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Responsabilità cose in custodia: chi paga in condominio?

28 Agosto 2020 | Autore:
Responsabilità cose in custodia: chi paga in condominio?

A chi rivolgere la domanda di risarcimento per i danni provocati dai beni comuni in un fabbricato.

In base alla legge o in virtù di un autonomo titolo giuridico, il condominio è proprietario di alcuni beni; si pensi, in particolare, a quelli elencati nel codice civile [1], quali, ad esempio, le scale o le mura perimetrali. Si sta parlando, quindi, dei cosiddetti beni comuni, in relazione ai quali il condominio è tenuto ad eseguire una costante manutenzione, sia ordinaria che straordinaria. Nello specifico, questa attività è particolarmente opportuna, visto che da un bene comune potrebbe anche derivare un pregiudizio a carico di un soggetto terzo. È pacifico, infatti, che anche le cose inanimate possano generare dei danni e che, in tal caso, il soggetto custode ne sarebbe il responsabile [2]. Pertanto, a proposito della responsabilità per le cose in custodia, chi paga in condominio?

Il quesito in esame potrebbe riguardare l’ipotesi in cui un pezzo di cornicione si sia, imprevedibilmente, staccato, ricadendo su un veicolo sottostante, purtroppo, danneggiandolo. Oppure, si potrebbe paventare il caso delle infiltrazioni provenienti da una tubatura condominiale, ad esempio una colonna fecale, con relativi danni a carico di un appartamento privato. In queste, come in altre circostanze analoghe, il proprietario deve avanzare richiesta di risarcimento. In quest’articolo, quindi, si vuole dare risposta alle varie ipotesi che si potrebbero prospettare.

Responsabilità cose in custodia: paga il condominio?

Il condominio è responsabile per i danni generati dai beni comuni, in quanto proprietario e custode degli stessi. Si tratta di una conseguenza inevitabile e di una responsabilità di carattere oggettivo. In termini più semplici, ciò significa che il condominio deve provvedere al risarcimento nel momento in cui il danneggiato dimostra il solo nesso di collegamento tra quanto accaduto (la caduta del cornicione) e l’evento lesivo (il danno alla macchina sottostante). Per eludere questa situazione, al condominio spetta il compito di dimostrare che tutto ciò è accaduto in virtù del cosiddetto caso fortuito [3]; un concetto, però, che non potrà essere invocato ogniqualvolta il danno si è verificato per l’omessa o cattiva manutenzione del bene comune.

Sono queste, pertanto, le motivazioni per le quali la domanda rivolta ad ottenere l’indennizzo per i danneggiamenti subiti dovrà essere rivolta al condominio. Sarà, quindi, necessario avvisare l’amministratore (preferibilmente anche in forma scritta, come una mail pec o una raccomandata) ed attendere il suo riscontro. A questo proposito, il professionista interpellato, verificherà l’accaduto e informerà l’assemblea. Se non ci saranno contestazioni e se, quindi, non sarà necessario ricorrere ad un’azione legale, il danneggiato verrà risarcito.

Responsabilità cose in custodia: paga l’assicurazione?

In molti casi, i condomini sono assicurati e, quindi, coperti per la cosiddetta responsabilità civile verso terzi. Le polizze assicurative in questione sono dedicate proprio ai fabbricati e agli eventi che, accidentalmente, si verificano nella gestione dei medesimi. Pertanto, se sei stato danneggiato da un condominio regolarmente assicurato, dopo aver comunicato l’accaduto all’amministratore, per prima cosa questi informerà la compagnia assicuratrice del palazzo.

A questo punto, la società interessata dovrebbe provvedere a periziare il fatto e le sue conseguenze, per poi proporre l’eventuale indennizzo al malcapitato danneggiato; una circostanza, però, che non si verifica in tutti i casi, poiché ad esempio la compagnia potrebbe sostenere che l’evento non rientra tra quelli coperti dalla polizza. Oppure potrebbe accadere che, secondo il perito incaricato, l’indennizzo da riconoscere sia molto più basso di quello preteso. In queste ipotesi, come in altre, sarà inevitabile avviare un’azione legale, ma sempre rivolta al solo condominio, Questi, una volta invocato in giudizio, avrà l’onere di chiamare in causa l’assicurazione, allo scopo di vedersi sollevato da ogni futuro pagamento.

Responsabilità cose in custodia: paga il vicino o il condominio?

La domanda appena posta prende spunto da un’ipotesi particolare. Infatti, potrebbe accadere che il danno subito sia stato determinato in concorso tra il condominio ed il proprio vicino di casa. Ad esempio, potrebbe essere accaduto che le infiltrazioni responsabili del danno siano state provocate non solo dalla cattiva manutenzione di un bene comune, ma anche da quella di una proprietà privata. In un caso del genere, a chi spetta pagare? Il danneggiato deve fare due azioni legali distinte o può pretendere l’intero risarcimento anche da uno solo dei corresponsabili?

La risposta al quesito è stata data da una recente sentenza della Cassazione [4], secondo la quale, in un’ipotesi come quella appena descritta, la vittima dell’evento lesivo può tranquillamente pretendere l’intero indennizzo dal condominio. Questa conclusione, precisano gli Ermellini, si ricava da una specifica disposizione normativa e, per l’esattezza, da quella per cui se l’evento lesivo è attribuibile a più soggetti, tutti sono tenuti al risarcimento per intero del danno verificatosi [5].

In pratica, ciò significa che il danneggiato non sarà costretto a fare più cause, ma potrà pretendere il dovuto, senza alcuna limitazione dal condominio. Quest’ultimo dovrà, poi, procedere al rimborso nei riguardi degli altri corresponsabili, ma senza che tale circostanza possa in qualche modo ostacolare il danneggiato e i suoi diritti.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 10277/1990

[3] Art. 2051 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 7044/2020

[5] Art. 2055 cod. civ.


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