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Danni eventi atmosferici condominio

1 Settembre 2020 | Autore:
Danni eventi atmosferici condominio

Disciplina, norme, soggetti coinvolti e valutazioni utili in caso di condivisione di una struttura abitativa. A cosa si va incontro quando si subiscono dei pregiudizi economici?

Nelle grandi città è difficile trovare appartamenti singoli o bifamiliari in cui andare a vivere. Le carenze di spazio, il sovraffollamento e l’emergenza abitativa costringono i costruttori a realizzare strutture residenziali di grandi dimensioni. Si tratta dei tradizionali condominii, ossia dei complessi abitativi all’interno dei quali è possibile prendere in locazione o acquistare una casa più o meno spaziosa. La scelta della soluzione ideale dipende ovviamente dalle esigenze della singola persona o del nucleo familiare che deve fissare la propria dimora.

I condominii si caratterizzano per una specifica normativa che disciplina tutti i settori della vita in comune. Per tal motivo, salvo ipotesi inusuali, di solito è facile trovare le soluzioni ai problemi che si presentano.

Tuttavia, alcuni dubbi interpretativi sono sorti in relazione ai danni da eventi atmosferici al condominio. In tal caso – spesse volte – è stata interpellata la giurisprudenza per chiarire gli ambiti di intervento. È questo l’argomento specifico che intendiamo affrontare nel nostro articolo. Di seguito, pubblichiamo alcune linee guida dettate in materia.

Condominio: che cos’è? 

Il condominio è disciplinato dal codice civile e la sua organizzazione è stata innovata dal legislatore del 2012. Le norme dettate in materia, però, non forniscono una definizione precisa di tale entità, ma si limitano a individuarne le caratteristiche e a dettare i diritti e i doveri di coloro che abitano al suo interno.

In particolare, il legislatore del 1942 (anno di adozione dell’attuale codice civile), ha individuato alcuni aspetti essenziali di una realtà considerata assolutamente nuova per l’esperienza italiana: essa, infatti, non era presente nella normativa precedente.

Quali sono le parti comuni dell’edificio?

Le porzioni di edificio di proprietà di tutti i titolari degli immobili presenti nello stabile, di regola, sono:

  • le parti necessarie all’uso comune (pensa, ad esempio, ai pilastri, al suolo, ai muri maestri);
  • le aree di parcheggio e gli spazi per i servizi comuni (pensa, ad esempio, alla portineria);
  • le opere, le installazioni e i manufatti di utilizzo condiviso (come, ad esempio, pozzi o ascensori).

La comproprietà di tali spazi produce un obbligo specifico per tutti i condomini: rispettare la destinazione di uso di tali aree. Ogni iniziativa che viola questa regola deve essere fatta immediatamente cessare dall’assemblea o dall’amministratore di condominio. Ne deriva che i titolari possono realizzare soltanto le innovazioni che comportano un miglioramento delle parti comuni e, in ogni caso, devono sostenere le spese della loro manutenzione in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno.

Chi è l’amministratore di condominio?

Quando i condomini sono più di otto è necessario nominare un amministratore. Se l’assemblea non adempie a tale obbligo, uno o più proprietari oppure il titolare della carica uscente possono fare ricorso all’autorità giudiziaria.

L’amministratore, che può essere obbligato a stipulare una polizza assicurativa per i danni cagionati nell’esercizio delle sue funzioni, tra le altre cose si occupa di:

  1. eseguire le decisioni dell’assemblea;
  2. disciplinare l’uso delle cose comuni;
  3. riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio;
  4. eseguire gli adempimenti fiscali;
  5. curare il registro dei verbali assembleari;
  6. rappresentare il condominio in tribunale.

I provvedimenti assunti da tale soggetto nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per tutti i condomini: contro tali decisioni è possibile fare ricorso all’assemblea.

Che cos’è l’assemblea condominiale?

L’assemblea è l’organo deliberativo del condominio. Si tratta, cioè, del contesto in cui i condomini assumono le decisioni relative a:

  • nomina, conferma e retribuzione dell’amministratore;
  • approvazione del bilancio preventivo delle spese dell’anno a venire;
  • approvazione del rendiconto annuale presentato dall’amministratore;
  • opere di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile.

Perché i provvedimenti adottati siano validi, è necessario che, in prima convocazione, siano presenti i condomini che rappresentano almeno 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Tale organo, infine, adotta e modifica il regolamento. Quest’ultimo è uno strumento obbligatorio per le strutture abitative con un numero superiore a dieci appartamenti in quanto contiene le norme su:

  • tutela e decoro del condominio;
  • diritti e obblighi spettanti a ciascun condomino;
  • gestione delle parti comuni e ripartizione delle spese.

Come opera il risarcimento per danni da eventi atmosferici?

L’edificio condominiale, così come ogni altro immobile presente in città, è esposto agli eventi atmosferici tipici, soprattutto, delle stagioni autunnali e invernali. Pioggia, fulmini, vento possono provocare, a seconda dei casi, danni di modesto o rilevante valore.

Facciamo qualche esempio.

Un fulmine improvviso colpisce il lastrico solare e lo danneggia; una pioggia torrenziale allaga la portineria posta al pianoterra; il vento forte distrugge le tende parasole fissate alle vetrate dei condomini.

In relazione a tali circostanze, si possono configurare delle situazioni tipiche di molti edifici: alcune sono facilmente risolvibili, altre risultano più complesse e problematiche.

Analizziamole singolarmente:

  • gli eventi atmosferici danneggiano le parti comuni del condominio;
  • gli eventi atmosferici danneggiano le parti di proprietà esclusiva del singolo condomino, ma questo si verifica a causa di una cattiva gestione dell’edificio;
  • gli eventi atmosferici danneggiano le parti di proprietà esclusiva del singolo condominio e non è possibile ravvisare responsabilità in capo all’amministratore o all’assemblea.

In tutte e tre le ipotesi prese in considerazione esiste un danno economico in capo all’intero edificio o al singolo proprietario. In tal caso, il problema può essere risolto attraverso la stipula di una polizza assicurativa condominiale. Si tratta di una tipologia contrattuale che, a meno che non sia espressamente imposta dal regolamento condominiale, non è obbligatoria. In altri termini, l’amministratore non è tenuto a sottoscriverla, ma la maggior parte dei condominii preferisce tutelarsi in tal senso.

Il contenuto della polizza varia a seconda della compagnia prescelta, della somma che si intende pagare e delle ipotesi risarcibili. In particolare, se tra i danni presi in considerazione dal contratto vengono fatti rientrare anche i danni ambientali, sicuramente l’assicuratore interviene nella prima delle tre ipotesi da noi considerate: il pregiudizio alle parti comuni del condominio.

Ma cosa accade negli altri due casi?

In relazione all’ultimo aspetto (danno al privato senza responsabilità condominiale), la risposta varia a seconda di quanto stipulato nell’accordo assicurativo: la copertura può, infatti, essere estesa o meno alle parti di singola proprietà individuale. Nel caso in cui manchi l’assicurazione o non preveda tale ipotesi, la manutenzione dell’appartamento e i relativi costi sono a carico esclusivo del suo proprietario.

Relativamente, invece, all’ipotesi di danno prodotto per causa atmosferica associata a una cattiva manutenzione delle parti comuni (pensa, ad esempio, a un allagamento per mancata ristrutturazione dell’impianto idrico), si individua sicuramente una responsabilità colposa del condominio che difficilmente viene ristorata da una compagnia di assicurazione. In tal caso, sono chiamati a rispondere dei danni i singoli condomini nella persona dell’amministratore o dell’assemblea.



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