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Vendita prima casa: termine

30 Aprile 2020
Vendita prima casa: termine

Bonus prima casa: entro quanto tempo si può vendere l’immobile senza perdere le agevolazioni. 

Vuoi vendere il tuo appartamento nuovo di zecca, ma non sai se la legge te lo consente? Il proprietario della casa può fare ciò che vuole della proprietà: può cioè acquistarla e poi rivenderla, può donarla, può concederla in usufrutto o, al contrario, rinunciare alla nuda proprietà. Ma attenzione: quando l’acquisto dell’immobile è avvenuto godendo delle agevolazioni fiscali previste per la «prima casa» ci sono dei limiti. Limiti di carattere temporale, rivolti ad evitare che, dietro l’operazione immobiliare, si possa nascondere una speculazione. 

Ti potrai fare, a questo punto, una serie di domande: qual è dunque il termine per la vendita della prima casa e come fare per sapere se si è soggetti a tale vincolo? In altri termini, come scoprire se si è usufruito del bonus fiscale (il cosiddetto «bonus prima casa»?). Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Bonus prima casa: come scoprire se c’è

Prima di scoprire qual è il termine per la vendita della prima casa devi verificare se tale disciplina si applichi anche a te. 

A tal fine, devi accertarti che l’atto di acquisto dell’immobile in questione contiene una serie di espressioni che devono essere obbligatoriamente inserite dal notaio tutte le volte che si acquista l’immobile con il bonus prima casa.

Prima cosa di tutto, ricordiamo in cosa consiste tale bonus prima casa. L’agevolazione fiscale sulla prima casa prevede un forte sconto d’imposta: chi compra da azienda versa l’Iva al 4% anziché al 10% mentre chi compra da privato versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In più, nel primo caso, si scontano l’imposta ipotecaria, catastale e di registro in misura fissa pari a 200 euro l’una (anziché in misura proporzionale); nel secondo caso, tali imposte sono in misura pari a 50 euro l’una (anche qui al posto dell’imposta proporzionale). 

Infine, con il bonus prima casa è possibile ottenere la detrazione del 19% sugli interessi passivi della banca.

Per ottenere il bonus prima casa è necessario:

  • non avere altre abitazioni nel Comune ove si trova la casa acquistata (in caso contrario, vanno cedute prima);
  • non avere altra abitazione, ovunque situata, già acquistata con il bonus prima casa (in caso contrario, va ceduta entro 1 anno dal nuovo acquisto);
  • impegnarsi, nell’atto di compravendita, a fissare la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • l’immobile non deve essere di lusso ossia accatastato in A/8 o A/9.

Poiché l’impegno a trasferire la residenza e la dichiarazione di non possesso di altri immobili deve risultare nel rogito notarile di acquisto, per verificare se si è usufruito del bonus prima casa per l’immobile che si intende vendere è necessario riprendere in mano l’atto di provenienza (ossia l’atto di acquisto, la successione, la donazione) e verificare se il notaio ha inserito tutte queste informazioni. 

Vendita prima casa: termine

Una volta usufruito del bonus prima casa è necessario non vendere l’immobile prima di 5 anni dalla data del rogito, ossia dalla stipula dell’atto di compravendita.

Tale limite, invece, non sussiste se l’acquisto dell’abitazione è avvenuto senza le agevolazioni fiscali. In tale caso, è possibile disfarsi del bene in qualsiasi momento, anche un giorno dopo l’acquisto. 

Chi ha goduto dell’agevolazione fiscale può vendere la prima casa anche prima dei cinque anni a una sola condizione: il venditore deve acquistare o ricevere per donazione [1], entro 1 anno, un nuovo immobile da adibire a “prima casa”, che debba avere tutti i requisiti che abbiamo appena indicato sopra.

Attenzione però: il limite temporale si applica solo in caso di vendita e non già di donazione. Il proprietario dell’immobile acquistato con il bonus prima casa lo può donare ad un altro soggetto anche prima dei cinque anni [2]. Il che significa che chi acquista una casa con l’agevolazione fiscale prima casa e la regala prima di 5 anni non perde il bonus neanche se non riacquista un nuovo immobile entro l’anno successivo. Naturalmente, non deve trattarsi di donazione simulata.

Maggiori approfondimenti su Eredità e donazione: doppia agevolazione prima casa

Vendita prima casa: sanzioni per violazione del termine 

La vendita dell’abitazione prima dei cinque anni comporta la decadenza dai benefici fiscali fruiti in sede di acquisto della prima casa (cioè Iva al 4% e imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 euro ognuna, oppure, se il venditore è un privato, imposta di registro al 2 per cento e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 euro ognuna). 

In caso di decadenza, è dovuta la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, più una sanzione del 30 per cento della differenza, e non si ha diritto al credito di imposta sul riacquisto dell’abitazione principale, pari all’imposta pagata sul primo acquisto, per vendita e riacquisto entro un anno di una nuova prima casa.

Come detto la perdita delle agevolazioni si eviterebbe solo nel caso che, entro un anno, si procedesse al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.


note

[1] Cass. sent. n. 16007/2013.

[2] Cass. sent. n. 21312/2018. 


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