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Affitto d’azienda: ultime sentenze

8 Giugno 2020
Affitto d’azienda: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: canoni di affitto d’azienda; differenza tra affitto di azienda e locazione; contratto di affitto di azienda e credito da restituzione dei canoni versati prima del fallimento; risoluzione del contratto di affitto d’azienda per inadempimento dell’affittuario.

Contratto d’affitto d’azienda

In caso di contratto d’affitto d’azienda pendente al momento della dichiarazione di fallimento dell’affittante, quando il curatore abbia esercitato il suo diritto di recesso ex art. 79 l.fall., il credito restitutorio vantato dall’affittuario per i canoni pagati anticipatamente, prima dell’apertura del concorso, non è prededucibile, essendo insufficiente che il credito sia sorto durante la procedura, poichè anche la genesi della relativa obbligazione deve intervenire in un periodo successivo alla sua apertura.

Cassazione civile sez. I, 10/10/2019, n.25470

La disciplina dei canoni d’affitto d’azienda

In tema di imposte sui redditi, i canoni d’affitto d’azienda non costituiscono reddito fondiario essendo questo legato alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto al quale, per effetto di tale censimento, vengono attribuiti redditi presuntivi soggetti all’imposizione diretta, indipendentemente dalla loro effettiva percezione, mentre, invece, la fiscalità dei suddetti canoni è connessa alla conservazione o meno della qualifica di imprenditore del soggetto concedente, con la conseguenza che tali canoni integrano redditi diversi, ex art. 67, comma 1, lett. h), del d.P.R. n. 917 del 1986, nell’ipotesi di locazione dell’unica azienda da parte dell’imprenditore individuale, ovvero redditi di impresa, nel caso di locazione di ramo d’azienda da parte dell’imprenditore individuale o di locazione d’azienda da parte di società commerciale.

Cassazione civile sez. trib., 25/09/2019, n.23851

Affitto di azienda: l’obbligo dichiarativo

In caso di affitto di azienda, l’obbligo dichiarativo ex art. 38, comma 1, lett. c), d.lgs. n. 163/2006 va assolto anche con riferimento al legale rappresentante dell’azienda locata.

L’obbligo dichiarativo ex art. 38, comma 1, lett. c), d.lgs. n. 163/2006 coinvolge tutti gli amministratori delle imprese delle quali la mandante si serve e dalle quali la concorrente trae la disponibilità dell’azienda. Pertanto, in caso di affitto d’azienda, va prodotta anche la dichiarazione riferita al legale rappresentante dell’azienda locata.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 18/04/2018, n.4321

Locazione e affitto di azienda: differenze

La locazione è compatibile anche con prestazioni accessorie quali quelle presenti in un centro commerciale, mentre si ha affitto di azienda quando vi sia la preesistenza di una organizzazione in forma di azienda e le parti abbiano inteso trasferire il godimento del complesso organizzato. A chiarire la differenza tra i due istituti è la Cassazione che assesta così un duro colpo alla prassi che qualifica come affitto d’azienda, al posto della locazione di bene immobile, i contratti aventi a oggetto il godimento di “punti vendita” nei centri commerciali, con il fine di sottrarre il contratto alla legislazione in tema di locazione di immobili non abitativi.

Per la Suprema corte, però, non può esservi affitto d’azienda se un’azienda non vi sia e, cioè, qualora manchi la preesistenza, al contratto, di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto del contratto.

Cassazione civile sez. III, 17/02/2020, n.3888

Risoluzione del contratto di affitto d’azienda

Va accolta la richiesta di provvedimento d’urgenza volta a conseguire, in caso di risoluzione del contratto di affitto d’azienda per inadempimento dell’affittuario, l’immediata restituzione dell’azienda.

Tribunale Ivrea, 11/07/2019

Canoni corrisposti per l’affitto d’azienda e Irpef

In tema di IRPEF, i canoni corrisposti per l’affitto di azienda direttamente imputabili ad attività produttive di ricavi sono deducibili anche se il contratto non è stato stipulato per iscritto, in quanto tale forma è prescritta dall’art. 2556 c.c. solo “ad probationem”, sicché l’atto è da considerarsi esistente per il fisco, peraltro tenuto alla registrazione anche dei contratti d’affitto d’azienda conclusi in forma verbale.

