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Comprare casa con ipoteca

10 Settembre 2020 | Autore:
Comprare casa con ipoteca

Procedure per la compravendita di immobili: quali sono le prescrizioni da seguire se ci sono vincoli in corso? Rapporti con le banche e i venditori.

L’acquisto di un appartamento è sempre un dilemma. Le variabili da considerare sono molte e sono diverse tra loro: cifra da spendere, mutuo, quartiere, dimensioni, numero di vani e così via.

La ricerca della casa da comprare può essere fatta personalmente o attraverso un’agenzia immobiliare, ma, in entrambe le ipotesi, possono capitare delle circostanze che non avevi messo in conto. Sono i classici imprevisti che generano un sacco di dubbi e ti mettono in difficoltà nel prendere una decisione.

Tra queste eventualità è possibile fare riferimento alle procedure esecutive sull’appartamento (pensa, ad esempio, a un pignoramento) o alle garanzie a favore di un creditore: che cosa accade se l’immobile di cui ti sei innamorato presenta queste caratteristiche? Come comprare casa con ipoteca?

Proviamo ad affrontare la questione sotto diverse angolature: vogliamo fornire una risposta alle domande che possono sorgere e individuare la convenienza o meno dell’acquisto di un appartamento gravato di tale vincolo.

Procediamo, dunque, per gradi.

Quali sono le procedure di acquisto di una casa?

La compravendita di un immobile segue delle procedure ben definite: esse assolvono alle esigenze di trasparenza fiscale ed economica imposte dal nostro ordinamento giuridico. Infatti, da un lato, il sistema tributario deve monitorare i trasferimenti di proprietà; dall’altro lato, i terzi e i creditori devono avere la possibilità di tracciare la titolarità dell’immobile. Ecco allora che il nostro legislatore ha previsto l’adozione di una serie di atti che coinvolgono diversi soggetti, pubblici e privati, alcuni dei quali assumono una funzione di garanzia.

Vediamo nel dettaglio quali sono le fasi fondamentali che seguono l’individuazione dell’appartamento da comprare e l’accordo raggiunto con il venditore (pensa, ad esempio, al prezzo finale del bene):

  • richiesta di un mutuo: quando non si ha la liquidità necessaria per effettuare l’acquisto, è necessario accedere al credito messo a disposizione dalle banche per tali tipologie di operazioni economiche. La tipica forma di finanziamento è quella del mutuo che presenta il vantaggio di avere un tasso di interesse agevolato, ma richiede delle garanzie importanti (perizia tecnica, iscrizione di un’ipoteca sull’immobile, presenza di un reddito idoneo ad assicurare la restituzione della somma prestata);
  • contratto preliminare: è conosciuto anche con il nome di compromesso ed è un atto attraverso il quale le parti si impegnano, rispettivamente, ad acquistare e vendere l’immobile a un dato prezzo ed entro un determinato termine. Il preliminare deve avere la stessa forma dell’atto finale, deve contenere gli elementi essenziali del rapporto (indicazione delle generalità dei soggetti, individuazione dell’immobile e così via) e ha il compito di fissare nero su bianco l’accordo in attesa della risoluzione dei problemi che non consentono di stipulare nell’immediato l’atto finale;
  • atto di compravendita: è l’effettivo contratto di trasferimento della proprietà di un immobile da un soggetto a un altro. Esso impone l’intervento di un notaio che, in qualità di pubblico ufficiale, garantisce l’imparzialità e il rispetto della legge in quanto predispone una serie di controlli sulla documentazione presentata dalle parti. L’atto con cui si conclude la procedura prende il nome di rogito notarile;
  • adempimenti burocratici: in seguito al perfezionamento della compravendita, il notaio deve registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate, depositarlo presso la Conservatoria dei registri immobiliari e chiedere la voltura catastale.

Che cosa si intende con il termine ipoteca?

Non di rado, quando si parla di ipoteca, si fa confusione con altri istituti previsti nel nostro ordinamento giuridico (pensa, ad esempio, al pignoramento): in realtà, si tratta di una situazione del tutto specifica che presenta delle caratteristiche uniche. Con tale termine, infatti, si fa riferimento a una garanzia prestata dal compratore a favore del venditore per assicurare l’adempimento del debito. Quando si accede a un finanziamento bancario, fornire tale sicurezza è un passaggio obbligato per avere il denaro necessario all’acquisto (per tal motivo si parla di mutuo ipotecario).

L’ipoteca, per venire a esistenza, deve essere iscritta nei pubblici registri tenuti presso la Conservatoria. Di regola, la sua presenza rileva soltanto nei rapporti tra creditore e debitore, ma il problema si pone quando si intende vendere o acquistare un appartamento gravato di tale vincolo.

Acquisto di una casa con ipoteca: vantaggi e svantaggi

Stipulare un atto di compravendita di un immobile gravato di ipoteca non è vietato dalla legge, ma rientra nell’ambito dell’autonomia negoziale delle parti. In altri termini, se i soggetti coinvolti dalla relazione contrattuale concordano su tale possibilità non vi sono limiti di sorta.

Tuttavia, quando si realizza un’operazione economica del genere occorre prestare speciale attenzione ad alcuni aspetti normativi di particolare rilievo e questo vale tanto per il venditore quanto per l’acquirente.

Essi riguardano, nel dettaglio, tre aspetti, ossia:

  • chiarezza nell’informazione: il compratore deve avere notizia di tutte le dinamiche relative all’immobile che acquista. In altri termini, egli deve sapere che sull’appartamento esiste un’ipoteca e deve conoscere la somma residua necessaria per la sua estinzione; viceversa, ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. L’ipoteca, infatti, è un diritto reale che segue le sorti dell’immobile e non del soggetto che l’ha trascritta;
  • sorte della garanzia: per acquistare una casa gravata da ipoteca, come regola generale, è richiesta la sua estinzione da parte del venditore o del compratore. Tuttavia, è possibile stipulare degli accordi diversi e, quindi, prevedere un accollo della garanzia da parte dell’acquirente. In tale ipotesi quest’ultimo si impegna a pagare la parte restante di ipoteca.
  • vantaggi economici: l’operazione contrattuale esaminata presenta un indubbio beneficio per colui che compra casa in quanto ottiene uno sconto importante sul prezzo finale di vendita.

Un problema particolare si pone quando per la compravendita l’acquirente ha, a sua volta, necessità di accendere un mutuo. In tal caso è indispensabile coordinare le due operazioni per estinguere il precedente finanziamento e aprirne uno nuovo. Di solito, la procedura viene unificata direttamente dalla banca che concede il nuovo credito.



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