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Revisione rendita catastale: come difendersi

24 Aprile 2020
Revisione rendita catastale: come difendersi

La revisione del classamento di un immobile fatta dall’Agenzia delle Entrate è nulla se non indica in modo dettagliato i criteri adottati dall’ufficio e le motivazioni dell’atto. 

Tra i vari compiti dell’Agenzia delle Entrate c’è quello di riclassare il valore degli immobili qualora dovesse risultare inferiore rispetto al prezzo di mercato. A un valore più basso, infatti, corrispondono meno tasse da pagare e il proprietario ne trarrebbe così un indebito profitto. 

Per effettuare la revisione della rendita catastale, l’ufficio delle imposte si basa su una serie di parametri. Partendo dalle indicazioni fornite dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, passa a verificare le effettive condizioni dell’edificio e la sua collocazione nel quartiere, confrontando lo stesso con i prezzi praticati nella medesima zona.

Se la rendita reale dovesse risultare superiore rispetto a quella indicata in catasto, il proprietario verrebbe raggiunto da un avviso di accertamento con la rideterminazione del classamento e l’attribuzione di una nuova rendita catastale. 

In casi del genere come si può contestare la pretesa dell’erario? Come difendersi da una revisione della rendita catastale? Alla luce di una recente sentenza della Cassazione [1], proveremo a fornire alcune importanti indicazioni. 

Contestazione revisione catastale senza motivazione

L’Agenzia delle Entrate, nel riclassare un immobile, non può limitarsi a indicare la nuova consistenza, la categoria e la classe, ma deve specificare al proprietario dell’immobile i criteri adottati nell’adozione del provvedimento. Un obbligo di motivazione che, se non rispettato, rende nullo l’atto. Questo perché è proprio dall’indicazione di tale motivazione che deriva la possibilità per il contribuente di difendersi. 

Di qui, il principio elaborato dalla Suprema Corte: è nullo l’avviso di accertamento relativo alla revisione del classamento di un immobile se non sono indicati in modo dettagliato i criteri utilizzati dall’ufficio per la variazione catastale. 

Se poi l’Agenzia delle Entrate – così com’è solita operare – si vale dei dati forniti dall’Omi, le rilevazioni dei valori medi di mercato devono essere prossime al provvedimento.

Infine, l’atto di riclassamento – conclude la Cassazione – non può contenere espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta.

La Suprema Corte ha ricordato poi che l’ordinamento catastale prevede tre ipotesi di revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativa dell’amministrazione comunale: 

  • il primo si realizza quando lo stesso risulta non aggiornato o palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche; 
  • il secondo riguarda immobili non dichiarati o che hanno subito variazioni edilizie non denunciate;
  • il terzo fa riferimento, invece, alla revisione parziale del classamento di immobili di proprietà privata situati in microzone comunali. Di quest’ultimo avevamo già parlato nella guida Revisione classamento catastale: come tutelarsi?

Ora, ha chiarito la Cassazione, le tre ipotesi di revisione del classamento sono tra loro distinte e hanno presupposti, condizioni e procedure diverse. Ne consegue che, se l’amministrazione ha fatto ricorso a una di queste ipotesi, non può poi, nel corso del giudizio, legittimare la sua pretesa invocando condizioni e fattori che non siano rilevanti per la specifica procedura di revisione intrapresa, anche se essi siano in ipotesi idonei a giustificare la revisione del classamento nel quadro di una procedura diversa.

Riclassamento: criteri da adottare

Le Sezioni Unite della Cassazione [2] hanno chiarito che, quando si procede all’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento ad una unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia delle Entrate deve specificare se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, trattandosi di uno dei possibili presupposti di classamento e cioè di uno dei possibili fattori che possono determinare un aumento straordinario (superiore alla media) del valore economico medio delle unità immobiliari presenti in zona.  

In base alla legge finanziaria per il 2005, tutte le volte in cui il valere medio di mercato di un immobile si discosta dal suo valore catastale ufficiale, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del relativo classamento. Il disboscamento deve essere «significativo», cioè di oltre il 35%.

Poiché, infine, la regola resta sempre quella della trasparenza nei confronti del cittadino, il Comune deve indicare all’Agenzia delle Entrate, «in modo dettagliato, quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione».

In secondo luogo, il Comune deve specificare quali dati siano stati usati per determinare «il valore medio di mercato» della zona, usando i prezzi delle compravendite e, se impiega altri fattori («urbanistici, ambientali o simili») deve provarne «la sussitenza e l’efficacia».

Quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali, la ragione che giustifica l’accertamento fiscale non è la semplice evoluzione del mercato immobiliare né la mera richiesta del Comune, ma l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona.

Ciò che conta, in questa procedura, è il maggior incremento del valore medio di mercato della specifica zona rispetto all’incremento del valore medio di mercato degli immobili nell’intero territorio comunale. Pertanto, il Comune è tenuto a indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione; non è sufficiente far richiamo a espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta.

Infatti, ha precisato la Cassazione, il contribuente deve essere posto in condizione di poter controllare e, se del caso, contestare i presupposti per l’applicazione della revisione del classamento che sono costituiti da quattro parametri: il valore medio di mercato della microzona, il valore catastale medio della stessa, il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone e, infine, il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone.


note

[1] Cass. sent. n. 8069/20 del 23.04.2020.

[2] Cass. S.U. sent. n. 7665/2016.


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