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Apertura buste preventivi condominio

19 Luglio 2020 | Autore:
Apertura buste preventivi condominio

Manutenzione straordinaria di un condominio: la procedura per l’esecuzione dei lavori e le modalità di pagamento della ditta.

Con il passare del tempo, gli edifici condominiali e i loro impianti sono soggetti a degrado ed usura e, pertanto, hanno bisogno di interventi di manutenzione. Due sono le tipologie di lavori finalizzati alla conservazione del fabbricato e alla riparazione delle parti comuni: quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria. I primi vengono effettuati periodicamente e sono deliberati durante le assemblee ordinarie mediante l’approvazione del preventivo di gestione. A tal proposito, si pensi alla tinteggiatura dell’androne o alla riparazione dell’impianto dei citofoni. Per la loro realizzazione l’amministratore non ha bisogno di essere preventivamente autorizzato dai condòmini. La manutenzione ordinaria, infatti, rientra tra i suoi obblighi specifici, alla quale provvede riscuotendo i tributi ed erogando le spese occorrenti [1].

I lavori di straordinaria manutenzione, invece, sono quelli non ricompresi nel preventivo di gestione, che superano per valore ed importanza le opere di manutenzione ordinaria. Perciò, devono essere approvati dall’assemblea condominiale (ad esempio il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’ascensore, ecc.) e la loro esecuzione segue un iter ben preciso. In particolare per quanto attiene alla ditta che deve effettuarli, come avviene l’apertura delle buste dei preventivi condominio? Ci sono della specifiche regole da seguire?

L’iter per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria

Per interventi di manutenzione straordinaria si devono intendere quei lavori che richiedono una spesa non comune o meglio non ordinariamente erogata nella normale gestione e più in generale ogni opera che non è prevista o prevedibile in ragione del normale uso dei beni comuni.

Solo nell’ipotesi in cui detti lavori rivestono il carattere di urgenza, l’amministratore può ordinare la loro realizzazione senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale [2]. Successivamente deve comunque riferirne alla prima assemblea e la spesa è oggetto di ratifica da parte dei condòmini.

Negli altri casi per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, si deve seguire una apposita procedura, che si articola in diversi passaggi:

  1. convocazione dell’assemblea, nella quale vengono deliberate le opere da realizzare con le maggioranze all’uopo previste dalla legge. Più precisamente in prima convocazione per l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000). In seconda convocazione perché la deliberazione sia valida, deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo dal valore dell’edificio (334/1.000) [3]. Per l’approvazione di opere di straordinaria entità, invece, è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 sia in prima sia in seconda convocazione [4];
  2. predisposizione del capitolato d’appalto ovvero del documento nel quale sono descritte dettagliatamente le opere da realizzare con la specificazione delle quantità e senza indicazione dei prezzi. Di solito per la redazione del capitolato viene incaricato un tecnico abilitato (un geometra, un ingegnere o un architetto), la cui nomina è contestuale alla delibera di approvazione dei lavori. Una volta che il tecnico incaricato ha provveduto a redigere il capitolato d’appalto, l’amministratore lo fornisce a varie ditte interessate ad eseguire i lavori, le quali lo restituiscono con l’indicazione di prezzi richiesti per le singole opere;
  3. apertura dei diversi preventivi presentati, che ha luogo durante una seconda assemblea. I preventivi vengono discussi e si procede alla scelta di uno; contestualmente si nomina un direttore dei lavori, un direttore per la sicurezza e un responsabile di cantiere;
  4. sottoscrizione del contratto di appalto tra amministratore ed impresa prescelta. Nel contratto vanno specificati i lavori da eseguirsi, i tempi e le modalità di pagamento, le responsabilità per i ritardi nella consegna delle opere o per errori o vizi nell’esecuzione delle stesse, secondo quanto deliberato dall’assemblea condominiale.

Come deve avvenire l’apertura delle buste dei preventivi

La legge nulla dispone in merito alle modalità di apertura delle buste dei preventivi predisposti dalle diverse ditte che si sono rese disponibili ad eseguire i lavori di manutenzione straordinaria nel condominio.

Spetta, quindi, al regolamento condominiale prevederle oppure, caso per caso, possono venire stabilite con apposite decisioni assembleari. Si può così deliberare ad esempio che l’apertura delle buste avvenga durante l’assemblea convocata per la scelta della ditta e non prima, al fine di evitare l’insorgere di sospetti di turbative o di fuga di notizie. Peraltro, dell’apertura delle buste deve essere fatta specifica menzione nel verbale della riunione condominiale.

L’assemblea può anche stabilire di scegliere l’impresa esecutrice dei lavori in un momento successivo all’apertura dei preventivi in modo da dare ai condòmini la possibilità di valutarli con tranquillità. Se necessario, può decidere di convocare i rappresentanti delle ditte interessate per fornire delucidazioni e spiegazioni.

Parimenti spetta all’assemblea decidere, in difetto di specifiche norme del regolamento condominiale, le modalità di presentazione dei preventivi (ad esempio in busta chiusa con timbro e firma sui lembi) e/o il numero degli stessi (ad esempio è possibile deliberare la richiesta di almeno tre preventivi). In ordine a quest’ultimo punto, va evidenziato come in molte occasioni è capitato che i condòmini si siano lamentati di lavori di manutenzione, alle volte anche di rilevante entità, assegnati sulla base di un solo preventivo presentato in assemblea e per di più portato dall’amministratore o, magari, da un condomino interessato. Pertanto, la previsione anticipata del numero dei preventivi da presentare in assemblea eviterebbe l’insorgere di problematiche simili.

In ogni caso è auspicabile che durante lo svolgimento dell’intera procedura relativa all’affidamento dei lavori sia l’amministratore sia i singoli condòmini si lascino guidare dal buon senso, dalla diligenza e dalla buona fede.

Come si pagano i lavori di manutenzione straordinaria

Ogni qual volta l’assemblea delibera l’approvazione di interventi di manutenzione straordinaria deve procedere obbligatoriamente all’istituzione di un fondo speciale che serve per il pagamento della ditta esecutrice dei lavori. Si tratta di un fondo vincolato cioè istituito con una destinazione determinata. Le somme ivi accantonate, quindi, non possono essere utilizzate per scopi differenti dalla realizzazione delle opere di manutenzione straordinaria.

Per effettuare il pagamento dei lavori mediante detto fondo, l’amministratore deve riscuotere le quote dai condòmini in anticipo rispetto all’esecuzione degli interventi. Tuttavia, le somme non vanno corrisposte immediatamente alla ditta in quanto il versamento può avvenire alla fine dei lavori e dopo il collaudo.

Se nel contratto di appalto è previsto un pagamento a rate in funzione allo stato di avanzamento dei lavori, il fondo speciale può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti.

L’amministratore riscuote le quote per tranche sulla base dei millesimi di proprietà dei singoli condòmini. Alla fine dei lavori l’amministratore rilascia a ciascun condòmino la certificazione delle spese sostenute e fiscalmente detraibili.


note

[1] Art. 1130 n. 3 cod. civ.

[2] Art. 1135 co. 2 cod. civ.

[3] Art. 1136 co. 2 e 3 cod. civ.

[4] Art. 1136 co. 4 cod. civ.


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