Cassazione civile sez. trib., 16/11/2018, n.29551

Corrispettivi per l’affitto di un’azienda e trascrizione

L’art. 2643, n. 9, c.c., laddove dispone che sono soggetti a trascrizione “gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni”, si riferisce anche ai corrispettivi per l’affitto di un’azienda, fra i cui beni sia ricompreso un immobile, in quanto la figura dell’affitto d’azienda, di cui all’art. 2562 c.c., è riconducibile alla fattispecie di locazione indicata dall’art. 1615 c.c. con l’espressione “gestione e godimento della cosa produttiva” e, pertanto, la nozione di “fitto”, di sui al citato n. 9, è idonea a comprendere anche il corrispettivo dell’affitto d’azienda (principio enunciato ai sensi dell’art. 363, comma 3, c.p.c., all’esito di una pronuncia di inammissibilità del ricorso).

Cassazione civile sez. III, 23/10/2018, n.26701

Concordato con continuità aziendale e affitto d’azienda

La pubblica amministrazione può legittimamente revocare l’affidamento di un appalto alla società affidataria che, ammessa al concordato con continuità aziendale, sottoscriva un contratto di affitto di azienda. Secondo il TRGA di Trento, infatti, l’ammissione al concordato con continuità aziendale, pur permettendo alle imprese di partecipare alle procedure di gara e di proseguire i contratti di appalto già stipulati, è incompatibile con l’affitto di azienda, dovendosi dare rilievo alla concezione soggettiva della prosecuzione dell’attività aziendale.

T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 17/10/2018, n.223

Immediata chiusura dell’esercizio pubblico e validità della licenza

L’art. 54, comma 1, della legge provinciale n. 58 del 1988 prevede la sanzione dell’immediata chiusura dell’esercizio pubblico in tutti i casi in cui esso sia condotto “senza la prescritta licenza”. Il legislatore provinciale tace sulle ragioni che determinano la mancanza della licenza, lasciando così chiaramente intendere che, ai fini dell’applicazione della sanzione, sia sufficiente la circostanza che la licenza non sia giuridicamente esistente, qualunque sia il motivo che ha determinato tale situazione.

Nella specie, la licenza di esercizio pubblico di cui era titolare l’interessata era espressamente connessa alla durata di un contratto di affitto d’azienda, a sua volta strettamente legato a contratto di concessione stipulato dal comune, che consentiva al beneficiario di cedere in locazione l’azienda bar/trattoria a terzi per la sola durata della concessione, stabilendo tutta una serie di prescrizioni da osservarsi anche da parte dell’eventuale affittuario (il quale nel contratto d’affitto d’azienda si era formalmente impegnato ad accettare tutte le condizioni previste). Risolto il contratto di concessione da parte del comune – ed essendo stato conseguentemente disdettato il contratto di affitto d’azienda -, al momento dell’adozione della sanzione impugnata la licenza non era più giuridicamente esistente.

T.A.R. Bolzano, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 20/02/2019, n.47

Trasferimento d’azienda: cessazione del contratto di affitto d’azienda

In materia di trasferimento d’azienda, la disciplina dell’art. 2112 c.c. si applica anche nell’ipotesi di cessazione del contratto di affitto d’azienda e conseguente retrocessione della stessa all’originario cedente, purché quest’ultimo prosegua l’attività già esercitata in precedenza, mediante l’immutata organizzazione aziendale, con onere della prova a carico di chi invoca gli effetti dell’avvenuto trasferimento.

Cassazione civile sez. lav., 01/10/2018, n.23765

Stipulazione di un contratto di affitto d’azienda in previsione del fallimento

Non integra la condotta di autoriciclaggio il mero trasferimento di somme, oggetto di distrazione fallimentare, a favore di imprese operative, occorrendo a tal fine un “quid pluris” che denoti l’attitudine dissimulatoria della condotta rispetto alla provenienza delittuosa del bene.

(Fattispecie relativa alla stipulazione di un contratto di affitto d’azienda in previsione del fallimento, nella quale la Corte ha osservato che, in assenza della verifica della concreta idoneità dell’operazione distrattiva ad ostacolare l’identificazione della provenienza delittuosa del bene, si determinerebbe “un’ingiustificata sovrapposizione punitiva tra la norma sulla bancarotta e quella ex art. 648-ter.1 cod. pen.”).

Cassazione penale sez. V, 05/07/2019, n.38919



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