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Diritti reali: quali si possono usucapire?

11 Maggio 2020 | Autore:
Diritti reali: quali si possono usucapire?

Beni immobili, beni mobili, universalità, diritti di godimento su cosa altrui e quote ereditarie: tempi e modi per diventarne proprietari. Una guida pratica per venire a capo di una disciplina solo apparentemente semplice.

Tra i diritti cosiddetti “assoluti”, vi sono nel nostro ordinamento i “diritti reali”, vale a dire i diritti su una cosa, una res, da cui derivano il nome. Tra questi, poi, un posto d’onore appartiene al diritto di proprietà, definito come la facoltà di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.

Il diritto di proprietà si acquista per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (vale a dire per effetto di atti e contratti), per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per successione a causa di morte, per usucapione ed in tutti gli altri modi stabiliti dalla legge. Tralasciando il resto, però: quali sono – tra i diritti reali – quelli che si possono usucapire?

Se vuoi approfondirlo, sei nel posto giusto. E ti sarà utile sapere quel che diremo da qui in poi.
Anche perché l’usucapione è l’effetto principe del possesso, premio per chi si comporta da titolare di un bene di fronte all’inerzia ed al disinteresse del proprietario.

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione – come è noto – è uno degli strumenti previsti dal Codice Civile italiano per l’acquisto della proprietà a titolo originario.

Consiste, per l’appunto, in un mezzo attraverso il quale si può chiedere al giudice di essere dichiarati proprietari di un bene altrui dimostrando di averlo posseduto per molto tempo.

E’ un istituto che proviene dal diritto romano e che trova il suo antecedente storico già nella Legge delle XII Tavole, dove era già disciplinato l’istituto dell’ “usus”. Esso consisteva nell’esercizio concreto di un Potere, che se durava per un biennio o per un singolo anno portava all’acquisto definitivo del potere stesso.

Più avanti, i giuristi romani crearono il differente istituto dell’ “usucapio”, discendente dall’usus, che a differenza di quest’ultimo portava solo all’acquisto della proprietà in base al possesso duraturo e continuativo di una cosa.

Potevano essere oggetto di “usucapio” sia i “beni mobili” che i “beni immobili”.

L’importante è che si trattasse sempre di res corporales (vale a dire di “cose che potevano essere toccate”). Ne erano escluse, per antica disposizione risalente alle XII tavole, le res furtivae, ossia le cose che erano state rubate al legittimo proprietario, e le res vi possessae, vale a dire le cose sottratte al legittimo possessore.

Come funziona l’usucapione?

Il principio che è alla base di uno dei più importanti istituti del diritto civile poggia su una certezza: il diritto di proprietà non si prescrive, ma si può perdere se non lo si esercita.

Possiedi da diversi anni una cosa o un bene che inizialmente non ti apparteneva? Coltivi da sempre un terreno agricolo che magari hai pure recintato? Utilizzi da tempo immemore una strada privata per raggiungere il tuo fondo, la tua casa o altro? Hai trovato qualcosa incustodita e ti chiedi se puoi definirtene proprietario? Tra i modi di acquisto della proprietà a titolo originario c’è, appunto, l’usucapione.

E’ risaputo che l’usucapione non si forma attraverso la semplice detenzione o l’utilizzo del bene, ma con un comportamento che esclusivamente il proprietario sarebbe legittimato a compiere, vale a dire il cambio di destinazione d’uso di un immobile, la sua demolizione o la sua ristrutturazione.

Un simile comportamento deve avvenire in modo “trasparente”, in modo che il legittimo titolare, se dovesse essere necessario, si possa opporre e reclamare la restituzione del suo bene.

L’usucapione non scatta esclusivamente con l’impiego del bene e con il decorso di venti anni, ci deve anche essere un comportamento di indifferenza e di “passività” del proprietario.

E’ necessario, poi, che il possesso sia goduto alla luce del sole. Se, infatti, il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l’usucapione comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità.

L’istituto giuridico fonda su un principio ed un’esigenza di ordine generale, vale a dire quella di eliminare le situazioni di incertezza circa l’appartenenza dei beni; una consolidata situazione di fatto (come il possesso di un bene protratto per un certo tempo) è, infatti, di per sé stessa considerata modo di acquisto della proprietà.

Quali diritti sono usucapibili?

E’ l’art. 1158 del codice civile a disciplinare in via generale l’istituto, prevedendo che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Tale regola si applica a tutti i beni mobili o immobili, mobili registrati, ecc., tranne le cose extra commercium, ma affinché ciò accada il possesso deve avere alcuni requisiti:

  • deve trattarsi di un possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico;
  • deve trattarsi di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale; non sono suscettibili di usucapione, infatti, i diritti personali, e, quindi, non possono acquistarsi per usucapione – ad esempio – i diritti inerenti alla qualità di socio di una cooperativa;
  • il possesso deve protrarsi ininterrottamente per venti anni e deve essere accompagnato dall’intenzione di esercitare un potere sulla cosa, sia direttamente che tramite il detentore.

Quali sono, nel dettaglio, i diritti reali che possono essere “usucapibili”? E qual è il tempo necessario per un cosiddetto “possesso ad usucapionem”? Di seguito, tutte le risposte che cerchi.

