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Locazione parziale immobile commerciale

27 Aprile 2020 | Autore:
Locazione parziale immobile commerciale

È possibile locare solamente una parte dell’immobile? Locazione parziale e sublocazione: qual è la differenza?

La locazione di un immobile è un’ottima soluzione per chi intende ottenere un introito affidando in godimento un proprio bene che, altrimenti, rimarrebbe inutilizzato. La legge disciplina in maniera dettagliata il contratto di locazione, sia quando fatto a uso abitativo sia quando esso riguardi un edificio adibito ad uso diverso da quello di abitazione. Con questo articolo ci occuperemo di uno specifico tema, e cioè della locazione parziale di un immobile commerciale, cioè di un bene (un edificio, in genere) che non è destinato a fungere da abitazione.

Facciamo un esempio. Mettiamo il caso che tu possieda un locale commerciale che, da singola unità immobiliare, sia stato successivamente diviso in due da un muro; ogni singola parte ha un proprio accesso e hai provveduto anche alla regolarizzazione catastale. L’immobile era sempre stato affittato come corpo unico ma ora, vista la divisione, vorresti affittare separatamente ogni metà. Come procedere? Un altro esempio. Hai affittato un immobile per adibirlo a studio professionale; per ammortizzare le spese, vuoi a tua volta dare in affitto una stanza a un altro professionista. Puoi farlo? Come funziona una locazione parziale di un immobile commerciale? Scopriamo insieme.

Cos’è il contratto di locazione?

Non possiamo parlare della locazione parziale di un immobile commerciale se prima non spendiamo due parole sul contratto di locazione in generale.

La locazione è il contratto con il quale due parti, definite locatore e conduttore (o locatario), si mettono d’accordo affinché la prima dia in godimento alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo [1]. Classica ipotesi di locazione è quella riguardante l’abitazione data in affitto dal proprietario, oppure di altro immobile concesso ugualmente in affitto ma per fini commerciali.

Il contratto di locazione non deve necessariamente avere ad oggetto un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile, come di un’automobile, ad esempio.

Locazione parziale: cos’è?

La locazione parziale non è prevista dalla legge; ciò non significa, però, che essa sia vietata.

Possiamo definire la locazione parziale come il contratto che abbia ad oggetto solamente una parte dell’immobile, a condizione però che questa frazione abbia tutti i requisiti stabiliti dalla legge affinché possa essere adibita allo scopo.

Non potrebbe essere locata una parte dell’immobile che sia priva dei servizi igienici (a meno che questi non siano comuni e accessibili a tutti i conduttori) o dell’agibilità.

Un’altra definizione di locazione parziale può essere quella di un contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione parziale può essere effettuata sia per immobili abitativi che per  immobili ad uso diverso. In teoria, poi, la locazione parziale può essere fatta tanto dal proprietario quanto dal comodatario, dall’usufruttuario o dall’inquilino, cioè dal conduttore.

Locazione parziale voluta dal proprietario dell’immobile

La locazione parziale di un immobile commerciale è ovviamente possibile quando a volerla è il proprietario dell’immobile stesso. In un caso del genere, la situazione che si prospetta è la seguente: avendo già dato in affitto una parte dell’immobile, il proprietario decide di affittare anche l’altra parte dando vita a un contratto di locazione autonomo dal primo.

Tizio è proprietario di un grande capannone commerciale suddiviso in due parti, ognuna munita di ingresso autonomo e di tutte le certificazioni di legge. Dopo aver dato in locazione solamente la prima frazione dell’immobile, decide di affittare anche l’altra parte ma a una persona diversa.

In un caso del genere non sorgono problemi di sorta: basterà stipulare un autonomo contratto di locazione, seppur riguardi solamente una parte dell’immobile.

Sublocazione: cos’è?

La locazione parziale di un immobile commerciale, se fatta da colui che è già conduttore dell’intero immobile, prende il nome di sublocazione.

