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Percentuale cointestazione casa

3 Maggio 2020
Percentuale cointestazione casa

Comproprietà tra coniugi in comunione, coeredi, familiari, parenti e amici che decidono di comprare un immobile e cointestarlo.

Quando i proprietari di un immobile sono più di uno si parla di comproprietà o comunione. La comproprietà – che si distingue dalla multiproprietà per essere quest’ultima una forma di godimento rotatorio dello stesso bene – ha la caratteristica di attribuire, a ciascuno dei titolari, una percentuale sull’intero bene. Non si tratta di una divisione fisica (ad esempio, il primo piano della villetta a una persona e il secondo piano all’altro), ma di una divisione ideale. In pratica, ciascun comproprietario ha una quota sull’intero bene, un po’ come succede con le società dove ogni socio ha una quota dell’intero patrimonio. Questa situazione permane fino a quando le parti non decidono di dividere materialmente il bene in modo che ciascuno abbia la proprietà di una specifica parte di esso.

Ma qual è la percentuale di cointestazione della casa? Se marito e moglie, sposati in regime di comunione dei beni, acquistano un immobile dopo il matrimonio, qual è la percentuale che ciascuno dei due può vantare sul bene? Se due fratelli diventano eredi dell’immobile del padre, quanto spetta a ciascuno di questi? Se i tre soci di un’attività commerciale decidono di comprare un magazzino, quale quota avrà ciascuno di essi sull’immobile?

Cerchiamo di chiarire come stanno le cose. Per farlo dobbiamo, però, distinguere la comunione legale tra marito e moglie da tutte le altre situazioni; la prima, infatti, è soggetta a regole speciali. Partiremo proprio da quest’ultima perché la più frequente. Ma procediamo con ordine.

Marito e moglie: percentuale cointestazione casa

Immaginiamo un uomo e una donna che, nello sposarsi, optino per il regime della comunione dei beni. Come noto, in forza di tale scelta, tutti i beni acquistati dopo il matrimonio entrano nella comunione, ossia sono in comproprietà. Si tratta, però, di una comproprietà speciale, che può essere sciolta solo in caso di separazione o morte di uno dei coniugi. 

La comunione legale è la regola: pertanto, se marito e moglie non danno diversa indicazione al parroco che celebra la funzione o all’ufficiale di stato civile che procede all’atto di matrimonio, essi entrano in tale regime. Per optare, invece, per la separazione dei beni bisogna chiederlo espressamente. 

La comunione legale fra i coniugi, a differenza di quella ordinaria, è una comunione senza quote. Il che vuol dire che non è ammessa la partecipazione di estranei. Difatti, il singolo coniuge non può vendere o donare a terzi la propria quota; l’unica cosa che può fare – ma a tal fine serve il consenso di entrambi i coniugi – è vendere l’intero bene. Se la vendita avviene senza il consenso dell’altro, quest’ultimo può rivolgersi al giudice e chiedere l’annullamento dell’atto.

Allo stesso modo, se uno dei coniugi ha dei debiti, i relativi creditori non possono pignorare solo la sua quota del bene ma devono rivalersi sull’intero immobile, mettendolo all’asta e poi restituendo, al coniuge non debitore, il 50% del ricavato dalla vendita coattiva. 

Qual è dunque, nel caso di comunione legale tra i coniugi, la percentuale di cointestazione della casa che spetta al marito e alla moglie? In teoria, dovremmo parlare di un 50% a testa, anche se non è propriamente così. Abbiamo detto, infatti, che non è possibile parlare di quote e che queste non possono essere cedute. Quindi, se anche è vero che ciascuno dei coniugi ha solo una ideale metà del bene, non ne può disporre senza il consenso dell’altro. 

Nel momento in cui uno dei due coniugi decede, la comunione si scioglie automaticamente. Per cui il coniuge superstite resta titolare della metà del bene mentre l’altra metà passa in successione, viene cioè divisa tra gli eredi. E siccome tra gli eredi c’è sempre anche lo stesso coniuge superstite, quest’ultimo avrà sempre diritto a più del 50% sulla casa. 