L’usucapione di beni immobili

Si possono usucapire, innanzitutto, i beni immobili. Per farlo è necessario un possesso pacifico, indisturbato ed ininterrotto per almeno vent’anni, effettuato da chi si comporta da proprietario nella forma e nella sostanza.

Nel caso, invece, di beni immobili acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario (i cd. “acquisti a non domino”), ma in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, il termine ad usucapionem è dimezzato: sono necessari, infatti, dieci anni dalla data della trascrizione.

L’usucapione delle universalità di beni mobili

Venti anni, ancora, è il termine per l’usucapione delle universalità di beni mobili (una biblioteca, un gregge, un’azienda, ecc…). Si tratta di pluralità di beni che appartengono ad un’unica persona (fisica o giuridica) e che hanno una destinazione unitaria. Quest’ultima, infatti, non fa comunque perdere l’autonomia alle cose che formano la universalità, le quali potranno quindi essere oggetto, separatamente l’una dall’altra, di singoli atti. Quando l’universalità nasce per volere del proprietario (ad es. di chi ha raccolto i libri, nel caso della biblioteca), si parla di universalità di fatto. Invece quando l’universalità è stabilita dal legislatore si parla di universalità di diritto  (è il caso dell’azienda, definita ex art. 2555 c.c. come “complesso di beni” destinati al medesimo scopo).

L’usucapione dei beni mobili

Per i beni mobili acquistati senza titolo idoneo e posseduti in buona fede, invece, il tempo ad usucapionem è di dieci anni. Ove, invece, non vi sia il titolo idoneo ed il possesso sia in mala fede, il termine è raddoppiato a venti anni.

Per i beni mobili iscritti in pubblici registri, invece, vale a dire automobili, aerei, navi, ecc…, bisogna distinguere se l’acquisto è avvenuto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo idoneo, dai casi in cui manchi almeno una delle precedenti condizioni. Nel primo caso, infatti, il termine ad usucapionem è di tre anni dalla data di trascrizione, nel secondo è più lungo: dieci anni.

Le altre fattispecie

Tra gli altri diritti reali che possono usucapirsi, vi sono poi quelli sui piccoli fondi rustici aventi reddito dominicale inferiore ad € 180,76 e quelli sui fondi rustici montani con fabbricati annessi. Si tratta del cd. “usucapione speciale”, che introduce un termine più breve rispetto a quello ordinario (quindici anni in luogo dei venti previsti e cinque anni in luogo dei dieci ordinariamente necessari).

Si è discusso molto in dottrina (con conclusioni del tutto negative) se possano essere oggetto di usucapione i beni immateriali, lo spazio aereo ed i titoli di credito.

Come pure non si possono certamente usucapire:

  • i beni demaniali dello Stato;
  • i beni dei Comuni(si pensi ad una strada, ad un posto auto, ad un marciapiedi, ecc…) e degli Enti sovracomunali;
  • i beni soggetti ed equiparati al regime dei beni demaniali;
  • i beni indisponibili;
  • gli edifici pubblici di culto.

Oltre al diritto di proprietà, poi, possono certamente usucapirsi:

  • le servitù apparenti (da intendersi non solo nell’esistenza di opere visibili e permanenti, ma anche nella manifestazione inequivoca di un “peso” imposto sul fondo servente, tale da far presumere la conoscenza del proprietario);
  • l’uso;
  • il diritto di abitazione;
  • l’enfiteusi, purché oltre al pagamento del canone vi sia l’apporto di miglioramenti che accrescano il valore del fondo.

Un vivace dibattito dottrinale ha riguardato invece la possibilità di usucapione del cd. “diritto di superficie”. L’istituto in parola, infatti, presuppone il possesso ed il possesso del “diritto di costruire” non può consistere se non nel fatto di “costruire”. Nonostante questo, però, in diversi hanno ritenuto che l’usucapione sia ammissibile.

Non sono, infine, usucapibili di diritti reali di garanzia (si pensi al pegno o all’ipoteca) né i diritti personali (si pensi all’affitto).

L’usucapione di quote ereditarie

Interessante, in conclusione, il tema dell’usucapibilità (o meno) delle quote ereditarie.

L’argomento è stato – nel tempo – al centro di un vivace dibattito in dottrina e di numerose pronunce giurisprudenziali. L’orientamento più recente, ormai pressoché granitico, ritiene che non è sufficiente un mero atto di interversione del possesso, ma occorre dimostrare una relazione tra il coerede ed il bene, “tale da escludere un’analoga possibilità di godimento da parte di altri eredi” [1].

La Corte di Cassazione, infatti, reputa irrilevante che il riferito dante causa avesse utilizzato e amministrato il bene ereditario, mentre gli altri coeredi si erano astenuti da analoghe attività: vale infatti la presunzione, pur suscettibile di prova contraria, che questi abbia agito anche in nome e per conto degli altri eredi [2].


note

[1] Cass. civ. sent. n. 22444 del 9.9.2019.

[2] Cass. civ. sez. II n. 966 del 16.1.2019; Cass. civ. n. 10734 del 4.5.2018; Cass. Civ. n. 7221 del 25.3.2009.


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