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Che fare se l’inquilino chiede una riduzione dell’affitto

27 Aprile 2020
Che fare se l’inquilino chiede una riduzione dell’affitto

Pro e contro di una riduzione del canone di locazione: vantaggi e svantaggi per il proprietario dell’immobile. 

Che fare se l’inquilino chiede una riduzione dell’affitto? «Chiedere è lecito, concedere è una cortesia». Potremmo parafrasare così l’antico adagio popolare se dovessimo calarlo nell’ambito della delicata materia degli affitti. Questo perché l’attuale legge sulle locazioni non prevede alcun diritto allo sconto, neanche a chi versa in condizioni economiche disperate o ha, con sé, minorenni e disabili.

L’unica possibilità per chi non può pagare l’affitto per cause sopravvenute (rispetto alla conclusione del contratto) e non imputabili alla sua volontà, è di avvalersi della «disdetta per giusta causa» e perciò lasciare l’immobile, dando sempre un preavviso di sei mesi.

Ma la linea dura a volte non paga, specie quando – in momenti di crisi del settore immobiliare – non è facile reperire un nuovo inquilino. Peraltro, si tenga conto che l’eventuale “muro contro muro” imporrebbe il ricorso alla giustizia civile la quale, come noto, è lenta e farraginosa. 

Insomma, il padrone di casa che non voglia concedere uno sconticino o una proroga al rilascio dell’appartamento non può certo presentarsi, il giorno dopo, con l’ufficiale giudiziario o, peggio, con i carabinieri per mandare via l’inquilino: deve prima ricorrere al giudice e attendere la conclusione della procedura di sfratto. Ciò peraltro è possibile solo se il contratto è stato registrato (se fosse in nero, infatti, i tempi si allungherebbero ulteriormente).

E allora che fare se l’inquilino chiede una riduzione dell’affitto? Cerchiamo di stabilirlo qui di seguito rispondendo alle domande più frequenti che vengono poste sull’argomento.

Accettare la richiesta di riduzione del canone: vantaggi e svantaggi

Dinanzi alla richiesta dell’inquilino di riduzione del canone di affitto è più conveniente accettare o rifiutarsi, aumentando però, in questo secondo caso, il rischio di non incassare nulla? 

La valutazione va fatta in termini diversi a seconda che si tratti di affitto a uso abitativo o commerciale. Vediamo perché.

Nell’affitto a uso commerciale l’eventuale perdita può costituire una perdita su crediti, deducibile (con la dovuta documentazione) ai fini Irpef/Ires, ma non Irap (sempre che si tratti di un locatore in regime d’impresa). Ciò non avviene, invece, nell’affitto a uso abitativo (locatore soggetto privato) dove non esiste una “perdita su crediti” e il canone va sempre dichiarato anche se non incassato.

Dall’altro lato, però, nell’affitto a uso commerciale, lo sfratto può richiedere più tempo. E ciò perché, se nell’affitto a uso abitativo, la risoluzione del contratto spetta in caso di ritardo di oltre 20 giorni rispetto alla scadenza del versamento del canone, nella locazione non abitativa non è fissato un momento ben preciso: la legge dice che bisogna prima valutare la «gravità dell’inadempimento» alla luce del rapporto complessivo. E, quindi, dinanzi a un piccolo importo non corrisposto in un contratto di lunga data sempre puntualmente onorato, non sarà possibile chiedere lo sfratto. Insomma, se nella locazione a uso abitativo l’omesso versamento di un solo canone fa scattare la procedura di risoluzione del contratto, in quella a uso commerciale potrebbe essere necessario attendere di più.

C’è poi, non in ultimo, la valutazione sulla possibilità di collocazione alternativa dell’immobile sul mercato. Innanzitutto, è molto più facile trovare un inquilino disposto ad affittare un appartamento a uso abitativo che un’azienda con liquidità capace di sostenere il canone di un magazzino. E ciò vale soprattutto in momenti di crisi.

Si devono poi considerare le dimensioni dell’immobile: tanto più è grande – e quindi elevato è il canone – tanto più scarsa sarà la domanda.

Anche i tempi per rientrare nel possesso del proprio bene sono una variabile da tenere in considerazione: una procedura di sfratto, comprensiva dell’eventuale fase di esecuzione forzata, non dura mai meno di 10 mesi. Durante tutto questo periodo, il bene resterà improduttivo, congelato: produrrà cioè solo costi (le tasse). Se si spalma la perdita nel lungo periodo (ad esempio, nell’arco di un quinquennio), si noterà allora come è di certo più conveniente tenere il vecchio inquilino, soprattutto quando non si ha la certezza di trovarne uno nuovo disposto a corrispondere lo stesso prezzo.

Insomma, con la riduzione del canone si è pressoché sicuri di incassare le somme mentre, rifiutandola, si è sicuri di non farlo.

La dichiarazione del canone di locazione al fisco 

Fino a poco tempo fa, il canone di locazione non percepito costituiva reddito fino al momento dell’emissione dell’ordinanza di sfratto. Ciò implicava che – a meno che non fosse intervenuta una risoluzione concordata del contratto – il locatore avrebbe continuato a pagare l’Irpef sulle mensilità anche se non corrisposte dall’inquilino. 

Oggi, però, la norma è stata cambiata. Per non includere più i canoni di locazione nella dichiarazione dei redditi è sufficiente inviare al conduttore l’ingiunzione di pagamento.

Riduzione canone: va registrato?

L’Agenzia delle Entrate non riconosce la riduzione del canone di affitto se manca la registrazione dell’accordo con il quale il canone è stato ridotto. Per l’ufficio, si devono perciò pagare le imposte sulla base del contratto originario.

In passato, era stata la stessa Agenzia delle Entrate [1] ad affermare che l’accordo di diminuzione del canone non ricade nelle ipotesi di obbligo di registrazione. 

Tra l’altro, la registrazione dell’accordo di riduzione è esente da imposta di registro e di bollo [2].

Va considerato che la registrazione dell’atto non è l’unico modo con il quale un contribuente può dare prova e data certa dell’avvenuta riduzione del canone, perché la stessa è desumibile, ad esempio, tramite l’esibizione delle scritture contabili e delle dichiarazioni dei redditi dalle quali emerge la variazione. 

Nei casi di un privato che ha dato in affitto dei beni immobili ad un’impresa, è facile verificare la riduzione dell’importo del canone, mediante esibizione della contabilità del conduttore. 

Una sentenza della Commissione tributaria regionale di Palermo [3] inoltre, ha stabilito che la mancata registrazione dell’accordo con il quale locatore e locatario hanno disposto la riduzione dei canoni di locazione immobiliare non impedisce al locatore di provare con ogni altro mezzo, anche ai fini delle imposte dirette, la diminuzione della base imponibile conseguita al pagamento del minor canone.  


note

[1] Ag. Entrate risoluzione 60/E/2010.

[2] Art. 19, Dl 133/2014.

[3] CTR Palermo sent. n. 2894/1/2018.


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