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Risoluzione del contratto preliminare di vendita: ultime sentenze

14 Maggio 2020
Risoluzione del contratto preliminare di vendita: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: aumento progressivo di valore dell’immobile; crescente svalutazione della moneta rientrano nella comune alea contrattuale; risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità; difetti costruttivi e manutentivi e carenza di licenza di abitabilità; risoluzione del contratto preliminare per inadempimento; risarcimento al promittente compratore per inadempimento del promittente venditore.

Preliminare di vendita immobiliare

La domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita di un suolo ad un Comune, per inadempimento consistito nell’abusiva occupazione del suolo e costruzione di un’opera, e di risarcimento del danno, comprensivo dell’occupazione del terreno, e la domanda subordinata di esecuzione del contratto, attengono ad una vicenda contrattuale di diritto comune, assolutamente diversa, per “causa petendi” e “petitum”, dalla domanda di risarcimento per occupazione appropriativa, costituente istituto del diritto pubblico, e presupponente lo svolgimento di una procedura ablatoria, sicché non può il giudice esimersi dall’accertare l’inadempimento, pur costituito dall’indebita trasformazione del fondo, e liquidare i danni sofferti dal proprietario, rimasto tale.

Cassazione civile sez. I, 09/05/2007, n.10631

L’aumento progressivo di valore dell’immobile 

Ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità, verificatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituiscono avvenimenti straordinari ed imprevedibili – la cui sussistenza è riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se immune da vizi di motivazione – l’aumento progressivo di valore dell’immobile e la crescente svalutazione della moneta, trattandosi di eventi che rientrano nella comune alea contrattuale(v. Corte di Cassazione, sentenza n. 9314 del 2017).

Tribunale Spoleto, 18/04/2019, n.306

La mancata concessione edilizia

Ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta verificatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituisce avvenimento straordinario ed imprevedibile il fatto che, al momento dello spirare del termine contrattualmente previsto nel contratto preliminare per la stipula del definitivo l’Ente locale territoriale non abbia approvato la richiesta di concessione edilizia, trattandosi di evento che rientra nella comune alea contrattuale.

(Nella specie, il tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento ex art. 1453 c.c., non per eccessiva onerosità sopraggiunta, evidenziando che gli eventi inerenti il bene immobile oggetto di causa si erano verificati dopo che i promittenti venditori avevano messo in mora l’attore per la stipula del contratto definitivo).

Tribunale Catania sez. I, 09/01/2019, n.88

Risarcimento al promittente compratore 

Il danno da risarcire al promittente compratore, ove sia accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita dallo stesso proposta per inadempimento del promittente venditore, non può comprendere i frutti della cosa promessa in vendita successivi alla domanda di risoluzione perché questa, comportando la rinuncia definitiva alla prestazione del promittente venditore (art. 1453, comma 3, c.c.), preclude anche al promittente compratore di lucrare i frutti che dalla cosa avrebbe tratto dopo la rinuncia.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata nella parte in cui, dichiarata la risoluzione del contratto preliminare, ha negato il diritto al risarcimento del danno correlato alla mancata percezione dei canoni che sarebbero stati riscossi, ove fosse stato concluso il contratto definitivo, per la locazione estiva dell’immobile promesso in vendita, sito in località marina).

Cassazione civile sez. VI, 08/05/2018, n.11012

Regime urbanistico dell’immobile promesso in vendita

Ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta, verificatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituiscono avvenimenti straordinari ed imprevedibili – la cui sussistenza è riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se immune da vizi di motivazione – l’aumento progressivo di valore dell’immobile e la crescente svalutazione della moneta, trattandosi di eventi che rientrano nella comune alea contrattuale.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata, che aveva escluso che il mutamento – da agricolo ad edificatorio e residenziale – del regime urbanistico dell’immobile promesso in vendita, sopravvenuto rispetto alla data di stipula del contratto preliminare, integrasse gli estremi per procedere alla risoluzione del preliminare medesimo ex art. 1467 c.c.).

Cassazione civile sez. II, 11/04/2017, n.9314

Contratto preliminare: il recesso per altrui inadempimento

La domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento del promittente venditore, che abbia omesso di comunicare al promissario la presenza di gravami insistenti sul bene oggetto del contratto, risulta accoglibile quando parte convenuta non fornisca la prova contraria della sua condotta colpevole, non contestando in alcun modo l’esistenza di detti gravami ed anzi ammettendo di esserne stata a conoscenza. Detta risoluzione è riqualificabile come recesso giustificato dall’inadempimento colpevole ex art. 1385, cc. 1 e 2 c.c.

Tribunale Modena sez. II, 07/01/2016, n.39

Gravità dell’inadempimento del promissario acquirente

Nei contratti a prestazioni corrispettive le disposizioni di cui ai commi 2 e 3 di cui all’art. 1453 c.c. sono simmetriche, giacché, come non è consentito all’attore che abbia proposto domanda di risoluzione pretendere la prestazione avendo dimostrato di non avere più interesse al relativo adempimento anche per la parte di prestazione non ancora scaduta, così è vietato al convenuto di eseguire la prestazione dopo la proposizione della domanda di risoluzione e fino alla pronuncia giudiziale.

