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Danni a carico dell’inquilino

30 Aprile 2020
Danni a carico dell’inquilino

Affitto: a termine della locazione le parti controllano lo stato dell’appartamento, redigono un verbale e, solo se c’è un accordo, la cauzione può essere trattenuta a compensazione dei danni.

Le prestazioni del contratto d’affitto non si limitano solo alla messa a disposizione dell’appartamento da un lato e al pagamento del canone dall’altro. Durante tutto l’arco di esecuzione del rapporto, infatti, le parti sono tenute a svariati adempimenti, i principali dei quali attengono alla manutenzione dell’immobile. 

Alla conclusione del contratto, poi, si stimano gli eventuali danni arrecati dall’inquilino, quelli cioè per i quali questi debba rispondere, e si compensano con la cauzione consegnata al momento della stipula e gli interessi dalla stessa prodotti. 

Ma le cose non sono così semplici come possono apparire a prima vista. Innanzitutto, bisogna individuare quali sono i danni a carico dell’inquilino e poi chiarire come e quando è possibile trattenere il cosiddetto deposito cauzionale (o caparra, come molti dicono).

Di tanto ci occuperemo nel seguente articolo. Ma procediamo con ordine.

Manutenzione appartamento in affitto: a chi spetta?

Ci sono quattro articoli del Codice civile che spiegano a chi spetta fare la manutenzione dell’appartamento:

  • Art 1575 cod. civ.: il locatore deve consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione e mantenerlo in una condizione tale da poter «servire all’uso» pattuito;
  • Art. 1576 cod. civ.: il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, salvo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore;
  • Art. 1577 cod. civ.: quando l’appartamento necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore; 
  • Art 1609 cod. civ.: le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Da quanto sopra si intuisce che:

  • la manutenzione straordinaria è sempre a carico del locatore;
  • la manutenzione ordinaria di grosso importo è a carico del locatore;
  • la manutenzione ordinaria di piccolo importo (cosiddetta «piccola manutenzione») è a carico del conduttore.

Danni a carico dell’inquilino

Da quanto appena detto è chiaro che l’inquilino risponde dei danni conseguenti al:

  • difetto di piccola manutenzione;
  • oppure causato dalla mancata custodia e dall’assenza di diligenza. Ad esempio, se è vero che la riparazione dello scaldabagno è a carico del locatore, deve però essere l’inquilino a segnalare tempestivamente il problema di un cattivo funzionamento. Se non lo fa e l’apparecchio esplode, tutti i danni sono a carico del conduttore. 

I deterioramenti derivanti dall’uso quotidiano sono, quindi, a carico dell’inquilino. Si tratta di quei danni dovuti all’usura ma che comportano riparazioni di ordinaria amministrazione. Ad esempio, vi rientra la rottura di elementi esterni dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie.

Il conduttore non risponde, invece, dei danni prodotti da vecchiaia degli impianti (ad esempio, una caldaia ormai divenuta vetusta) o da caso fortuito, per il quale cioè non abbia alcuna responsabilità (si pensi a un fulmine che faccia andare in corto circuito l’impianto elettrico).

Invece, per tutti i guasti che interessano l’immobile o parte di esso e per le alterazioni materiali o funzionali dello stesso che richiedono opere di non piccola manutenzione risponde il locatore. Si pensi ai danni agli infissi esterni dell’immobile, quelli relativi agli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare.

Le parti possono, tuttavia, inserire nel contratto una clausola che ponga a carico del conduttore anche le spese di straordinaria manutenzione [1].

L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore per dolo o colpa o da un familiare o da un dipendente del conduttore ovvero da una persona da lui ammessa anche temporaneamente all’uso ed al godimento della cosa.

Come anticipato, l’inquilino deve avvisare il locatore quando l’appartamento necessita di riparazioni diverse dalla ordinaria manutenzione di cui debba farsi carico il locatore stesso. 

Tale avviso va dato tempestivamente, in modo che non si aggravino le condizioni dell’appartamento, determinando un maggior costo delle riparazioni. Ricevuto l’avviso, il locatore è responsabile se non esegue gli interventi necessari. Se l’avviso viene ritardato, dei danni risponde l’inquilino.

Se è vero che il conduttore è tenuto ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel farne uso, è pur vero che se al proprietario basterà provare il deterioramento, il conduttore potrà liberarsi da responsabilità solo dimostrando che sia dovuto a un fatto a lui non imputabile. 

Danni a carico dell’inquilino: come funziona la caparra

La caparra – o meglio, la cauzione o deposito cauzionale – che viene consegnata dall’inquilino al momento della stipula del contratto serve a coprire eventuali danni procurati all’immobile dall’inquilino e di cui quest’ultimo debba rispondere. Ma il locatore non può, alla consegna delle chiavi, trattenere la cauzione sulla base di una quantificazione unilaterale delle spese per il ripristino dell’appartamento. Deve, al contrario, citare immediatamente in giudizio il conduttore, affinché sia il giudice a quantificare l’ammontare dei danni. Se non avvia la causa, egli deve restituire immediatamente la cauzione.

Ricordiamo che la cauzione produce interessi annuali che vanno restituiti al termine della locazione. Sicché, il locatore dovrà tenere conto di ciò ai fini dell’esatta compensazione dei danni.

L’eventuale clausola del contratto che disponga che la cauzione è infruttifera va considerata nulla.

Tali principi sono stati chiariti più volte dalla giurisprudenza. Di recente, il tribunale di Roma [2] ha stabilito che, al rilascio dell’appartamento, scatta l’obbligo del proprietario di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino a garanzia degli obblighi contrattuali. Se questi, invece, trattiene la somma senza agire in giudizio per l’attribuzione della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore potrà esigerne la restituzione. E all’importo andranno aggiunti, senza che li si richieda, gli interessi legali sulla cauzione.  

Il tribunale così ricorda come al locatore, chiuso il contratto e ottenuta la disponibilità del bene, non sarà permesso trattenere la cauzione salvo che non avanzi una richiesta di attribuzione della somma a copertura dei danni subiti, inclusi i canoni non pagati.

Quando il proprietario può trattenere la cauzione 

In sintesi, il locatore può trattenere la cauzione solo in tre casi:

  • se ci sono delle mensilità non pagate con cui compensare la cauzione e gli interessi: si tratta, infatti, di somme già certe che non necessitano della quantificazione del giudice;
  • se c’è l’accordo delle parti sulla quantificazione dei danni, accordo che di solito viene sancito in un documento scritto o anche sullo stesso verbale di riconsegna dell’appartamento;
  • se, in mancanza dell’accordo con il conduttore, avvia subito una causa in tribunale lasciando che sia il giudice a quantificare i danni subiti dall’immobile.

Lo scopo, in sostanza, è di impedire che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, si trasformi in incremento del corrispettivo della locazione.  


note

[1] Cass. 15 marzo 1989 n. 1303.

[2] Trib. Roma, sent. n. 3206 del 12.02.2020.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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