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Senza l’approvazione dei bilanci, l’amministratore non può agire contro i condomini morosi


Senza l’approvazione dei bilanci, l’amministratore non può agire contro i condomini morosi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 ottobre 2013



Se l’assemblea di condominio non ha approvato né il bilancio consuntivo dell’anno scorso, né il bilancio preventivo, l’amministratore può incaricare l’avvocato di inviare ai proprietari morosi solleciti di pagamento delle quote relative ai bilanci non approvati, con consistente aggravio per “spese legali, competenze e interessi”, e minaccire di procedere in tribunale per il recupero del credito? In particolare senza alcun bilancio approvato, come farebbe il giudice ad emettere decreto ingiuntivo?

L’approvazione del bilancio preventivo delle spese e della ripartizione delle stesse, nonché l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministrazione rientrano tra i compiti dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni (a meno che non vengano impugnate tempestivamente per pretesi vizi che ne causino l’annullabilità), sono obbligatorie per tutti i condomini. Con la conseguenza che il condominio dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata.

Invero, tali delibere costituiscono titoli di credito del condominio e da sole provano l’esistenza del credito, legittimando la concessione del decreto ingiuntivo.

Pertanto, in caso di mancata approvazione sia del rendiconto che del preventivo, l’amministratore deve rielaborare il documento secondo le indicazioni dell’assemblea e ripresentarlo alla stessa.

Ove quest’ultima non approvi il rendiconto e/o il preventivo o sorga contrasto tra l’amministratore e i codomini, questi ultimi possono attivarsi e indire un’assemblea straordinaria quanto ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Se anche questo passo dovesse rilevarsi insufficiente i condomini potrebbero rivolgersi al giudice, attraverso un avvocato, al fine di riportare alla normalità la gestione economica condominiale.

Qualora poi dovessero emergere gravi irregolarità finanziarie, può essere richiesta la revoca dell’amministratore.

L’amministratore, a seguito della mancata approvazione del rendiconto e del preventivo può solo far fronte a situazione di necessità ed urgenza.

Pertanto, alla luce di quanto sopra, l’amministratore non può far inviare – tramite un legale – alcuna diffida di sollecito pagamento né tanto meno è legittimato a minacciare di procedere giudizialmente per il recupero del credito, in quanto non ha alcun titolo – nello specifico, le delibere di approvazione del rendiconto e del preventivo – sul quale fondare la propria richiesta.

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5 Commenti

  1. e quando se ne esce da sta cosa? e quanti ci giocano a vantaggio ? io non ci capisco molto anzi forse niente ma continuo a perseverare sul fatto che credo su tutto alla semplificazione di tutto. a me sta roba mi sembra una gran matassa che si complica sempre di più a ogni conseguenza prende tempo e soldi e chi è li ci guadagna chi aspetta oltre a rimetterci di tempo non ne esce quindi ci rimette doppiamente . in più ci rimette pure chi ci guadagna xchè ammazza e rallenta ciò che poi gli si gira contro

  2. Hai perfettamente ragione il problema italiano è che più si complica la materia più ci sono persone che ci guadagnano mettendosi le une contro le altre è più i veri farabutti non riesci a incastrarli XCHE c è sempre scappatoia

  3. e come approvare i bilanci di ben 2 anni non portati all’approvazione da un amministratore che ha veduto scadere il suo mandato, (non portato a conferma o revoca) da più di 6 mesi? Può nel frattempo provvedere ugualmente a far eseguire lavori?

  4. Buongiorno,ma i bilanci degli ultimi due anni,se non sono stati materialmente,ne discussi,ne approvati,in quanto in assemblea,non si presenta
    nessuno,cosa accade all amministratore? Distinti saluti Aldo

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