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Disdetta agenzia immobiliare

3 Maggio 2020
Disdetta agenzia immobiliare

Quando e come esercitare il recesso dal contratto con il mediatore immobiliare senza pagare la provvigione. 

Si può dare la disdetta all’agenzia immobiliare e quali sono le conseguenze di un eventuale ripensamento a compromesso già firmato? È possibile revocare l’incarico al mediatore e poi contattare il cliente da questi segnalato per firmare la compravendita senza pagare la provvigione?

Chiaramente, la legge si preoccupa, da un lato, di garantire la giusta remunerazione all’agente che abbia svolto il proprio lavoro ma, dall’altro, anche la libertà contrattuale del proprietario che voglia, ad esempio, svincolarsi dal mandato.

Cerchiamo allora di fare il punto della situazione e stabilire quando e come dare la disdetta all’agenzia immobiliare.

Mandato agenzia immobiliare: si può interrompere?

In materia di contratti, il nostro ordinamento è improntato a un principio granitico: la cosiddetta «libertà negoziale». In pratica, la legge lascia liberi i cittadini di regolare i propri affari come meglio credono e, salvo alcune norme che sono inderogabili, consente loro di scrivere il contratto come preferiscono, inserendovi le clausole e le previsioni che più ritengono opportune.

La prima cosa da fare, dunque, per capire se si può dare disdetta all’agenzia immobiliare è prendere in mano il contratto e verificare la durata dello stesso. 

Di solito, la durata di un contratto di agenzia immobiliare varia da 3 a 12 mesi.

Prima della sua naturale scadenza, non è quindi possibile disdire il contratto salvo pagare la penale eventualmente prevista nella scrittura privata o, in mancanza, il risarcimento del danno. 

Alla scadenza, invece, bisognerà verificare con attenzione cosa prevede il contratto. Alcuni, infatti, dispongono l’automatico rinnovo del vincolo per un ulteriore periodo di tempo, salvo esplicita disdetta da inviare con raccomandata a.r. entro un termine di preavviso. Altri, invece, si risolvono automaticamente e, per proseguire il rapporto, bisognerà conferire il mandato. Quindi, in questo secondo caso – a differenza del primo – non è necessario inviare la lettera di recesso.

In un solo caso è possibile disdire il contratto con l’agenzia immobiliare prima del tempo, ossia prima della data di scadenza: qualora l’agente si sia reso colpevole di gravi condotte che abbiano pregiudicato una delle parti, dall’inadempimento ai propri obblighi ad eventuali danni causati all’immobile.

Così, ad esempio, il venditore potrà disdire il mandato all’agenzia immobiliare se si accorge che l’agente – a cui ha affidato le chiavi della casa – ha lasciato più volte la porta aperta dopo le visite.

Allo stesso modo, l’acquirente potrebbe legittimamente rifiutarsi di pagare la provvigione all’agente, anche a proposta di acquisto già firmata, se la vendita non avviene più per una valida ragione. Si pensi all’ipotesi in cui l’agente abbia omesso di riferire che l’immobile presenta degli abusi edilizi. 

Una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che, tra gli obblighi del venditore, vi è quello di informare l’acquirente del titolo di provenienza dell’immobile. Difatti, se questi dovesse averlo ricevuto a titolo di donazione sarà più difficile per l’acquirente ricevere un mutuo. Di qui la possibilità di recedere dall’impegno sottoscritto e non pagare l’agenzia immobiliare.

Si può interrompere il rapporto con l’agenzia immobiliare per inadempimento anche quando l’agente esercita abusivamente l’attività per non essere iscritto al registro della Camera di Commercio e all’apposito albo; o per il fatto di svolgere il mandato in maniera poco professionale, contravvenendo al dovere di imparzialità e correttezza; se non informa le parti di tutte le circostanze, di cui è a conoscenza, che possono influire sulla conclusione dell’affare, consentendo alle parti un’obiettiva valutazione circa la convenienza di esso, ecc.

Di solito, i contratti con gli agenti immobiliari sono fatti in modo che l’agenzia non debba garantire un numero minimo di interessati all’acquisto. Sicché, il venditore che non riceva offerte non può, solo per questo, ritenere responsabile l’agenzia e recedere dal contratto per inadempimento.

Si può stipulare la compravendita dopo la scadenza del contratto con l’agenzia immobiliare?

È frequente l’equivoco di ritenere che la firma della compravendita dopo la scadenza del contratto di agenzia consenta di non pagare il mediatore. Ma se fosse così semplice, basterebbe attendere qualche mese per evitare il salasso della provvigione. 

Non è, invece, così che prevede la legge. Il mediatore ha diritto al proprio compenso anche a mandato scaduto se le parti che lui ha messo in relazione arrivano alla conclusione dell’affare. Né è cambiando una di queste (ad esempio, con un familiare) che si può eludere la legge. Dunque, ciò che conta non è la data in cui viene firmato il contratto preliminare (il compromesso) o il rogito ma il fatto che venditore e acquirente siano stati messi in contatto dal mediatore durante il periodo di vigenza del contratto. 

Disdetta agenzia immobiliare: come e quando

Sintetizziamo quanto abbiamo detto qui sopra. La disdetta all’agenzia immobiliare, che non esclude l’obbligo di pagare la provvigione per il contratto concluso successivamente alla scadenza con una delle persone “presentate” dall’agente, può avvenire:

  • in occasione della scadenza del contratto, salvo il preavviso previsto nella scrittura privata: in questo caso, si parla più propriamente di recesso;
  • o per gravi colpe dell’agenzia: in questo secondo caso, si parlerà, più propriamente, di risoluzione unilaterale per inadempimento. 

Leggi anche Come recedere dal contratto di agenzia immobiliare.

La disdetta va inviata preferibilmente con raccomandata a.r., con posta elettronica certificata (Pec) o con lettera a mani controfirmata.

Nel box qui sotto troverai un modello di disdetta agenzia immobiliare.


Raccomandata A/R

Spett.le  Agenzia immobiliare …

Oggetto: recesso da contratto di mediazione immobiliare

Il sottoscritto …….., nato a …….., residente in …….. , via ………, con riferimento all’oggetto emarginato, e specificamente al contratto di mediazione immobiliare sottoscritto in data ……., per la vendita dell’immobile sito in ………, via ………, con la presente,

comunica

la propria intenzione irrevocabile di recesso dal suddetto contratto a partire da data odierna per i seguenti motivi:

Esempio (Problemi personali);

(per mancanze da parte dell’agenzia ecc.).

Luogo, data                                                  Firma


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