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Casa appena comprata e danni a terzi: chi risarcisce?

30 Aprile 2020
Casa appena comprata e danni a terzi: chi risarcisce?

Responsabilità e risarcimento: chi deve pagare, il venditore o l’acquirente che è divenuto da poco proprietario dell’immobile?

Hai da poco comprato una casa nuova. Le condizioni dell’appartamento ti sono sembrate tali da non richiedere particolari opere di manutenzione. Così, dopo un’imbiancata alle pareti e la realizzazione di una parete in cartongesso, hai iniziato a viverci.

Senonché, si è presentato sul più bello il vicino del piano di sotto lamentando delle infiltrazioni d’acqua che proverrebbero dal tuo immobile. Sembrerebbe – a detta del suo idraulico – che le tubature si siano rotte e presentino una perdita d’acqua. Ora, questi vuole risarciti da te tutti i danni e rifatta la pittura.

Di tanto hai informato subito il venditore il quale non vuol saperne: sostiene di non essere più responsabile di ciò che accade dopo l’atto di vendita. È davvero così? Se la casa è appena comprata, chi risarcisce i danni a terzi?

Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Danni a terzi: risponde il proprietario della casa?

L’articolo 2051 del codice civile stabilisce un principio di carattere generale: il proprietario di un bene qualsiasi – quindi anche un immobile – è tenuto a risarcire tutti i danni causati dal bene stesso a terzi, a meno che non dimostri che ciò è avvenuto per un fatto imprevedibile e inevitabile, estraneo quindi a qualsiasi sua colpa. 

Il proprietario deve perciò adottare tutte le cautele per prevenire eventuali danneggiamenti che potrebbero derivare ad altre persone dal proprio bene. Non importa quanta colpa egli abbia nella determinazione del danno.

Per quanto poi riguarda le tubature condominiali, queste sono di proprietà del condominio fino allo snodo (la braga) di congiunzione con l’appartamento; da lì, ossia dal momento in cui la tubatura, da verticale diventa orizzontale, sono di proprietà del singolo condomino.

Alla luce di ciò, è bene ricordare che l’unico responsabile per le infiltrazioni che, da un appartamento, si diramano negli altri è solo il titolare dell’immobile. Quindi, anche se l’appartamento è stato dato in affitto, l’inquilino non risponde dei danni causati a terzi a meno che non siano dovuti a sua incuria. L’esempio tipico è quello dato dal conduttore che, benché informato dal vicino delle perdine, non avvisi prontamente il locatore, contribuendo ad amplificare i danni. In tale ipotesi, dunque, delle maggiori spese determinate dall’aggravamento dell’infiltrazione risponde il conduttore e non il proprietario. 

Lo stesso discorso potrebbe farsi anche con riferimento ad eventuali scoppi o incendi determinati da impianti non sottoposti a manutenzione se tale intervento doveva essere eseguito dall’inquilino: si pensi alla omessa revisione della caldaia o allo scoppio dello scaldabagno che non sia stato sottoposto a manutenzione ordinaria.

La Cassazione ha specificato che, se l’appartamento è locato, il conduttore concorre con il proprietario nella responsabilità di custodia, ove i danni derivino dagli accessori o dalle parti dell’immobile nella sua disponibilità [1].

Danni a terzi da casa appena acquistata: chi risponde?

Da quanto appena detto discende che il danneggiato da un appartamento altrui ha diritto a esigere il risarcimento dei danni solo da chi si trova ad essere, in quello stesso momento, l’effettivo proprietario. Conta, dunque, non già il momento in cui si verificano i danni ma quando la domanda viene proposta. Il danneggiato, infatti, deve limitarsi solo a verificare chi sia l’intestatario dell’immobile per agire contro di lui. 

Questo non toglie però che, chi subisce la domanda di risarcimento per una causa a lui non imputabile, può rivalersi contro l’effettivo responsabile. Così, il neoproprietario chiamato a rispondere di danni causati ai vicini, ove verifichi e sia in grado di provare che la causa di questi risale a un periodo antecedente all’acquisto, può chiamare in garanzia il venditore per farsi tenere indenne da questi. 

In buona sostanza, l’acquirente dovrà rispondere dei danni procurati dall’immobile, benché non ne abbia alcuna colpa, salvo poi agire contro chi gli ha venduto la casa per ottenere il rimborso delle somme versate al terzo. 


note

[1] Cass. sent. n. 7526/2018.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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