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Come sapere se una casa è stata venduta all’asta

7 Luglio 2020 | Autore:
Come sapere se una casa è stata venduta all’asta

Sistemi esecutivi e interventi giudiziari: il pignoramento e la procedura all’incanto degli immobili. Forme di soddisfacimento dei crediti inadempiuti.

In periodi di crisi economica, molti diritti di credito restano insoddisfatti: il debitore non ha il denaro per far fronte agli impegni assunti e posticipa il pagamento di quanto dovuto.

Se i ritardi sono eccessivi o non ci sono margini di recupero della somma, il creditore ha la possibilità di tutelarsi in sede giudiziale. In altri termini, egli può chiedere a un giudice l’autorizzazione ad appropriarsi coattivamente di un bene del soggetto inadempiente. In questa ipotesi, può essere necessario verificare se il debitore ha dei possedimenti oppure se si è disfatto dei suoi averi per eludere le procedure esecutive.

È in tale fase che si pongono una serie di perplessità: come avviare l’iter? Come sapere se una casa è stata venduta all’asta? A chi rivolgersi? Vi sono dei costi da sostenere?

Proviamo a fare il punto della questione e a individuare la normativa applicabile al caso specifico.

Procedure esecutive sull’immobile: quali sono?

Il diritto di credito è tutelato dal nostro ordinamento giuridico con una procedura, detta esecutiva, che ha lo scopo di assicurare al creditore un bene di valore equivalente a quello che avrebbe ottenuto in caso di adempimento da parte del soggetto obbligato. In altri termini, il sistema giudiziario punisce il debitore insolvente sottraendogli un bene di sua proprietà e consegnandolo (in diverse forme e con diverse modalità) al creditore.

Tale procedura può rivolgersi sia a beni mobili (pensa, ad esempio, a una macchina) sia a beni immobili (esempio tipico è l’appartamento). Il criterio che guida la scelta tra gli uni e gli altri ha natura economica e dipende, da un lato, dall’ammontare del credito e, dall’altro, dal valore delle realtà patrimoniali prese in considerazione.

Quando si decide di intervenire sulle proprietà immobiliari, prima di portare a compimento la sottrazione del bene, occorre seguire un preciso iter:

  1. lettera di messa in mora: è il formale invito che il creditore rivolge al debitore di adempiere al proprio obbligo entro un termine prefissato (di solito, 15 giorni);
  2. decreto ingiuntivo: il creditore chiede l’intervento di un giudice, il quale, sulla base della documentazione prodotta, adotta un titolo provvisoriamente esecutivo e ingiunge al debitore di pagare;
  3. atto di precetto: è il provvedimento attraverso il quale si intima all’obbligato di adempiere al credito che risulta dal decreto ingiuntivo entro il termine di dieci giorni dalla sua notifica;
  4. pignoramento: l’ufficiale giudiziario vincola alcuni beni del debitore a garanzia del credito e vieta allo stesso di disporne in qualsiasi modo;
  5. vendita all’asta: è il momento conclusivo della procedura esecutiva; essa, a sua volta, prevede la realizzazione di alcune formalità.

Come funziona la vendita dei beni immobili all’asta?

L’asta immobiliare è la fase che conclude la procedura esecutiva. Essa prende il nome di asta giudiziaria e consiste nella vendita del bene pignorato al migliore offerente, ossia al soggetto che, tra tutti i partecipanti, si impegna a pagare la maggiore somma di denaro. Alla procedura di compravendita, che presenta indubbi vantaggi per i compratori (pensa, ad esempio, al prezzo inferiore rispetto a quello di mercato) possono prendere parte tutte le persone (fisiche o giuridiche) interessate, eccezion fatta per il debitore.

Le aste giudiziarie presentano alcune caratteristiche essenziali che non possono mancare:

  • perizia: il prezzo di base dell’immobile è stabilito da un tecnico nominato dal tribunale;
  • ordinanza di vendita: è l’atto con il quale il giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità e i termini della vendita all’asta;
  • custode giudiziario: è il soggetto individuato dal tribunale al quale il giudice dell’esecuzione affida l’incarico di custodire il bene in attesa dell’individuazione di un nuovo proprietario;
  • avviso di vendita: è un atto pubblico redatto dalla cancelleria (o da un soggetto delegato) con cui si dà notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice;
  • pubblicità: l’avviso di vendita deve essere pubblicato sul portale del ministero della Giustizia, sui siti internet specializzati e su alcuni quotidiani locali;
  • esperimento della gara: si tratta della procedura di compravendita vera e proprio che si tiene nel giorno e nell’ora fissati nell’avviso di vendita e deve essere preceduta dal deposito delle offerte degli interessati;
  • assegnazione dell’immobile e adempimenti burocratici: l’iter si conclude con l’aggiudicazione della gara, il versamento del prezzo e il decreto di trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario.

Come sapere se una casa è stata venduta all’asta?

Quando si ha interesse a conoscere gli esiti della vendita all’asta di una casa (pensa, ad esempio, al creditore che vuole sapere a che sorte va incontro), i sistemi informativi ai quali si può fare ricorso sono diversi. In particolare, è possibile utilizzare:

  1. la conservatoria dei pubblici registri immobiliari: è l’ente presso il quale viene trascritto il passaggio di proprietà della casa. E’ dunque, possibile chiedere una visura e verificare se l’appartamento è ancora in possesso del debitore o è stato venduto;
  2. sito internet e quotidiani: i responsabili della procedura di vendita all’asta devono trasmettere l’esito dell’operazione ai mezzi di informazione ai quali era stato richiesto di pubblicare l’avviso di vendita. Ricevuta la comunicazione di perfezionamento dell’iter, i siti aggiornano la scheda tecnica del bene e i giornali pubblicano la notizia di avvenuta aggiudicazione;
  3. fascicolo del tribunale: il debitore o i creditori che intendono inserirsi nella procedura esecutiva possono avere conoscenza (personalmente o per il tramite di un legale di fiducia) dello stato dei fatti relativi alla casa di loro interesse presentando una richiesta direttamente all’autorità giudiziaria. Infatti, è riconosciuta la possibilità di prendere visione ed estrarre copia dei documenti contenuti nel fascicolo del giudice dell’esecuzione relativi alla procedura attenzionata.

Il debitore, per ovvie ragioni, non necessita di ricorrere a tali procedure in quanto viene adeguatamente informato della corretta riuscita della vendita all’asta del proprio immobile.



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