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Si può rescindere un contratto di affitto?

26 Aprile 2020
Si può rescindere un contratto di affitto?

Rescissione, risoluzione, recesso e disdetta: tutti i modi che esistono per sciogliere il contratto di locazione.

Abbiamo ricevuto l’email di un nostro lettore in cui ci chiede se si può rescindere un contratto di affitto. Le ragioni per cui l’inquilino dovrebbe recedere dal contratto non vengono meglio specificate, ciò nonostante proveremo, qui di seguito, a fornire una panoramica generale in materia di disdetta del contratto di locazione. 

In realtà, si tratta di un argomento molto vario ed ampio; per cui, per ogni ulteriore chiarimento, si potranno cercare, su questo stesso giornale, gli approfondimenti relativi.

Se, però, si vuol sapere se si può rescindere un contratto di affitto non si può fare a meno di partire da una precisazione terminologica sulla parola rescissione. Ma procediamo con ordine.

Rescissione contratto di affitto: è possibile?

Spesso, il termine «rescissione» viene usato in modo improprio per intendere il concetto di “scioglimento” del contratto. 

Più propriamente, invece, un contratto si rescinde solo quando il prezzo è eccessivamente alto e tale disparità di prestazioni è il frutto di una situazione di svantaggio in cui versa la parte debole. Insomma, ci deve essere una condizione di bisogno di cui l’altra parte si è approfittata. 

Si potrebbe parlare di rescissione del contratto di affitto se il locatore, sfruttando lo stato di bisogno urgente del conduttore – magari perché senza tetto e bisognoso di dare un riparo ai figli piccoli – gli imponga un canone di oltre il doppio del prezzo di mercato.

Leggi la guida sulla rescissione del contratto.

Il concetto di rescissione si distingue, invece, da quello di risoluzione che ricorre, di solito, quando una parte è inadempiente alle proprie obbligazioni. Se l’inquilino non paga i canoni o il locatore non provvede alla manutenzione, rendendo l’immobile inabitabile, è possibile ottenere la «risoluzione per inadempimento». La risoluzione richiede, di solito, il ricorso al giudice al pari della rescissione. Non è richiesto un preavviso, trattandosi di una cancellazione definitiva del vincolo contrattuale per colpa della controparte.

L’ultimo concetto da tenere bene a mente è quello di disdetta dell’affitto. La disdetta non richiede l’intervento del giudice in quanto già prevista dalla legge; può essere fatta valere con una semplice comunicazione inviata alla controparte sei mesi prima della scadenza del contratto. Eccezionalmente, nel caso dell’inquilino, è consentita la disdetta anticipata per giusta causa. 

Del concetto di risoluzione del contratto di affitto e di disdetta ci occuperemo meglio nei successivi paragrafi.

Risoluzione dell’affitto per inadempimento

Nel contratto di locazione, gli obblighi delle parti sono ben definiti dalla legge. 

Da un lato c’è il locatore che deve consegnare l’appartamento in buono stato, in modo da renderne possibile il godimento, e provvedere, anche in corso di esecuzione del contratto, agli interventi di straordinaria amministrazione o di ordinaria amministrazione di rilevante importo per garantire l’utilizzo del bene secondo lo scopo convenuto (uso abitativo o commerciale).

Dall’altro lato, c’è l’obbligo del conduttore che deve, invece, pagare il canone di affitto mensilmente (o alle cadenze convenute) più le quote condominiali convenute nel contratto (i cosiddetti oneri accessori); in più, deve custodire l’appartamento con l’ordinaria diligenza evitandone la rovina. A tal fine, deve provvedere a tutte le spese di ordinaria amministrazione di basso importo, quelle conseguenti all’usura quotidiana.

Se una delle due parti non adempie al proprio obbligo, l’altra può rivolgersi al giudice, in qualsiasi momento – quindi, anche prima della scadenza del contratto – per chiedere la risoluzione per inadempimento. In gergo comune, il concetto di risoluzione sta a significare il definitivo scioglimento del contratto.

Come noto, se la risoluzione dipende dall’omesso versamento dei canoni si mette in moto la procedura di sfratto (subordinata, però, alla regolare registrazione del contratto e perciò non attuabile in caso di affitto in nero).

Invece, se ad essere inadempiente è il proprietario di casa, la giurisprudenza ha previsto due ipotesi:

  • se i problemi dell’appartamento non sono tali da impedire il godimento dello stesso, l’inquilino non può sospendere autonomamente il pagamento dei canoni, ma dovrà ricorrere al giudice per ottenere una condanna della controparte alle riparazioni o una riduzione del prezzo;
  • se, invece, i vizi dell’immobile ne impediscono il godimento, tanto che l’inquilino è stato costretto ad andare via di casa (si pensi a un immobile ove non funziona più il riscaldamento e l’acqua calda), quest’ultimo è autorizzato a sospendere il pagamento del canone. Nel frattempo, potrà ricorrere al giudice per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. 

Disdetta dell’affitto senza giusta causa

Il contratto di affitto, per sua natura, si rinnova automaticamente salvo disdetta. Esiste, quindi, il diritto al cosiddetto recesso unilaterale dal contratto. Vediamo cosa prevede la legge in proposito.

Alla prima scadenza del contratto di affitto (dopo cioè i primi 4 anni nei contratti a canone libero e dopo i primi 3 in quelli a canone concordato), solo l’inquilino è libero di dare disdetta sei mesi prima. 

Il locatore può farlo solo se ricorrono alcune condizioni tassativamente previste dalla legge (per maggiori informazioni leggi Recesso affitto locatore prima della scadenza).

Alle successive scadenze, invece, ciascuna parte può recedere in qualsiasi momento dando preavviso sei mesi prima. Entro tale termine, la raccomandata deve pervenire nelle mani dell’altra parte, a prescindere quindi dalla data in cui è stata spedita la lettera.

Disdetta dell’affitto per giusta causa

Solo all’inquilino è consentito di recedere in qualsiasi momento dal contratto di affitto se c’è una giusta causa, ma comunque facendo salvo l’obbligo del preavviso sei mesi prima. 

La giusta causa si verifica solo in presenza di un evento sopravvenuto e imprevedibile rispetto alla conclusione del contratto (si pensi a un inaspettato trasferimento in un’altra regione). L’evento non deve essere stato determinato dalla volontà del conduttore (tale non sarebbe pertanto la dimissione dal precedente lavoro). In più, l’evento deve comportare una oggettiva impossibilità a proseguire il rapporto di locazione (si pensi a un anziano che, divenuto improvvisamente invalido, non può più fare le scale a piedi in un palazzo privo di ascensore).


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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