In più, in caso di decesso del coniuge, quello superstite ha anche il diritto di abitazione sulla casa coniugale, potendo continuare a rimanervi fino alla propria morte.

Nel momento in cui la coppia decide invece di separarsi e poi divorziare, la comunione si scioglie e la casa “cointestata” viene divisa in quote uguali. A quel punto, dovranno essere le parti a decidere cosa farne. Se possibile, la si potrà dividere in natura, ricavandone due appartamenti diversi. Se ciò, invece, non fosse possibile, si procederà o all’aggiudicazione del bene a uno dei due, mentre l’altro riceverà una liquidazione in denaro, oppure alla vendita con divisione del ricavato per pari quote.

Se, tuttavia, la coppia ha figli minori o maggiorenni non ancora autosufficienti, il giudice assegna il diritto di abitazione al genitore con cui i figli vanno a vivere.

Marito e moglie in separazione dei beni: percentuale cointestazione della casa

Ben potrebbe succedere che marito e moglie optino per la separazione dei beni. Come noto, in questo caso, ciascuno dei coniugi resta proprietario dei beni acquistati con i propri soldi. 

Tuttavia, ciò non esclude che i due possano voler comprare una casa e intestarla ad entrambi, divenendone cointestatari. In tal caso, si verifica una comunione su un solo bene (la casa) e non sulla generalità dei beni come, invece, avviene nel regime di comunione dei beni.

Qui la comproprietà è per quote. Ciascun coniuge vanta una proprietà sull’intero bene costituito da una quota che, se non diversamente pattuito, è pari al 50%. Quindi, il marito ha una metà ideale dell’intero bene e la moglie l’altra metà. Ciascuno dei due può anche vendere la propria quota senza il consenso dell’altro.

Come detto, le parti possono accordarsi per una diversa divisione delle quote (ad esempio, al marito, che ha contribuito in maggior misura, il 75% mentre alla moglie il residuo 25%).

La separazione della coppia, in questo caso, non scioglie la comunione sull’immobile perché si tratta di una comunione volontaria. Saranno le parti a decidere quando dividere il bene.

La divisione del bene può però essere richiesta anche dal singolo coniuge al tribunale se l’altro non vuole concedergliela: sarà, quindi, il giudice ad avviare la procedura di divisione. In tale ipotesi, si verifica innanzitutto se il bene possa essere diviso in natura e, se così dovesse essere, si procede in tal senso. In caso contrario, il giudice accerta se assegnare la casa a uno dei due coniugi che ne faccia richiesta, con liquidazione all’altro del controvalore pari alla sua quota (ossia la metà), oppure vendere il bene all’asta dividendo il ricavato in due.

Coeredi: percentuale cointestazione casa

C’è poi il ricorrente caso dell’eredità all’interno della quale vi sia un immobile. L’immobile cade in successione e, se non diversamente stabilito dal testatore (che potrebbe averlo concesso in legato a un soggetto specifico), entra in comunione tra tutti gli eredi. Ciascuno di questi vanta una quota che è la stessa con cui questi partecipa all’eredità. Così, ad esempio, un erede al 33% avrà anche la stessa percentuale di cointestazione sulla casa. 

La comunione ereditaria permane fino a quando gli eredi non si mettono d’accordo sulla divisione. In caso contrario, ciascuno di questi può recarsi in tribunale e chiedere la divisione giudiziale.

Acquisto in comproprietà: percentuale cointestazione

Non resta che analizzare l’ultimo caso, quello in cui due o più persone – che siano tra loro parenti, amici, soci, ecc. – decidano di comprare un immobile in “comproprietà”. In tale ipotesi, la cointestazione del bene, che si verifica subito dopo il rogito, avviene sulla base delle quote dagli stessi concordate. La legge, quindi, non interviene. Sarà l’accordo – risultante dall’atto di compravendita – a definire le percentuali di cointestazione del bene.

Anche qui, ciascun comproprietario può chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione e la liquidazione della propria quota o rivolgersi al tribunale e chiedere la divisione del bene secondo la procedura che abbiamo visto sopra. 



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