposta (secondo le indicazioni contenute nel libretto di manutenzione) sono costi che tocca sopportare al conduttore ai sensi degli articoli 1576 e 1609 del codice civile (a meno che non sia previsto nel contratto che debbano essere sopportati dal locatore);
      – bene il lettore ha fatto a mettere a norma la caldaia prima del subentro del nuovo conduttore in quanto il locatore è responsabile dei danni che dovesse subire il conduttore a causa dei vizi della cosa locata esistenti prima della consegna ma manifestatisi successivamente.
      Detto questo, e venendo alle modalità attraverso cui farsi rimborsare il costo della manutenzione della caldaia, va precisato che è altrettanto importante capire se la somma che il vecchio conduttore ha versato all’inizio del rapporto sia stata versata a titolo di caparra o di deposito cauzionale.Infatti se si trattasse di caparra (cioè di quella somma temporaneamente versata al locatore come impegno per la stipula del contratto) essa, nel momento in cui il contratto viene sottoscritto, deve essere immediatamente restituita al conduttore o trasformata in parte del deposito cauzionale oppure nel primo canone mensile ed è buona norma che della sorte della caparra si faccia esplicita menzione nel contratto (altrimenti si dovrà fare affidamento solo sugli accordi verbali intervenuti in merito tra le parti).Se, invece, la somma che il conduttore ha versato al lettore fu qualificata in contratto come deposito cauzionale, essa aveva ed ha la finalità di tutelarlo per gli eventuali danni causati dal conduttore e, più generalmente, da ogni possibile suo inadempimento agli obblighi contrattuali.Se dunque si trattasse effettivamente di deposito cauzionale, il lettore avrebbe il diritto di trattenere quella parte di esso corrispondente alla spesa sostenuta dallo stesso per l’effettuazione della manutenzione periodica che sarebbe spettata al conduttore ma, secondo l’insegnamento della ordinanza n. 3882 del 25 febbraio 2015 della Corte di Cassazione, affinché sia lecita la sua trattenuta il lettore dovrà proporre contemporaneamente un’azione giudiziale per ottenere dal giudice il riconoscimento della correttezza della trattenuta sul deposito da questi effettuata.
      In altri termini:
      – o il lettore restituisce integralmente il deposito cauzionale (cosa che andrebbe fatta all’atto della riconsegna dell’immobile al termine del contratto) e solo dopo richiede la restituzione dell’importo;
      – oppure il lettore restituisce il deposito decurtato ma, contemporaneamente, avvia un’azione dinanzi al giudice perché il giudice stesso accerti la legittimità della sua trattenuta (cioè accerti che effettivamente l’importo di cui si discute doveva essere sopportato dal conduttore).
      In termini pratici, poiché è assai probabile che nessuno avvii una causa per un importo, il consiglio che si fornisce al lettore è il seguente:
      – una volta accertato che la somma che fu consegnata dal conduttore all’inizio del rapporto contrattuale fu effettivamente versata a titolo di deposito cauzionale, il lettore deve inviare una raccomandata a.r. per manifestargli la disponibilità a riconsegnargli l’intero importo versato a titolo di deposito e, contemporaneamente, chiedendo anche che lui gli versi l’importo dal lettore erogato per la manutenzione della caldaia (allegando la relativa fattura).
      Se a questa raccomandata il conduttore non dovesse dare riscontro positivo (nel senso di non rispondere affatto o di rispondere nel senso di non riconoscere di dovere al lettore la somma, quest’ultimo avrebbe due possibilità:
      – versare al conduttore l’importo del deposito cauzionale decurtato senza avviare contemporaneamente l’azione dinanzi al giudice (azione di cui si diceva in precedenza) e, quindi, attendere l’avvio della causa da parte del conduttore (improbabile, ma possibile) nel caso in cui egli contesti di dovere restituire al lettore quella somma;
      – versare al conduttore l’importo del deposito cauzionale decurtato avviando contemporaneamente l’azione dinanzi al giudice (azione di cui si diceva in precedenza) per far accertare con sentenza che quell’importo doveva essere sostenuto dal conduttore e che, pertanto, era lecito che il lettore lo trattenesse sull’ammontare del deposito da restituire.

