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Querela contro l’amministratore di condominio

22 Aprile 2020
Querela contro l’amministratore di condominio

A chi spetta denunciare il vecchio amministratore che si è appropriato dei soldi dei condomini?

Dopo la riforma del diritto condominiale, ogni condominio deve avere un proprio conto corrente all’interno del quale l’amministratore deve far confluire i pagamenti delle quote condominiali, anche quando riscuote il denaro in contanti. Ciò al fine di avere una gestione trasparente del bilancio ed evitare i ricorrenti episodi delittuosi di «appropriazione indebita» da parte del capo condomino. 

Ciò nonostante, tale reato resta ancora abbastanza frequente. Esso si consuma nel momento della cessazione dell’incarico, quando cioè è palese l’appropriazione. A quel punto, sorge il problema di sporgere la querela contro l’amministratore di condominio. A chi compete farlo ed entro quali termini? Su questi aspetti si è di recente pronunciata la Cassazione. Di tanto parleremo qui di seguito.

Appropriazione indebita amministratore di condominio 

Commette appropriazione indebita l’amministratore che si appropria del denaro del condominio, spendendolo, accreditandolo sul proprio conto corrente o su quello di un altro condominio dallo stesso amministrato. La pena consiste nella reclusione fino a 3 anni e nella multa fino a 1.032 euro.

Secondo la Cassazione [1], si configura il delitto di appropriazione indebita anche quando l’ex amministratore non riconsegna la documentazione al condominio.

Denuncia ex amministratore di condominio: quando?

La querela contro l’ex amministratore di condominio può essere sporta solo nel momento in cui cessa il mandato dell’amministratore. È, infatti, in questo momento che sorge l’obbligo di restituzione di tutte le somme illecitamente trattenute e, quindi, si verifica con certezza la condotta illecita sanzionata dal Codice penale: quella cioè costituita dalla volontà di tenere per sé i beni dei condomini [2].  

Da quel momento – ossia dal passaggio di consegne dal vecchio al nuovo amministratore – decorrono 90 giorni entro i quali è possibile sporgere querela contro il colpevole. Querela da presentare alla polizia, ai carabinieri o da depositare alla Procura della Repubblica. 

Non è necessario dimostrare dove siano finiti i soldi del condominio per far condannare l’amministratore colpevole: basta la prova degli ammanchi. 

Querela contro amministratore di condominio: a chi compete?

A chi spetta depositare la querela contro l’ex amministratore di condominio? Sul punto, di recente, la Cassazione ha fornito un parere che contraddice tutte le precedenti pronunce sul tema [3]. Secondo la Corte, la competenza è solo del nuovo amministratore di condominio, previa autorizzazione dell’assemblea. Questo perché, tra i compiti dell’amministratore, vi è quello di eseguire le deliberazioni dell’assemblea condominiale, comprese quelle che prevedano la presentazione di una querela per denunciare reati commessi in danno del condominio [4]. Egli, inoltre, ha la rappresentanza dei partecipanti e può stare in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi [5].

Risultato: se l’assemblea non delibera la presentazione della querela il singolo condomino, in quanto in parte proprietario delle parti comuni, non può presentare la querela contro l’ex amministratore, sostituendosi all’iniziativa dell’assemblea e, quindi, al nuovo rappresentante del condominio.

La Corte di Cassazione richiama la sua giurisprudenza per cui, per proporre una valida querela nei confronti di un soggetto che abbia leso il patrimonio comune, l’amministratore deve essere stato autorizzato dall’assemblea.  

Anche quando concerna un fatto lesivo del patrimonio condominiale la querela non rientra tra gli atti ordinari di gestione dei beni e di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.  

Ne consegue che, per essere valida, la presentazione di una querela in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio condominiale richiede uno specifico incarico conferito all’amministratore dall’assemblea dei condomini.

Azione civile di risarcimento del danno

Il condominio può agire contro l’ex amministratore anche a titolo di risarcimento del danno, costituendosi parte civile nel processo penale oppure intraprendendo un autonomo giudizio civile. 

Approfondimenti

Per maggiori informazioni leggi:


note

[1] Cass. sent. n. 29451/2013.

[2] Cass. sent. n. 34196/2018.

[3] Cass. sent. n. 12410/2020.

[4] Art. 1130 cod. civ.

[5] Art. 1131 cod. civ.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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