Solaio condominio: ultime sentenze

Difetto e infiltrazioni; lavori urgenti; contratto d’appalto concluso dall’amministratore per l’esecuzione di lavori di rifacimento del solaio.

Le strutture con funzione di sostegno e copertura tra due unità abitative di diversi proprietari si presumono di proprietà comune.

Rimozione solaio

L’abuso può giovare a terzi più che a chi lo abbia commesso. I condòmini di uno stabile si sono rivolti al Tar contestando il diniego comunale alla loro richiesta di sanatoria di un abuso, commesso dalla società proprietaria dell’appartamento a piano terra dello stabile, occupato da un istituto bancario. Sul locale macchine per il riscaldamento/raffreddamento degli uffici della banca insisteva una copertura in lamiera, destinata a proteggere gli impianti da sporcizia e intemperie.

Nel 2001, in accordo con altri condòmini, ma senza acquisire alcun titolo abilitativo, la società proprietaria dell’immobile aveva effettuato lavori di consolidamento della copertura, rendendola praticabile, per poterla pulire e manutenere, creando per i condomini del secondo piano un terrazzo calpestabile a tutti gli effetti.

Nel condominio perciò alcuni condòmini si opponevano all’azione intentata dal proprietario che dall’abuso aveva invece subito un danno, perdendo aria e luce. La società proprietaria, favorevole all’abbattimento, si era autodenunciata al Comune che aveva intimato la demolizione dell’opera. La condomina proprietaria dell’appartamento che dava sul solaio abusivo insieme ad altri condòmini chiedeva la sanatoria, sostenendo che il solaio fosse di proprietà condominiale poggiando sulle pareti interne perimetrali della chiostra.

Censure infondate secondo il Tar: sfugge alla giurisdizione del giudice amministrativo l’accertamento della proprietà del solaio di cui il Comune ha ordinato la rimozione. Il Tar certifica solo la legittimità del provvedimento di diniego impugnato, in quanto tale provvedimento è stato richiesto dall’autore dell’abuso, la decisione comunale è più che legittima.

T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 03/05/2022, n.606

Modifica incompatibile con il disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio

Costituisce variante essenziale ogni modifica incompatibile con il disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, la cui definizione, ricomprende il mutamento della destinazione d’uso implicante alterazione degli standard, l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, le modifiche sostanziali di parametri urbanistico -edilizi, il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito e la violazione delle norme vigenti in materia antisismica.

T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 17/01/2022, n.115

Sostituzione del solaio

La sostituzione del solaio, che non alteri i volumi né la superficie dell’unità immobiliare, costituisce un intervento di manutenzione straordinaria, in quanto è volto ad una migliore conservazione del bene lasciando inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna dei locali, con la conseguenza che non richiede permesso di costruire / concessione edilizia.

T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 03/11/2021, n.2318

Vizi della cosa: la risoluzione del contratto

In tema di locazione di immobili, sono considerati vizi della cosa, rilevanti ai sensi degli artt. 1578-1581 c.c., in presenza dei quali il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del canone: le infiltrazioni di umidità dipendenti dall’esecuzione della costruzione su terreno argilloso; la presenza di umidità per il trasudo delle pareti; la corrosione delle strutture per la fuoriuscita di liquami in conseguenza di un difetto costruttivo; l’occlusione di tubature di scarico che avevano dato origine a infiltrazione di acqua attraverso le pareti dell’appartamento; la difettosa costruzione degli scarichi fognanti.

(Nel caso di specie, i giudici hanno accolto l’appello del conduttore e dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, essendo stati accertati all’interno dei locali vizi, quali fessurazioni nelle pareti, distacchi dal solaio del soffitto, abbassamento delle pareti perimetrali, che hanno alterato l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa locata).

Corte appello Roma sez. VIII, 15/04/2021, n.2728

Danni al solaio e riparto delle spese

In tema di condominio, il condomino del piano sottostante che agisce nei confronti del condomino del piano di sopra per il risarcimento di danni al suo solaio deve dimostrare, ai sensi dell’articolo 2043 del Cc, che essi dipendono da fatti imputabili a quest’ultimo. In caso contrario, le spese per la riparazione dei danni devono ripartirsi in parti uguali, ai sensi dell’articolo 1125 del Cc, per la presunzione assoluta di comunione tra loro del solaio, da cui deriva altresì l’inapplicabilità dell’articolo 2051 del Cc, diretto a tutelare i terzi danneggiati dalle cose che altri hanno in custodia, e non i comunisti tra loro.