  3. Salve. Non riesco a trovare più il livretto della caldaia. Suppongo di averlo smarrito. Chissà che fine ha fatto. Magari in mezzo alle mille scartoffie non vorrei averlo buttato per sbgalio. Cosa devo fare???

    1. Qualora il libretto della caldaia vada perso è sempre possibile ottenerne uno nuovo dallo stesso tecnico incaricato di effettuare la revisione. Attenzione: il manutentore non rilascerà un duplicato, ma un libretto completamente nuovo, che non copre gli anni passati e non può attestare le precedenti revisioni. Registrerà solo le nuove operazioni, quelle compiute da quel momento in poi, oltre che a certificare l’identità dell’impianto già installato nelle sue caratteristiche. Così, se nel corso del tempo vi sono state modifiche dell’impianto o sostituzioni di alcune sue parti, che hanno cambiato la conformazione dell’impianto originario, il nuovo libretto le riporterà perché dovrà documentare la situazione della caldaia attualmente esistente.

    2. Il modello del libretto può essere anche scaricato dal sito del ministero dello Sviluppo Economico (Mise), ma sarà sempre il tuo manutentore che dovrà compilarlo nelle apposite schede riferite al tuo specifico impianto; alcune schede che lo compongono possono essere compilate ed aggiornate direttamente online sul sito del Comitato Termotecnico Italiano (Cti). In tal caso, però, bisognerà avere cura di stamparlo e custodirlo in casa, per poterlo esibire in caso di ispezioni.

    3. Il libretto della caldaia è la carta d’identità dell’impianto di riscaldamento, lo segue dalla prima accensione a fine servizio e successiva demolizione; registra tutte le modifiche, sostituzioni di apparecchi e componenti, interventi di manutenzione e di controllo, valori di rendimento nel corso della vita utile, cambi di proprietà. Ogni volta che viene eseguita la manutenzione, il tecnico deve aggiornare il libretto caldaia che il proprietario dell’immobile deve conservare ed esibire in caso di controlli del Comune insieme alle fatture ricevute. Diversamente scattano sanzioni da 500 a 3mila euro. Il libretto va compilato per la prima volta dall’installatore, all’atto della messa in funzione dell’apparecchio. Poi viene aggiornato dal responsabile dell’impianto (cioè il singolo cittadino o, in condominio, dall’amministratore o da una ditta terza da questi delegato) o dal manutentore. Sia per le nuove che per le vecchie caldaie è stato predisposto un nuovo libretto secondo uno standard ministeriale. In caso di possesso di vecchio libretto, questo non va buttato ma conservato in modo da essere esibito in caso di controlli. Il nuovo libretto è scaricabile dal sito del ministero dello Sviluppo Economico (www.mise.gov.it) per la compilazione manuale.

  4. Io non capisco quelli che pretendono che io proprietario devo pure pagare la manutenzione della caldia ed i piccoli lavoretti in casa…. Non puoi pretendere che venga a sostituirti a mie spese una lampadina fulminata piuttosto che il galleggiante che regola l’afflusso d’acqua nello scarico del bagno. Poiché l’immobile te l’ho dato in affitto e quindi, sarà di tua competenza gestire la manutenzione.

    1. Chi ottiene un immobile in affitto ha diritto a che il proprietario gli consegni tutta la documentazione, compreso il libretto della caldaia. L’inquilino non è, quindi, responsabile per le mancate revisioni precedenti se il libretto è andato smarrito dai precedenti conduttori e/o se il locatore non glielo ha consegnati. Egli potrà, però, farsi rilasciare un nuovo libretto dal manutentore di fiducia per come appena spiegato sopra. Ricordiamo che la manutenzione ordinaria e le revisioni periodiche sono a carico dell’inquilino. Se, però, durante il controllo da parte del tecnico risulta che è la caldaia a non essere a norma di legge – e quindi deve essere sostituita – sarà il proprietario a dover sostenere la spesa necessaria per la sostituzione.

