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Rinnovo amministratore di condominio

30 Aprile 2020
Rinnovo amministratore di condominio

Con quale modalità deve avvenire la conferma dell’incarico di amministratore di condominio, alla luce della riforma secondo cui l’incarico ha la durata di 1 anno e che si intende rinnovato per uguale durata? 

La riforma del condominio ha stabilito che l’amministratore resta in carica solo un anno ma, alla scadenza, l’incarico «si intende rinnovato per eguale durata». Questa dicitura, sicuramente poco chiara, ha creato svariati problemi interpretativi. Secondo alcuni, il rinnovo dell’amministratore di condominio è automatico; secondo altri, invece, richiede pur sempre una delibera assembleare; altri ancora sostengono, infine, che il rinnovo sarebbe automatico solo alla prima scadenza mentre, alla successiva (ossia dopo il secondo anno), l’amministratore debba rimettere l’incarico all’assemblea che deciderà poi se riconfermarlo o nominare un altro professionista.

Dove sta la verità? Qual è la tesi seguita oggi dalla giurisprudenza, tenuto conto che la riforma è intervenuta ormai diversi anni fa (era il 2012)? 

Cerchiamo di fare chiarezza su questo tema. Qui di seguito cercheremo, quindi, di capire come funziona il rinnovo dell’incarico dell’amministratore di condominio e cosa succede alla sua scadenza.

Nomina amministratore di condominio

A nominare il capo condomino (o, meglio detto, l’amministratore di condominio) è l’assemblea dei condòmini. A tale scopo, l’assemblea deve essere appositamente convocata dallo stesso amministratore, almeno una volta all’anno, per votare il nominativo cui affidare l’incarico ed attribuire al soggetto nominato un compenso.

Ci deve essere la maggioranza dei partecipanti all’assemblea (quindi 50%+1) che possiedano almeno la metà dei millesimi (quindi almeno 500/1.000).

Se non si forma la maggioranza, uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale, affinché sia il giudice ad effettuare la nomina. 

Rinnovo incarico amministratore di condominio 

L’articolo 1129, comma 10, del Codice civile dispone che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. 

Esistono tre tesi sulla corretta interpretazione di tale norma. La questione è ancora dibattuta perché non ancora approdata in Cassazione; solo la Suprema Corte, forse, potrà mettere la parola “fine” su questa annosa controversia.

Tesi del rinnovo automatico dell’amministratore

Secondo alcuni giudici [1], l’incarico dell’amministratore si rinnova in modo automatico ad ogni scadenza, senza bisogno che vi sia una delibera dell’assemblea che confermi il mandato. Questa tesi, però, presenta un punto debole: come farà mai l’assemblea a revocare l’amministratore se questi non indice mai la riunione per la sua riconferma? Risulterebbe troppo difficile da sostituire l’amministratore che non ponesse all’ordine del giorno la conferma o la sostituzione. Bisognerebbe allora ipotizzare che siano i condomini stessi a sollecitare tale adempimento, cosa che però la legge non pone a loro carico; oppure i condomini dovrebbero ricorrere al giudice, anche in questo caso con un onere – anche economico – non da poco.

Tesi del mandato 1+1 all’amministratore di condominio

Secondo altri giudici [2], il rinnovo automatico si verificherebbe solo per la prima annualità mentre, per le successive, sarebbe necessaria una delibera di conferma espressa.

In pratica, il mandato all’amministratore durerebbe almeno un anno e, alla scadenza, si verificherebbe il rinnovo senza bisogno di indire una riunione. Al termine del secondo anno, l’amministratore uscente sarà tenuto a convocare l’assemblea per la decisione tra il suo rinnovo o la sostituzione. 

Se in fase di rinnovo automatico dopo il primo anno, i condomini non intendono essere amministrati per un altro anno dallo stesso amministratore, devono provvedere a votare la revoca dell’incarico.

Tesi dell’approvazione annuale del mandato all’amministratore di condominio

C’è una terza tesi che, tuttavia, non ha ancora trovato l’avallo della giurisprudenza. 

Secondo tale interpretazione, il mandato all’amministratore va confermato ogni anno con apposita delibera. E questo per diverse ragioni. Eccole qui di seguito esposte.

Innanzitutto, come abbiamo appena detto, è facoltà dell’assemblea revocare l’incarico al capo condomino anche dopo il primo anno. Per tale ragione si ritiene corretto che l’amministratore convochi comunque un’assemblea al termine dell’anno di mandato, affinché possa permettere il dibattito e l’eventuale decisione assembleare di nominare un nuovo amministratore.

In secondo luogo, il citato articolo 1129 cod. civ, al comma 15, stabilisce che il conferimento del mandato è valido solo se l’amministratore specifica quale sarà il proprio compenso, cosa quindi che evidentemente va aggiornata ogni anno. In più, il capo condomino ha l’obbligo di comunicare a ogni rinnovo i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e altre specifiche informazioni (articolo 1129, comma 2, del Codice civile). Si tratta, infatti, di adempimenti che suppongono una formalizzazione del rinnovo.

Sembrerebbe ragionevole, dunque, la soluzione prospettata da alcuni autori secondo cui si verifica un rinnovo automatico a ogni scadenza, ma a condizione che la conferma o la sostituzione dell’amministratore sia stata inserita all’ordine del giorno in una riunione di condominio convocata in prossimità della scadenza dell’incarico. In questo modo, la sostituzione sarebbe sempre concretamente possibile ogni anno – anche in ossequio alla norma che in un anno determina la durata dell’incarico – e, per il caso in cui non si raggiungesse la maggioranza sulla conferma né sulla sostituzione, si eviterebbero le gravi conseguenze della cessazione e opererebbe il rinnovo automatico. 

La cessazione, invece, si verificherebbe solo per l’amministratore che non ponesse all’ordine del giorno la sua conferma o la sostituzione.


note

[1] Trib. Bologna, sent. n. 20322/2018.

[2] Trib. Milano sent. del 7.10.2015; Trib. Taranto, sent. del 10.12.2015; Trib. Cassino, sent. del 21.01.2016.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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