Sfratto: come farsi restituire i canoni pagati in eccesso

Sfratto: il conduttore può ottenere la restituzione dei canoni pagati in eccesso.

Alcuni anni fa, hai preso un appartamento in affitto. Poco dopo la stipula del contratto, però, l’immobile ha subito diverse infiltrazioni d’acqua che il locatore, benché da te più volte sollecitato, non ha mai rimosso. Hai così dovuto vivere, per svariati mesi, nell’umidità, sopportando una situazione che ha pregiudicato il tuo stato di salute. 

Dopo lunga sopportazione, hai deciso di sospendere il pagamento dei canoni, almeno fino all’avvio dei lavori di manutenzione. Lavori che non sono mai partiti. 

Per tutta risposta, il padrone di casa ti ha intimato lo sfratto. Ti chiedi cosa preveda la legge in ipotesi di questo tipo visto che, per molto tempo, sei stato costretto a pagare un canone sproporzionato rispetto al valore dell’appartamento. Puoi chiedere la restituzione di una parte dei soldi spesi per un locale insalubre? In caso di sfratto, come farsi restituire i canoni pagati in eccesso?

In merito, la Cassazione si è già espressa in più occasioni e, da ultimo, con una recente ordinanza [1]. Ecco come stanno le cose sotto un aspetto giuridico. 

Si può sospendere il pagamento dell’affitto se ci sono infiltrazioni?

In presenza di infiltrazioni, il conduttore deve comunque continuare a corrispondere con regolarità il canone di locazione. 

È vero: rientra nei doveri del locatore garantire l’abitabilità e un buono stato di manutenzione dell’immobile. Se non adempie a tale obbligo, tuttavia, l’inquilino non può farsi giustizia da sé, interrompendo la propria prestazione ma deve rivolgersi al giudice. Solo il tribunale potrà, eventualmente, decidere per la sospensione dei canoni o la riduzione dell’importo degli stessi alla luce del diminuito valore dell’abitazione. 

Solo in un caso è consentita la sospensione del canone di affitto: quando l’immobile risulta completamente inutilizzabile e, quindi, il conduttore è costretto ad andare via. Si pensi a una casa senza il riscaldamento o in cui piove acqua tanto da rendere impossibile abitarci.

È possibile ottenere la restituzione dei canoni di affitto in eccesso?

Immaginiamo che l’inquilino, proprio per via delle infiltrazioni, smetta di pagare il canone dell’affitto o ne paghi solo una parte rispetto a quella prevista dal contratto. 

Come abbiamo visto, tale comportamento – non consentito dalla legge – consente al locatore di chiedere lo sfratto. 

Ebbene, anche in tali casi – sostiene la Cassazione – c’è la possibilità di farsi restituire i canoni pagati in eccesso. 

Secondo la Corte, infatti, il conduttore di un immobile, una volta sfrattato, può comunque richiedere al locatore – sempre per il tramite del giudice – la restituzione delle somme per canoni pagati superiori rispetto all’effettivo valore del bene (in quanto pregiudicato dal difetto di manutenzione). 

Se ciò è vero, in caso di morosità, vale ancor di più quando la cessazione del contratto avviene per regolare disdetta.

Immaginiamo ora una persona, in affitto in un immobile ad uso abitativo, che, dopo aver ricevuto lo sfratto per morosità, proponga opposizione allo stesso sfratto per ottenere dal locatore la restituzione di somme versate in eccesso rispetto al canone nonché la restituzione del deposito cauzionale. 

La pretesa viene giustificata dal fatto che l’immobile locato è stato oggetto di infiltrazioni che ne hanno provocato il deterioramento; pertanto, a detta del conduttore, il canone pagato è da considerarsi superiore a quello dovuto per legge.

Ebbene, in tal caso, il giudice valuta innanzitutto l’effettivo valore dell’immobile e ne ricalcola il canone alla luce di ciò. Calcola poi quanto pagato in eccesso dal conduttore, al netto delle morosità. Eventualmente, aggiunge i danni morali e alla salute subiti dall’inquilino per essere stato costretto a vivere in un immobile fatiscente. Se tali somme sono superiori a quelle della morosità, condanna il locatore a restituire l’importo all’inquilino moroso.

Sfratto, come farsi restituire i canoni pagati in eccesso?

Per farsi restituire i canoni in eccesso ci sono tre vie.

Se il locatore agisce con sfratto per morosità e, con la stessa procedura, chiede anche l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non versati, l’inquilino deve fare opposizione contro l’ordinanza di sfratto.

Se invece il locatore si limita a chiedere solo lo sfratto, il conduttore deve avviare un’autonoma causa per accertare il maggior importo dei canoni rispetto al valore del bene e chiedere la differenza.

Se infine il locatore si limita a chiedere lo sfratto ma, con un separato giudizio, ottiene un decreto ingiuntivo per il versamento dei canoni non corrisposti, il conduttore deve fare opposizione al decreto ingiuntivo.

Il conduttore non può agire per la restituzione dei canoni pagati in eccesso solo nel caso in cui, con l’ordinanza di rilascio dell’immobile locato, venga concessa anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti ed insoluti e quest’ultima sia divenuta definitiva per mancata opposizione da parte del conduttore. 

Gli ermellini hanno ribadito quanto affermato dalla consolidata giurisprudenza di legittimità secondo cui «l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell’autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l’accertamento dell’obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell’indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l’ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in questa ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo» [2].