Ne consegue che il perdurare dell’inadempimento nel corso del giudizio non può riflettersi negativamente sulla valutazione della gravità del comportamento pregresso, trasformando un inadempimento inizialmente “non grave” in un inadempimento “grave” e, perciò, tale da legittimare l’accoglimento della domanda di risoluzione.

(La decisione impugnata, nel pronunciare la risoluzione del contratto preliminare di vendita chiesta dal promittente venditore, aveva ritenuto la gravità dell’inadempimento del promissario acquirente in considerazione delle rate di mutuo non pagate maturate nel corso del giudizio; la Corte ha cassato la sentenza, rilevando che la valutazione della gravità dell’inadempimento doveva essere compiuta con riferimento al comportamento tenuto dall’obbligato al momento della proposizione della domanda di risoluzione).

Cassazione civile sez. II, 14/05/2004, n.9200

Conclusione del preliminare e la sua esecuzione

Ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituiscono avvenimenti straordinari ed imprevedibili – la cui sussistenza è riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito e come tale incensurabile in sede di legittimità se immune da vizi di motivazione – l’aumento progressivo di valore dell’immobile e la progressiva svalutazione della moneta, trattandosi di eventi che rientrano nella comune alea contrattuale.

(Nella specie gli attori, che avevano promesso ai convenuti la vendita di un bene immobile con la pattuizione che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato, con il contestuale pagamento del prezzo pattuito, non appena fosse stato trascritto l’atto di divisione ereditaria stipulato con scrittura privata, avevano dedotto l’eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto per il progressivo aumento di valore dell’immobile verificatosi prima della dichiarazione giudiziale di autenticità dell’atto di divisione avvenuta soltanto a distanza di diversi anni dalla stipula del preliminare.

Nel formulare il principio sopra indicato la Corte ha confermato la sentenza di appello che aveva escluso l’eccessiva onerosità sopravvenuta dedotta dagli attori, avendo negato le caratteristiche dell’imprevedibilità e della straordinarietà agli eventi invocati dagli attori).

Cassazione civile sez. II, 04/03/2004, n.4423

Contratto preliminare di vendita di bene gravato da usufrutto

Nel caso di contratto preliminare di vendita di bene gravato da usufrutto, qualora nel termine pattuito il promittente venditore non sia stato in grado di procurare l’acquisto della piena proprietà del detto bene, il promittente compratore, che non abbia avuto conoscenza, al momento della conclusione del contratto, che la cosa era gravata di uno “ius in re”, può ex art. 1489 c.c. domandare, oltre alla riduzione del prezzo, la risoluzione del contratto, la quale può essere pronunciata, anche se il titolare del diritto di godimento o il beneficiario dell’onere o della limitazione non abbiano ancora fatto valere alcuna pretesa sulla “res”, ove si accerti, ai sensi dell’art. 1480 c.c., che il compratore non avrebbe acquistato la cosa gravata dall’onere.

(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva accordato al promissario acquirente la risoluzione del contratto preliminare di vendita quale conseguenza automatica del mancato consenso dell’usufruttuario, senza verificare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1489 c.c.).

Cassazione civile sez. II, 22/02/2019, n.5336

Risoluzione del preliminare di vendita per grave inadempimento

L’acclarato stato di incompletezza e di degrado manutentivo, nonché i difetti costruttivi, valutati congiuntamente alla carenza di certificazione di abitabilità/agibilità dell’unità immobiliare determinano la risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento della promittente alienante.

Tribunale Massa, 01/02/2019, n.81

Accertamento dell’obbligo del terzo: interesse del creditore procedente ad impugnare

Nel giudizio di accertamento dell’obbligo del terzo ex art. 549 c.p.c., il creditore procedente può proporre una domanda di accertamento cumulativa anche di una pluralità di diritti la cui sussistenza sia alternativa, nel senso che la venuta ad esistenza di uno di essi esclude la sussistenza di altri.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha riconosciuto l’interesse del creditore procedente ad impugnare la sentenza di accertamento dell’obbligo del terzo in relazione sia al credito del debitore esecutato nascente da sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c., del diritto al pagamento del prezzo di vendita di titoli obbligazionari, sia al credito – eventuale e provvisorio, in quanto dipendente dal mancato pagamento del corrispettivo pattuito – alla restituzione dei titoli, in ragione della risoluzione del contratto preliminare di vendita).

Cassazione civile sez. III, 04/04/2017, n.8682

Risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento dell’acquirente

La domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento dell’acquirente è priva di fondamento qualora il convenuto dimostri di aver corrisposto tutte le somme pattuite, ivi compreso l’accollo del mutuo, non rilevando il mancato pagamento del saldo da effettuarsi alla consegna definitiva dell’immobile.

Corte appello Campobasso, 08/02/2005



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