Tribunale Agrigento, 20/01/2021, n.88

Lavori solaio di copertura

Le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1123, comma 3, c.c. ove la destinazione oggettiva del bene non è funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel condominio, ma solo ad alcune di esse si costituisce ex lege il cd. “condominio parziale” e da ciò derivano rilevanti implicazioni inerenti non solo l’imputazione delle spese, ma anche il diritto di voto (nella specie: un solaio di copertura è a servizio di un solo edificio ragion per cui i lavori interessano unicamente i proprietari delle unità immobiliari ubicate in tale stabile, pertanto i quorum costitutivi e deliberativi non si calcolano sul totale dei millesimi dell’intero condominio).

Tribunale Roma sez. V, 15/04/2020, n.6145

Lavori di consolidamento del solaio

I lavori urgenti effettuati da un condomino senza autorizzazione degli altri e dell’amministratore del condominio sono legittimi e devono essere rimborsati. (Nel caso di specie, si trattava dei lavori di consolidamento del solaio ritenendo erroneamente il Condominio non di spettanza dello stesso non ritenendolo bene comune integrando così la condizione di inerzia per i lavori urgenti che avevano evitato l’aggravamento delle condizioni del fabbricato)

Corte appello Firenze sez. II, 16/01/2020, n.114

Solaio divisorio

Il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione “iuris tantum” vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicchè le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall’art. 1125 c.c.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, statuendo sulla ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione di una terrazza di proprietà e in uso esclusivo, costituente il solaio dell’appartamento sottostante, aveva applicato in via analogica l’art. 1125 c.c. ed escluso l’utilizzabilità dell’art. 1126 c.c.).

Cassazione civile sez. VI, 04/10/2018, n.24266

Piani sovrapposti di un edificio appartenente a proprietari diversi

In tema di piani sovrapposti di un edificio appartenente a proprietari diversi, gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento e non sono essenziali alla struttura divisoria restano esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell’esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale, ben potendo il possesso su di essi essere mantenuto “solo animo”.

(Nella specie, la S.C. ha escluso la natura condominiale dello spazio vuoto esistente fra il solaio ed il controsoffitto e ha ritenuto che il proprietario dell’appartamento sovrastante, collocando al di sotto degli assi di sostegno delle travi del suo pavimento dei tubi e delle condutture, avesse compiuto uno spoglio in danno del possesso esercitato “solo animo” dal proprietario dell’immobile sottostante).

Cassazione civile sez. II, 11/06/2018, n.15048

Il solaio che divide due unità abitative deve ritenersi di proprietà comune?

Il solaio che divide due unità abitative l’una all’altra sovrastante, appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salva prova contraria, di proprietà comune sicché le spese per la messa in sicurezza dello stesso vanno suddivise tra i proprietari medesimi.

Tribunale Savona, 14/07/2018

Rifacimento solaio 

Gli art. 1110 e 1134 c.c. (disciplinanti il rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici) condizionano il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza.

Conseguentemente, nel caso di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva commissionati dall’amministratore condominiale nei confronti dell’appaltatore, tali disposizioni non possono trovare applicazione, non ricorrendo in tale ipotesi né un’iniziativa di gestione assunta dal singolo partecipante né la natura comune del bene cui le spese afferiscono.

Cassazione civile sez. II, 09/01/2017, n.199

Eliminazione delle cause di umidità provenienti dal solaio di copertura

Non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato qualora, relativamente ad una domanda di condanna all’esecuzione dei lavori di ripristino del soffitto di un appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio in condominio, fondata sulla lesione del diritto di proprietà configurata in concreto da pregiudizi cagionati al soffitto dall’umidità, il giudice, a seguito degli accertamenti compiuti dal consulente tecnico, alle precisazioni ed alle istanze formulate dalle parti in corso di causa, pronunzi la condanna all’esecuzione dei lavori necessari per eliminare l’umidità determinata non dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal solaio di copertura, ma dalla condensa connessa al difettoso isolamento termico del solaio.

