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Lo sai che? L’usucapione: una soluzione se manca l’atto di proprietà

Lo sai che? Pubblicato il 15 ottobre 2013

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 ottobre 2013

Mio padre ha costruito, oltre 50 anni fa, un’abitazione su un terreno per il quale non ha mai registrato l’atto di acquisto (esiste solo una scrittura privata mai registrata); oggi vorremmo vendere la casa, ma la banca presso cui l’acquirente intende accendere il mutuo richiede l’atto di proprietà del suddetto terreno. Come è possibile risolvere questo problema?

Nel suddetto caso, il papà ha acquistato il terreno grazie a un giusto e legittimo titolo rappresentato dal contratto, anche se non registrato. Per legge, infatti, la proprietà si trasferisce con il semplice consenso scritto delle parti [1].

Tuttavia, la circostanza che il suddetto contratto non sia stato registrato né trascritto espone il venditore ad eventuali ragioni di terzi sul terreno medesimo (che magari potrebbero aver trascritto un eventuale loro diritto in epoca anteriore). Infatti, in caso di conflitti, prevale chi ha trascritto per primo, nei registri immobiliari, il proprio diritto.

In questa situazione quindi l’unico modo per escludere eventuali pretese di terzi sul terreno e garantire così l’aspirante acquirente è fare emergere l’usucapione nel frattempo maturata.

L’usucapione è un modo di acquistare la proprietà cosiddetto “a titolo originario”, ossia senza un vero e proprio trasferimento tramite contratto. In altre parole, si tratta di una sorta di presunzione di proprietà fissata dalla legge. I beni immobili in particolare si acquistano per usucapione tramite il possesso continuato degli stessi per venti anni [2].

Nonostante l’usucapione sia un processo temporale automatico e che, nella situazione descritta nel quesito, si possa ritenere già maturata, per poterla rendere certa e incontestata bisognerebbe fare domanda in Tribunale affinché un giudice l’accerti con apposita sentenza. In altre parole, bisogna instaurare una vera e propria causa.

Tuttavia è inutile negare a questo proposito che i tempi della giustizia non sempre sono compatibili con la chiusura di una trattativa negoziale con un potenziale acquirente dell’immobile.

Per fortuna, la giurisprudenza consente la possibilità di vendere un bene già di fatto usucapito anche se ancora non è intervenuta la sentenza che dichiari avvenuta l’usucapione stessa (leggi l’articolo “Usucapione: valida la vendita di immobile di chi lo ha usucapito, anche senza la sentenza”).

In tal caso bisognerebbe aver cura di dare atto nel rogito notarile della peculiare provenienza del terreno, in maniera tale che l’acquirente risulti edotto della circostanza. Il venditore, ovviamente, si assumerà la specifica responsabilità e garanzia per le eventuali pretese vantate da terzi nei confronti dell’acquirente.

Se tuttavia la banca dell’acquirente preme per essere maggiormente garantita circa la provenienza del terreno, l’unica strada percorribile rimane quella dell’accertamento giudiziale in causa dell’usucapione. In tal caso il proprietario del terreno dovrà notificare all’originario venditore o, se nel frattempo costui fosse deceduto, ai suoi eredi, un atto di citazione contenente domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione dello stesso.

Al riguardo per questo tipo di controversie è obbligatoria a pena di improcedibilità del giudizio la cosiddetta mediazione, ossia un procedimento di accordo stragiudiziale da tenersi presso un organismo a ciò accreditato. L’eventuale accordo raggiunto in tale sede è trascrivibile presso la competente Conservatoria previa autenticazione di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato e consentirebbe un più veloce accertamento dell’intervenuta usucapione.

Per quanto riguarda l’abitazione sarebbe utile sapere se essa è stata ultimata prima o dopo la compiuta usucapione del terreno. Se fosse stata compiuta successivamente infatti, essa non sarebbe tecnicamente oggetto di usucapione bensì di accessione [3]. In caso contrario, essa rientrerebbe nel relativo accertamento di usucapione avente ad oggetto l’area di costruzione.

A livello fiscale infine si ricorda che i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili sono soggetti all’imposta di registro con le aliquote già previste per i relativi atti di trasferimento [4]. Lo stesso principio è stabilito per le imposte ipotecaria e catastale [5].

note

[1] Art. 1376 cod. civ.

[2] Art. 1158 cod. civ.

[3] Art. 934 cod. civ. che così recita: “Qualunque costruzione sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”.

[4] Ai sensi della nota II- bis dell’art. 8 della parte I Tariffa annessa al TU sull’imposta di Registro (D.P.R. n. 131/86).

[5] D.Lgs. n. 347/90.


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4 Commenti

  1. abito in un locale da olte 20 anni con contratto di luce e gas a mio nome posso diventare propietario? come devo fare? che spese ho da sostenere?
    in fede vetti valentina

  2. E’ necessario che Lei abbia occupato l’immobile per il periodo indicato di 20 anni e possa fornire prova al Giudice adito del suo possesso.
    Dovrà rivolgersi ad un avvocato che darà avvio alla pratica che Le consentirà di divenire la legittima proprietaria dell’immobile occupato.
    Cordialità
    Avv. Nino Vargiu

  3. Salve, siamo in una situazione simile, un immobile in comunione ereditaria abitato è mantenuto da noi, da più di 20, abbiamo una scrittura privata non registrata degli anni 70 in cui l’altro coerede riconosce che la casa è stata costruita da noi e che non pretende niente, ma da quando è stata accatastata (obbligo di legge) qualche anno fa e paga imu seconda casa, pretende la quota della casa. Possiamo fare l’usucapione non accertato giudizialmente presso un notaio, per poi vendere? Loro possono impugnare solo giudizialmente la vendita entro 10 anni?
    Grazie.

  4. Mediante scrittura privata si è venduto una particella di terreno, a distanza di più di trentanni non si è mai provveduto a regolarizzare la particella che risulta ancora di proprietà del venditore, ormai defunto. Si può procedere per usocapione? E’ comunque necessaria la convocazione degli eredi per la firma, oppure sulla base della scrittura privata è possibile rogitare?

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