Caio è un commerciante che ha in locazione un grosso negozio. Poiché i locali sono molti e in parte inutilizzati, decide di dare a sua volta in locazione una parte dell’immobile commerciale.

Il codice civile dice che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore [2].

Possiamo definire la sublocazione come quel contratto con il quale il conduttore attribuisce ad un terzo, in tutto o in parte, il godimento del bene che è stato a lui locato.

La sublocazione è un contratto autonomo rispetto a quello di locazione, che determina il sorgere di un nuovo rapporto locatizio, regolato da clausole proprie, nel quale un terzo (cosiddetto subconduttore), senza sostituirsi ad una delle parti, acquista dal conduttore la facoltà di godere del bene.

Il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa oggetto del contratto, salvo patto contrario. Si ritiene che tale patto può vietare non solo la sublocazione, ma anche negozi diversi con i quali il conduttore attribuisce a terzi diritti di godimento sul bene (ad esempio, il comodato).

Se si vuole fare una sublocazione parziale allora il conduttore deve dare comunicazione con raccomandata al locatore, ma non è necessario ricevere anche il consenso. In pratica è sufficiente che sia data comunicazione per poter procedere.

Nella lettera di comunicazione deve essere specificato il nome del subconduttore, la durata del contratto e anche la parte specifica dell’immobile che è data in sublocazione (a prova che questa è parziale e non totale).

Sublocazione di immobili commerciali: come funziona?

Come detto nel precedente paragrafo, la locazione parziale di un immobile commerciale è operazione che spesso viene posta in essere non dal proprietario, bensì da colui che gode dell’immobile in virtù di un contratto di locazione stipulato con il proprietario.

Il conduttore può a sua volta sublocare, anche soltanto parzialmente, l’immobile che conduce in locazione per intero. Si pensi, ad esempio, alla concessione di una stanza in uno studio professionale.

Tizio, avvocato, ha affittato un immobile che ha adibito a proprio studio. Per ammortizzare le spese, decide di sublocare un paio di stanza a Caio, altro professionista legale.

La legge che disciplina la sublocazione di immobili ad uso non abitativo dà ampia libertà al conduttore. In questa ipotesi, infatti, la legge dice che il conduttore può sublocare l’immobile o addirittura cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte [4].

La giurisprudenza, peraltro, non ha mancato di precisare che il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare la cosa locatagli a prescindere dal consenso del locatore, anche quando, trattandosi di immobile destinato all’esercizio di un’impresa, alla sublocazione non si accompagni la cessione o la locazione dell’azienda. Anche in presenza di un accordo contrario, il conduttore potrebbe comunque sublocare l’immobile, qualora sia insieme ceduta o locata l’intera azienda [5].

Locazione parziale immobile: come si stipula il contratto?

Il contratto di locazione parziale di un immobile commerciale, se stipulato direttamente dal proprietario in riferimento a una frazione libera del proprio edificio, presenta i normali connotati di qualsiasi contratto di locazione.

Trattandosi di locazione di immobile diverso da quello ad uso abitativo, dovrà avere una durata minima di sei anni, rinnovabile per altri sei. Ciò che è importante è che all’interno del contratto sia identificata bene la parte locata in uso esclusivo. Le due parti dell’immobile possono essere evidenziate in planimetria con due colorazioni diverse e allegate al contratto.

Una volta stipulato, il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Se, invece, la locazione parziale dell’immobile commerciale assume i connotati della sublocazione in quanto posta in essere dal conduttore dell’immobile, allora si seguiranno le norme su questo tipo di contratto. Nello specifico, la durata del contratto di sublocazione non può essere superiore a quella della locazione principale.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1594 cod. civ.

[3] Art. 2, legge n. 392/1978.

[4] Art. 36, legge n. 392/1978.

[5] Cass., sent. n. 1966 del 22 febbraio 2000.

Autore immagine: Canva.com


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