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Problemi di affitto non pagato e debito col padrone di casa

22 Aprile 2020
Problemi di affitto non pagato e debito col padrone di casa

Morosità: per evitare lo sfratto è possibile chiedere al proprietario di casa di trattenere la caparra versata al momento della stipula del contratto?

Già da due mesi non riesci a procurarti i soldi per pagare l’affitto. Il padrone di casa ti sta con il fiato sul collo ma non hai, in questo momento, la disponibilità economica per risolvere il problema. Vorresti proporgli di trattenere la caparra versata al momento della stipula della locazione. Lo puoi fare? 

Puoi eventualmente sospendere i pagamenti per via della manutenzione che il locatore non ha mai eseguito sull’appartamento, rendendone più disagevole il godimento?

In casa con te vive un minorenne e un anziano disabile: sono motivazioni sufficienti per evitare lo sfratto? 

Se hai problemi di affitto non pagato e un debito col padrone di casa qui di seguito proveremo a rispondere alle domande più frequenti che, di norma, vengono fatte sul punto. Ma procediamo con ordine.

Trattenere la caparra in sostituzione del canone

Ciò che, nel caso di affitto, viene comunemente detta «caparra» si chiama in realtà deposito cauzionale. Il suo scopo è quello di garantire il locatore, per tutto l’arco di esecuzione del contratto, dal rischio di eventuali morosità o di danni all’appartamento. La cauzione non può quindi essere “toccata” fino a quando non si scioglie il contratto. È solo in quel momento che si valutano eventuali inadempienze del conduttore e si decide se la stessa possa essere trattenuta a titolo di risarcimento del danno. 

Entrando più nello specifico, il locatore può evitare di restituire la cauzione solo se vi è morosità nel pagamento dei canoni, compensando il proprio debito con il credito così maturato. 

Invece, per quanto riguarda eventuali danni all’immobile, il locatore non può quantificare autonomamente l’entità delle spese necessarie alle riparazioni; è tenuto pertanto a citare in causa l’inquilino affinché sia il giudice a liquidarne l’ammontare. Da tale determinazione, che sfocerà in una sentenza di condanna, sarà poi decurtata la cauzione già versata.

Se il locatore non avvia tale giudizio è tenuto, anche in presenza di danni all’appaiamento, a restituire all’inquilino il deposito cauzionale.

Da ciò deriva che il conduttore non può obbligare il locatore a trattenere la cauzione a compensazione dei propri debiti. Resta ferma però la possibilità per le parti di accordarsi in tal senso: l’autonomia negoziale dei contraenti infatti prevale su qualsiasi norma. 

L’inquilino può quindi proporre al proprietario di appartamento, con una apposita comunicazione formale, di trattenere il canone mensile pagato con una o più mensilità di cauzione, offrendo però di rimpinguarla non appena possibile. Il tutto, però, deve essere espressamente accettato e risultare da atto scritto.

Si ricorda che la cauzione produce interessi annuali anche se il contratto prevede diversamente (il patto contrario è infatti nullo). Interessi che quindi vanno restituiti o annualmente (se lo richiede il conduttore) oppure allo scioglimento del rapporto.

Trattenere dai canoni di locazione i danni per l’appartamento non a norma

Non si può sospendere il pagamento dell’affitto solo perché l’appartamento presenta dei problemi che il locatore non ha voluto risolvere o perché questi non ha eseguito gli interventi di straordinaria amministrazione. 

Difatti, secondo la giurisprudenza, canone e manutenzione sono adempimenti che viaggiano su binari paralleli e autonomi.

Solo nell’ipotesi in cui l’immobile sia completamente inservibile, tanto da costringere l’inquilino a dover andare via, è possibile interrompere il pagamento dell’affitto. Il che, ad esempio, potrebbe succedere per un appartamento privo di riscaldamento o di acqua.

Quindi il conduttore che sia stato costretto a vivere in una casa disagevole può tutt’al più chiedere il risarcimento dei danni o la riduzione del canone facendo ricorso al giudice. 

Con minori o disabili è possibile lo sfratto

Chiudiamo questa rassegna dei tipici problemi di affitto non pagato e debiti col padrone di casa con un dubbio che, spesso, viene posto agli avvocati: se in casa vivono bambini ancora minorenni o persone disabili (ad esempio un genitore anziano e portatore di handicap) è possibile chiedere una sospensione dello sfratto? La risposta è negativa: non esistono norme che impediscano la possibilità di sbattere fuori di casa una famiglia solo perché, al suo interno, ci sono persone appartenenti a categorie “deboli”.


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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