  5. Quando l’impianto ha bisogno di una riparazione come, ad esempio, la sostituzione di un componente essenziale (motore, pompa, tubazione, ecc) per il suo regolare funzionamento, chi deve pagare le spese? Inquilino o proprietario?

    1. In questo caso, diventa inevitabile che l’accollo della spesa debba riguardare il locatore, cui spetta sempre l’onere di mantenere la cosa in uno stato idoneo all’uso per cui è stata concessa.

    1. Gli interventi di manutenzione straordinaria della caldaia condominiale e quelle di conservazione dell’impianto sono, quindi, a carico di tutti i condomini, anche di quelli con il riscaldamento autonomo. Il distacco, infatti, implica solo l’abolizione delle spese relative ai consumi periodici di gas e alla manutenzione ordinaria. Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità o una delibera dell’assemblea, anch’essa approvata all’unanimità, potrebbero determinare l’esonero dalle spese per chi si è dotato di un impianto autonomo. Senza il rispetto di tali vincoli, dunque, l’assemblea di condominio non può decidere, a semplice maggioranza, di sollevare dalle spese di riparazione della caldaia alcuni condomini, addebitando le quote di questi su altri. Se così fosse la delibera sarebbe nulla e potrebbe essere contestata innanzi al tribunale. Di qui il principio affermato dal tribunale di Pistoia. In assenza di una delibera adottata all’unanimità o di un regolamento condominiale che li esonera, alle spese straordinarie e di conservazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato devono partecipare anche i condomini che si sono distaccati dal suddetto impianto o che non lo hanno mai utilizzato.La stessa Cassazione ha più volte ritenuto «affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole), la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune.Ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere su diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca»

  6. Se l’assemblea di condominio, a semplice maggioranza, abbia omesso di ripartire i costi di manutenzione della caldaia tra tutti i condomini, addebitandoli solo ad alcuni, ci si può rifiutare di pagare la propria quota millesimale? aspetto vostri chiarimenti sulla questione. Vi ringrazio in anticipo

    1. Esatto, ci si può rifiutare di pagare la propria quota millesimale. Se l’amministratore dovesse presentare un decreto ingiuntivo per riscuotere le somme necessarie a pagare la ditta che ha riparato o sostituito l’impianto centralizzato, ci si può anche opporre nonostante siano decorsi i 30 giorni per contestare la delibera assembleare.

  7. SAlve. E’ da un po’ che mi sto facendo alcune domande sulla caldaia visto che a breve dovrei effettuare la manutenzione. Ora, a proposito dei fumi, mi chiedo quando va effettuato il controllo dei fumi della caldaia? la legge fissa delle regole da seguire? Ogni quando vanno fatti questi controlli? Grazie

    1. In tale ipotesi la legge non si limita solo a stabilire l’obbligatorietà del controllo, ma fissa anche le cadenze a seconda del tipo di impianto e di combustibile usato. In particolare:
      per gli impianti domestici con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW, a combustibile liquido o solido, i controlli devono essere effettuati ogni 2 anni;
      per gli impianti domestici con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW, a gas metano o GPL, i controlli devono essere effettuati ogni 4 anni (ecco perché la stragrande maggioranza degli impianti domestici in Italia ha una potenza inferiore a 100 kW);
      per gli impianti termici con potenza superiore a 100 kW, a combustibile liquido o solido, i controlli devono essere effettuati ogni anno;
      per gli impianti con potenza superiore a 100 kW, a gas metano o GPL, i controlli devono essere effettuati ogni 2 anni.
      Attenzione però: alcune Regioni e Provincie Autonome hanno emanato proprie norme che, spesso, prevedono scadenze diverse. Per quanto riguarda i centri con più di 40.000 abitanti è bene informarsi presso lo Sportello Energia del proprio Comune o Provincia ove viene indicata la periodicità da seguire.

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