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Affitto registrato con canone simulato

23 Aprile 2020
Affitto registrato con canone simulato

Locazione con canone inferiore a quello reale: cosa succede all’inquilino e al padrone di casa?

Non avviene di rado che il contratto di affitto, seppur registrato, indichi un canone inferiore rispetto a quello realmente concordato e percepito dal locatore. Le ragioni di tale diffusa prassi sono scontate ed evidenti: evadere le imposte sul reddito che vengono commisurate proprio sul canone stesso. 

Tuttavia, cosa potrebbe fare il proprietario dell’appartamento se l’inquino decidesse di non pagare più la “maggiorazione occulta”? E se quest’ultimo dovesse aver sempre versato gli importi in contanti come potrebbe dimostrare l’esatto adempimento ed, eventualmente, chiedere la restituzione delle somme non dovute?

L’affitto registrato con canone simulato è stato al centro di numerose pronunce della Cassazione che hanno ormai stabilito un netto indirizzo interpretativo sul punto. Ne daremo atto in questo articolo. Spiegheremo cioè cosa rischia e cosa, invece, può fare l’inquilino nel caso in cui una parte del canone di affitto dovesse essere in nero. Ma procediamo con ordine.

Canone di affitto in nero: è valido?

Il contratto di affitto si considera valido solo se registrato. L’affitto scritto ma non registrato è come se non esistesse. Si parla, in questi casi, di affitto in nero. La conseguenza è che nessuna delle due parti potrebbe invocare tutela in giudizio. Vorrebbe dire che né l’inquilino, né il padrone di casa potrebbero rivolgersi al giudice per sanzionare il mancato rispetto degli accordi da parte della controparte.

Tanto per fare qualche esempio, il locatore potrebbe mandare via l’inquilino in qualsiasi momento ma senza ricorrere all’azione di sfratto, riservata per legge solo ai contratti scritti e registrati; dovrà, invece, agire con una ordinaria causa di occupazione senza titolo (più lunga e dispendiosa). Il conduttore non potrebbe rivendicare il risarcimento per una manutenzione mai avvenuta ma, allo stesso tempo, potrebbe abbandonare l’appartamento senza preavviso o smettere di pagare i canoni senza rischiare un decreto ingiuntivo.

Questa situazione si verifica quando la mancata registrazione è il frutto di un accordo tra locatore (che così si avvantaggia pagando meno tasse) e inquilino (che così riesce a spuntare un prezzo inferiore).

Le cose vanno diversamente se dovesse risultare che la mancata registrazione non è stata voluta da entrambe le parti come di solito succede, ma di una scelta unilaterale del locatore. Si pensi al caso in cui il padrone di casa, dopo aver ottenuto la firma dell’inquilino sul contratto, senza informare quest’ultimo decida autonomamente di non registrarlo. In tale ipotesi, il contratto è nullo solo per il locatore ma non già per il conduttore. Il primo, quindi, è tenuto a rispettare gli impegni presi mentre il secondo no. Ad esempio, l’inquilino potrebbe lasciare l’appartamento senza preavviso o potrebbe smettere di pagare il canone (essendo tenuto a versare solo un’indennità di utilizzo calcolata in base al mercato); il locatore sarebbe, invece, tenuto a rispettare le scadenze del contratto e a provvedere alla manutenzione dell’immobile.

Si tenga comunque conto che ormai la giurisprudenza riconosce la possibilità di una registrazione tardiva dell’affitto, con effetto retroattivo e sanante tutto il periodo fino alla sua iniziale registrazione (chiaramente, andranno versate tasse e sanzioni). In tal caso, il contratto riprende valore ed efficacia sin dalla sua stipula. 

Canone di affitto parzialmente in nero: è valido?

Potrebbe succedere che il contratto di affitto venga regolarmente registrato ma, nella versione presentata all’Agenzia delle Entrate, sia riportato un canone simulato, ossia un importo inferiore rispetto a quello effettivamente convenuto tra le parti.

In tale ipotesi, la nullità non colpisce l’intero contratto ma solo quella parte di canone non “dichiarata”. Il che significa che l’inquilino potrebbe anche non pagarla senza perciò rischiare lo sfratto. Questi, peraltro, avrebbe la possibilità di chiedere la restituzione dei canoni “maggiorati”, versati ma non dovuti, fino a un massimo di 6 mesi dalla riconsegna delle chiavi dell’immobile.

Per ottenere la restituzione dei canoni di locazione in nero il conduttore deve dimostrare l’avvenuto pagamento e se questo è avvenuto in contanti la prova potrebbe essere complicata. In assenza di ricevute o quietanze, è possibile la prova acquisita tramite chat o una registrazione audio ove risultano i vari pagamenti. Questo tipo di prove “atipiche” vengono ormai sempre più ammesse dai tribunali, a patto che non siano validamente contestate dall’avversario. Contestazione che, pertanto, non può limitarsi ad essere generica ma deve insinuare al giudice il dubbio sulla genuinità della registrazione/screenshot. 

Come ha chiarito la Cassazione [1], in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dalla legge sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente.

Ed ancora, ha detto sempre la Suprema Corte [2], in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la nullità che sanziona il patto di maggiorazione del canone risultante dal contratto scritto e registrato, trova applicazione sia nei casi di accordo simulatorio originario sull’entità del canone, sia di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione.


note

[1] Cass. sent. n. 20881/2018; sent. n. 23601/2017.

[2] Cass. sent. n. 19411/2016.

autore immagine: it.depositphotos.com


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