Cassazione civile sez. VI, 28/06/2017, n.16252

Obbligazioni del condominio e del singolo condomino

In tema di condominio negli edifici, il condomino che abbia pagato l’intero corrispettivo di un contratto d’appalto concluso dall’amministratore per l’esecuzione di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva del primo non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., trattandosi di un’obbligazione parziaria e non solidale e difettando l’interesse comune all’adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro. (Principio reso in fattispecie regolata, “ratione temporis”, dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012).

Cassazione civile sez. VI, 11/08/2017, n.20073

Realizzazione di un’apertura nel solaio

Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio e che sia proprietario dell’appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l’uno e l’altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un’apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l’esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.

Cassazione civile sez. II, 10/03/2017, n.6253

Inesatto adempimento dei lavori del solaio di copertura

In materia di inesatto adempimento dei lavori del solaio di copertura, i cui difetti determinano infiltrazioni d’acqua, l’onere probatorio in capo all’attore danneggiato è quello di fornire la prova della fonte negoziale del suo diritto, limitandosi ad allegare l’inesattezza dell’adempimento (il difetto del solaio che cagiona le infiltrazioni). Invece, al contrario, in capo al prestatore d’opera convenuto vi è l’onere di dimostrare che i lavori realizzati siano stati eseguiti esattamente e a regola d’arte. Pertanto, non è assolto l’onere probatorio da parte del prestatore d’opera convenuto in giudizio, qualora si limiti ad asserire di aver eseguito i lavori a regola d’arte, senza produrre alcuna prova documentale che corrobori quanto affermato.

Tribunale Salerno sez. II, 12/01/2016, n.130

L’uso esclusivo di un solaio comune

È illegittima, per omessa indicazione nella convocazione dell’argomento deliberato, la delibera assembleare che attribuisca ad un condòmino l’uso esclusivo di un solaio comune, laddove l’ordine del giorno faccia riferimento alla sola situazione del solaio stesso, essendo tale ultima formulazione incompleta e, comunque, non tale da far presagire un’assegnazione esclusiva.

Tribunale Milano sez. XIII, 12/05/2015, n.5905

Solaio: obblighi di contribuzione alle spese dei condomini

Ai sensi dell’art. 1131 c.c. ogni questione relativa ai singoli obblighi di contribuzione alle spese dei condomini, é fuori dai poteri rappresentativi passivi dell’amministratore che, dunque, non ha la rappresentanza del singolo condomino o del gruppo di condomini, nelle azioni proposte contro essi per il recupero della spese condominiali.

(Nella specie l’amministratore della scala A di un condominio aveva agito – in via monitoria – per il pagamento di contributi condominiali dovuti da ciascuno dei condomini della scala B (per il rifacimento del solaio dell’androne di ingresso) nei confronti dell’amministratore della scala B. In applicazione del principio di cui sopra la S.C. ha affermato che l’amministratore della scala B era del tutto carente di legittimazione passiva, per cui la causa non poteva essere promossa contro di lui, ma unicamente contro i singoli condomini).

Cassazione civile sez. II, 17/06/2014, n.13777

Solaio interpiano tra due appartamenti: riparazione

Il solaio interpiano tra due appartamenti, in quanto comune, è riparato dai comunisti in parti eguali a meno che detto solaio rimanga danneggiato per esclusiva responsabilità di uno dei comunisti tenuto di conseguenza a rispondere in proprio ex art. 2051 c.c. (nella specie, la Corte ha escluso l’applicabilità dell’art. 2051 c.c., atteso che i danni alla proprietà di un condomino non erano stati causati dal crollo del “suppenno” di proprietà esclusiva di altro condomino, ma del tetto di copertura dell’edificio condominiale rientrante tra i beni comuni.

Cassazione civile sez. II, 08/09/2011, n.18420

Spese prolungamento di un solaio comune

Ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio, riguardanti la costruzione di pilastri di acciaio, necessari per sostenere il prolungamento di un solaio comune solo ai condomini di un piano, non è rilevante la titolarità del diritto di proprietà ma la funzione della parte dell’edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione, con conseguente applicazione del criterio generale stabilito al comma 1 dell’art. 1123 c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro-quota, quando i pilastri siano elementi strutturali portanti l’intero stabile.

Cassazione civile sez. II, 13/02/2008, n.3470

Pericolo di danno proveniente da un solaio

Il condominio non è legittimato passivo con riguardo al pericolo di danno proveniente da un solaio quando quest’ultimo, fungendo da copertura tra due piani, non può essere considerato bene condominiale.

Tribunale Salerno sez. II, 27/01/2005