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Il conduttore può ritardare lo sgombero a causa del coronavirus?

2 Maggio 2020
Il conduttore può ritardare lo sgombero a causa del coronavirus?

Ho dato disdetta al conduttore oltre un anno fa; l’immobile è locato ad uso commerciale. Il conduttore può tardare la restituzione dell’immobile oltre la scadenza a causa delle misure di contenimento per contrastare il coronavirus (afferma di avere difficoltà a traslocare perché le agenzie immobiliari sono ferme)?

Innanzitutto occorre dire che, ad oggi, nessuna norma di legge ha prorogato la durata delle locazioni abitative o non abitative in corso.

Questo vuol dire che il suo conduttore è sempre obbligato a rilasciare, libero e sgombero da persone e/o cose, l’immobile da lui detenuto alla scadenza contrattuale.

E pertanto un ritardo nella restituzione dell’immobile comporterà a carico del conduttore:

  • l’obbligo di indennizzare il proprietario per l’occupazione protrattasi oltre la scadenza indicata nel contratto (indennizzo pari all’ammontare del canone di locazione rapportato al periodo di durata della occupazione successiva alla scadenza del contratto);
  • l’obbligo di corrispondere anche il risarcimento del danno ulteriore che si dovesse eventualmente produrre a carico del proprietario (ad esempio se durante il periodo di occupazione dell’immobile, successiva alla scadenza del contratto, il proprietario vedesse naufragare una trattativa per una nuova locazione a canone maggiore o per una vendita dell’immobile, il conduttore sarebbe tenuto a risarcire questo danno che spetterebbe, comunque, al proprietario provare in giudizio).

Occorre, però, tenere conto che:

  • il decreto legge n. 18 del 17 marzo 2020 (cosiddetto Cura Italia) ha previsto, all’articolo 103, comma 6, che l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020;
  • lo stesso decreto legge, all’articolo 91, ha stabilito che il giudice dovrà sempre valutare se il rispetto delle misure di contenimento per contrastare la pandemia di coronavirus sia causa che giustifica l’inadempimento del debitore ai propri obblighi ed esclude, perciò, la sua responsabilità.

Riassumendo:

  • la durata del contratto di locazione che lei ha in corso non è stata prorogata dalla legge e la scadenza resta quella per la quale avete già comunicato disdetta;
  • il conduttore è tenuto a sgomberare l’immobile e restituirlo al proprietario per la data di scadenza indicata in contratto;
  • se il conduttore dovesse permanere nell’immobile oltre la data di scadenza per la quale è stata data disdetta, questa occupazione dovrà essere indennizzata (pagando al proprietario una somma corrispondente al canone di locazione rapportato alla durata dell’occupazione successiva alla scadenza contrattuale), fatto salvo anche il risarcimento dell’ulteriore e diverso danno, se danno ulteriore vi fosse e fosse dimostrato dal proprietario;
  • se il conduttore non dovesse spontaneamente pagare l’indennità per il periodo in cui ha occupato l’immobile successivamente alla scadenza contrattuale, occorrerebbe avviare una causa nella quale il conduttore potrebbe difendersi, dichiarando di non dover pagare nulla per il periodo di occupazione successivo alla scadenza del contratto, sulla base dell’articolo 91 che ho citato in precedenza (toccherebbe quindi al giudice valutare se effettivamente il ritardo nella restituzione dell’immobile è giustificato perché dovuto esclusivamente all’obbligo del conduttore di rispettare le misure di contenimento o se, invece, il ritardo non è comunque giustificabile con il rispetto delle misure di contenimento);
  • occorrerebbe avviare una causa (di licenza o sfratto per finita locazione) anche per ottenere la restituzione dell’immobile se il conduttore non lo rilasciasse spontaneamente (anche se con ritardo): anche in questa causa il conduttore potrebbe affermare di non essere responsabile del ritardo in quanto esso sarebbe esclusivamente addebitabile all’obbligo di rispettare le misure di contenimento. Anche in questo caso toccherebbe al giudice valutare se questo tipo di difesa da parte del conduttore è fondata o meno (in ogni caso, come dicevo in precedenza, sono sospese fino al 30 giugno 2020 le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio degli immobili: cioè fino al 30 giungo 2020 non si possono eseguire gli sfratti, già convalidati in udienza dai giudici, di immobili locati ad uso abitativo o non abitativo).

Per completezza, ed anche sulla base di quanto emerge dal suo quesito, evidenzio che:

  • l’attività delle agenzie immobiliari, diversamente da quanto affermato dal conduttore, non è completamente sospesa (possono proseguire la loro attività in modalità da remoto – cioè con l’utilizzo di piattaforme digitali – e mi risulta che diverse agenzie immobiliari forniscano attualmente un servizio di visite virtuali agli immobili da loro presi in carico);
  • l’attività di esecuzione di traslochi non è mai stata sospesa;
  • il conduttore ha avuto un margine di tempo molto ampio (antecedente alla “quarantena” imposta dalla normativa emergenziale) per provvedere a reperire un nuovo immobile dove potersi trasferire il che rende oggi non completamente giustificabile la sua affermazione circa la scarsità di tempo utile per provvedervi, anche considerando quanto ho appena evidenziato con riferimento all’attività delle agenzie immobiliari e delle ditte che eseguono traslochi.

Tutto ciò premesso, il consiglio che le do è quello di rispondere al conduttore, tenendo ovviamente ferma la disdetta già data, comunicando che non sarà tollerato alcun ritardo nella restituzione dell’immobile e che se vi sarà una occupazione dell’immobile successiva alla data di scadenza contrattuale essa dovrà essere adeguatamente risarcita, fatto salvo il risarcimento di ogni ulteriore e diverso danno.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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