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Modifica millesimi: ha valore retroattivo?

30 Aprile 2020
Modifica millesimi: ha valore retroattivo?

Una volta corrette le tabelle millesimali è possibile chiedere ai condomini che hanno pagato meno a titolo di spese la differenza per il passato?

Sono due i casi in cui è possibile modificare le tabelle millesimali di un condomino: quando le originarie sono frutto di un errore di calcolo o quando viene a modificarsi, in un momento successivo rispetto alla redazione delle originarie tabelle, la consistenza di uno o più appartamenti, alterando così le quote di proprietà tra i vari condomini (si pensi al caso di un condomino che realizzi una veranda o cambi la destinazione d’uso del proprio appartamento). 

Nel primo caso si parla, più propriamente, di correzione, o meglio  di «rettifica» dei millesimi; nel secondo caso, invece, il termine corretto è quello di «modifica» . 

Una volta che l’assemblea ha deliberato le nuove quote millesimali (o, in caso di mancato accordo, non appena queste vengono accertate dal tribunale nel corso di un giudizio civile), è normale chiedersi se esse abbiano valore anche per il passato o meno. La questione non è puramente teorica: al contrario, ha un risvolto pratico assai importante. Se, infatti, le nuove tabelle dovessero valere solo per il futuro, non sarebbe possibile pretendere, da chi fino a quel momento ha pagato un importo inferiore di spese condominiali, la differenza per i mesi precedenti.

La stessa domanda è stata posta più volte ai giudici. Il dubbio, in buona sostanza, è il seguente: la modifica dei millesimi ha valore retroattivo? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Modifica dei millesimi

Come anticipato, le ipotesi di modifica delle tabelle millesimali può avvenire a seguito di rettifica delle precedenti perché errate (magari a causa di una svista del tecnico che le aveva redatte), o a seguito di una alterazione della struttura dell’edificio che abbia modificato il valore di uno o più appartamenti.

Le nuove tabelle devono essere approvate dall’assemblea. Sul punto, si discute se sia necessaria l’unanimità o la maggioranza qualificata ossia la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Anche se il dato testuale della norma sembrerebbe propendere per quest’ultima soluzione, secondo la Cassazione bisogna distinguere tra:

  • regolamento di condominio contrattuale, ossia approvato all’unanimità: anche la modifica delle tabelle dovrà avvenire all’unanimità;
  • regolamento di condominio assembleare, ossia approvato a maggioranza: anche la modifica delle tabelle seguirà lo stesso quorum.

Leggi Maggioranze per approvazione e modifica tabelle millesimali

Se l’assemblea non riesce a trovare un accordo sulla modifica delle tabelle, nel senso che non intende affidare l’incarico a un tecnico e avviare la procedura di revisione, il condomino interessato può rivolgersi al tribunale affinché, nominato un consulente d’ufficio (il cosiddetto ctu), accerti le nuove tabelle millesimali.

Le nuove tabelle millesimali hanno anche valore per il passato?

Secondo la giurisprudenza [1], la pronuncia del giudice che accerta la rettifica o la modifica dei millesimi del condominio non ha valore retroattivo: essa si limita, infatti, ad accertare uno stato di fatto e, quindi, esplica i suoi effetti solo a partire dal momento della sua pubblicazione (in termini tecnici si dice che la decisione ha natura costitutiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini). 

Questo però non significa che – almeno nel caso di rettifica delle tabelle millesimali errate  non si possa agire contro coloro che, fino a quel momento, hanno pagato una quota inferiore a titolo di spese condominiali. Ma per farlo bisognerà promuovere una seconda causa: la cosiddetta azione di arricchimento senza giusta causa.

Quindi, la sola sentenza che corregge le tabelle errate non è sufficiente a chiedere le differenze ai condomini che hanno pagato di meno del dovuto. Essa, infatti, sostituisce solo la volontà dell’assemblea ed è, quindi, paragonabile a una delibera presa all’unanimità. 

Modifica tabelle millesimali e valore retroattivo: ultime sentenze

Effetti della sentenza di accoglimento della domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l’azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c.

Cassazione civile sez. II, 24/02/2017, n.4844

La decisione modificativa delle tabelle millesimali ha natura ed efficacia costitutiva e non dichiarativa, talché l’applicazione delle nuove tabelle non potrà mai avvenire in forma retroattiva in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, ma solo a far tempo dal passaggio in giudicato della decisione medesima. E ciò anche in presenza di una clausola regolamentare che ne preveda la possibilità, atteso che questa risulta contraria alla legge.

L’art. 69 disp. att. cc, modificato dalla riforma del condominio (legge 220/2012) non ripristina la generale previsione di unanimità per l’approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, limitandosi l’espressione testuale della norma ai casi di rettifica o modifica ed in applicazione del principio ubi lex voluit dixit, rimangono ferme tutte le precedenti posizioni giurisprudenziali, risultando così modificate dal legislatore della riforma solo le maggioranze necessarie all’approvazione delle rettifiche.

Tribunale Bari, 20/02/2014, n.914

Nel caso di tabelle millesimali errate, il condominio – una volta ottenutane la revisione giudiziale con sentenza avente valore costitutivo e, quindi, priva di efficacia retroattiva – può, sulla base dei nuovi parametri, solo agire con l’azione di indebito arricchimento per ottenere (dalla data del passaggio in giudicato della sentenza) il rimborso delle spese che uno dei comproprietari non ha sostenuto a causa del vizio dello strumento di ripartizione.

Cassazione civile sez. III, 10/03/2011, n.5690


note

[1] Trib. Civitavecchia, sent. n. 282/20; Cass. sent. n. 5690/2011 e n. 4844/2017.


1 Commento

  1. Ecco infilato il coltello nella piaga… L’articolo tratta di variazione dei millesimi nella proprietà privata (cioè relativi all’appartamento che uno possiede); ma quando a variare sono i mm riguardanti le PARTI COMUNI? Un esempio: nel condominio dove vivo le spese di manutenzione – ordinarie e straordinarie – relative agli impianti ascensore (tre scale, tre ascensori) sono state spalmate fin dalla nascita dell’edificio – 1963 – indistintamente su tutto il condominio. Recentemente – 2018 – un ascensore ha avuto delle spese di manutenzione onerose approvate in assemblea senza che venissero sollevate obiezioni da parte di chicchessia e ripartite secondo il criterio in vigore da illo tempore. In una successiva assemblea -2019 -, su richiesta di alcuni condòmini, si è provveduto a ridisegnare i mm relativi alle spese riguardanti gli ascensori suddividendoli per scale (questo in linea con quanto decretato dal C.C. in materia) con contestuale modifica del Regolamento condominiale NON contrattuale. Insomma, malgrado i lavori fossero già stati fatti (e finiti, sic!), si è proceduto a un ricalcolo addebitando le differenze per il lavoro pregresso ai condòmini della scala interessata ai lavori stessi, quindi RETROATTIVAMENTE. A mio parere una decisione di questo tipo dovrebbe essere NULLA. La modifica del Regolamento condominiale potrà sì essere fatta valere, ma NON ex tunc, BENSì ex nunc. Alla luce dell’esemplare vostro articolo mi sembra di poter così interpretare. O sto prendendo una cantonata?

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