Maggioranze per approvazione e modifica tabelle millesimali

Regole sulla ripartizione delle spese in condominio dopo la riforma.

Quale maggioranza è necessaria in assemblea di condominio per approvare o modificare le tabelle millesimali? Potrebbe sembrare una questione di semplice soluzione, a cui rispondere con un numero secco. E invece non è così: è necessario, infatti, tenere conto prima di alcune variabili. Peraltro, anche la giurisprudenza ha contribuito a creare equivoci e incertezze, sposando a volte interpretazioni tra loro contrastanti. 

Una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [1] ha tentato di porre argine ai dubbi, definendo una volta per tutte quali sono le maggioranze per approvazione e modifica delle tabelle millesimali. Argomento peraltro di continuo interesse visto che è proprio da tali calcoli che dipende la ripartizione delle spese condominiali che l’amministratore è chiamato a fare. A un numero di millesimi più elevati, infatti, corrisponde un importo più alto da versare nelle casse comuni.

Di tutto ciò parleremo nel seguente articolo. Cercheremo di essere schematici e semplici affinché risultino chiari i cosiddetti quorum deliberativi che, nel corso della riunione di condominio, bisogna raggiungere per approvare o rettificare le quote millesimali. Ma procediamo con ordine.

Ripartizione spese condominiali: come avvengono?

La ripartizione delle spese condominiali è, in realtà, già regolata dalla legge. In particolare, l’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese condominiali sono ripartite secondo i millesimi di proprietà. Millesimi che, come noto, sono indicati in un documento allegato al regolamento di condominio. Come vedremo a breve, le quote millesimali possono sempre essere variate anche in un momento successivo, se risultano frutto di un errore o se vi sono modifiche agli appartamenti.

La legge consente al condominio di stabilire anche dei criteri di ripartizione delle spese in misura diversa rispetto ai millesimi, ad esempio esonerando alcuni condomini dal contribuire a determinati oneri o addebitandoli ad altri in misura superiore ai relativi millesimi. 

In buona sostanza, il regolamento condominiale è arbitro supremo e può definire, anche in deroga alla norma del codice civile, dei criteri di ripartizione diversi da quelle ordinari. Si parla, a riguardo, di criteri convenzionali (quelli cioè adottati dal condominio nel proprio regolamento) per distinguerli dai criteri legali che sono, invece, quelli indicati nel citato articolo 1123 cod. civ. 

In questo caso, l’accordo approvato dai condomini andrà a impattare sulle tabelle allegate al regolamento condominiale che non saranno più basate sui normali millesimi, ma su altre regole: quelle volute dall’assemblea.

In sintesi, la ripartizione delle spese condominiali avviene nel seguente modo: se nel regolamento non è previsto diversamente, si applica la divisione secondo millesimi di proprietà.

Quale maggioranza per approvazione delle tabelle millesimali?

Una volta stabilito che esistono tabelle millesimali legali (o legittime) – quelle cioè che si basano sui millesimi di proprietà – e tabelle millesimali convenzionali – quelle cioè approvate dall’assemblea in deroga ai normali millesimi – dobbiamo stabilire quali sono le maggioranze per l’approvazione delle stesse. Eccole:

• tabelle millesimali legali: è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio;
• tabelle millesimali convenzionali: è necessaria l’unanimità.

Modifica delle tabelle millesimali: quando?

Come abbiamo anticipato, il condominio può – in qualsiasi momento – approvare una modifica delle tabelle millesimali già adottate in precedenza. Ciò però può avvenire solo in due casi:

• se risulta che le originarie tabelle sono frutto di un errore di calcolo (cosiddetta «rettifica delle tabelle millesimali»);
• se subentrano delle modifiche attuate all’edificio come nel caso di sopraelevazioni, realizzazioni di verande, incremento della volumetria, aumento o diminuzione del numero delle unità immobiliari o della consistenza di almeno una di esse e che ne abbiano alterato il valore di almeno 1/5 rispetto al valore preesistente (cosiddetta «modifica delle tabelle millesimali»).

Quale maggioranza per modifica delle tabelle millesimali?

Così come abbiamo fatto sopra nell’individuare il quorum necessario ad approvare le tabelle millesimali, vediamo ora quale maggioranza è necessaria per la loro successiva rettifica o modifica. 

A riguardo, anche per la rettifica o la modifica di tabelle redatte secondo i principi legali, ossia basate sui millesimi di proprietà per come indicato dall’articolo 1123 cod. civ., è sufficiente la stessa maggioranza qualificata ossia la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Il problema sorge, invece, quando si tratta di modificare o rettificare le tabelle millesimali convenzionali. Sul punto, si registrano due indirizzi interpretativi:

• secondo la Cassazione [2], simmetricamente a quanto visto per l’approvazione, anche la modifica o la rettifica delle tabelle millesimi convenzionali richiede l’unanimità;
• secondo, invece, qualche giudice di merito è sufficiente la maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi).

Questa seconda tesi si basa su una interpretazione letteraria dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile: questa norma, che regola appunto i casi di modifica o rettifica delle tabelle millesimali, recita nel seguente modo: «Le norme di cui al presente articolo [che stabiliscono la regola della maggioranza qualificata per la modifica/rettifica delle tabelle millesimali] si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali». La disposizione fa così intuire che la maggioranza qualificata è sufficiente anche per le tabelle di ripartizione delle spese che derogano alla disciplina legale, quelle cioè indicate nel regolamento di condominio.

Tabelle millesimali: regole in sintesi

La Cassazione, però, sembra ancora ancorata alla sua interpretazione. Secondo la Suprema Corte, le regole sono così sintetizzabili:

• per approvazione, modifica o rettifica di tabelle millesimali legali – ossia rispettose del criteri dei millesimi di proprietà fissato dal codice civile – è sufficiente la maggioranza qualificata (maggioranza dei presenti in assemblea + 500 millesimi);
• per approvazione, modifica o rettifica di tabelle millesimali convenzionali – ossia che derogano il principio fissato dal codice civile – è necessaria l’unanimità.