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Affitto: se muore il locatore il contratto va rifatto con gli eredi?

5 Maggio 2020
Affitto: se muore il locatore il contratto va rifatto con gli eredi?

Subentro eredi del proprietario dell’appartamento: serve stipulare un nuovo contratto?

La lunga durata dei contratti di affitto non rende così improbabile la possibilità che, nel corso della loro esecuzione, muoia una delle parti. In questo breve articolo ci occuperemo del caso del decesso del proprietario di casa e delle sue conseguenze sulla validità della scrittura privata già registrata all’Agenzia delle Entrate: è ancora valida o è necessario stipularne una nuova? In altri termini, nell’ambito di un affitto, se muore il locatore il contratto va rifatto con gli eredi?

La questione è ancor più delicata se si tiene conto che, al posto di un soggetto (il deceduto), spesso ne subentrano numerosi altri (tutti gli eredi) che potrebbero peraltro essere in conflitto tra loro. 

Vediamo dunque che succede se muore il proprietario dell’appartamento in locazione.

Affitto: che succede alla morte del locatore?

La legge sull’equo canone – che è il pilastro della materia delle locazioni a uso abitativo o commerciale – si preoccupa di regolare l’ipotesi del decesso del conduttore (ossia l’inquilino), ma non quella del locatore (il proprietario dell’immobile). 

Questa lacuna è stata così colmata dalla giurisprudenza. La Cassazione [1] è stata chiamata a chiarire che succede alla morte del locatore in caso di affitto. Ebbene, secondo la Corte, «la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone».

In buona sostanza, secondo l’opinione della Corte, il precedente contratto è valido anche nei confronti dei successivi eredi che, pertanto, vi subentrano automaticamente non appena manifestano la volontà di accettare l’eredità. L’accettazione, peraltro, ha effetto retroattivo, sicché gli eredi si considereranno locatori già a partire dalla morte del precedente titolare del contratto, in un’ottica di continuità, in modo che non risulti alcun periodo “vuoto” nell’intestazione del contratto di affitto.

Morte del proprietario di casa: l’affitto va stipulato di nuovo?

Alla luce di quanto appena detto non vi è alcuna necessità di stipulare un nuovo contratto di affitto alla morte del locatore, né quindi di provvedere a una ulteriore registrazione della scrittura privata presso l’Agenzia delle Entrate. Il contratto può rimanere quello precedente sottoscritto dal defunto, con il suo nome quindi e non quello degli eredi.  

Come chiarito da attenti commentatori, il subentro nel contratto, nella stessa posizione del precedente proprietario, avviene per legge in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile a eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò vale in caso di vendita dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

Dunque, in tali casi non dev’essere corrisposta alcuna imposta, perché non si è in presenza di un nuovo contratto, ma quello originale prosegue con il solo mutamento di una delle parti. 

È opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.

Morte del proprietario: si perde la cedolare secca?

Si potrebbe poi porre il dubbio se, al decesso del proprietario dell’immobile, gli eredi possano continuare a fruire del regime agevolato della cedolare secca o se invece decadano da tale possibilità. Sul punto, si è già espressa l’Agenzia delle Entrate con una circolare del 2012 [2]: secondo l’amministrazione finanziaria «non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, l’erede (nuovo locatore) può optare per la cedolare secca, presentando la richiesta con il modello Rli, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro».

Pagamento del canone agli eredi del locatore

Chiariti i rapporti tra gli eredi del proprietario di casa e il fisco, vediamo invece come si atteggiano i rapporti tra questi e il conduttore. A chi andrà pagato il canone e con quali modalità? È infatti verosimile che il conto corrente presso cui avvenivano i precedenti accrediti delle mensilità sia stato estinto. 

A tal fine, la correttezza e buona fede contrattuale impone agli eredi di comunicare al conduttore le nuove modalità per il versamento del canone e il soggetto (nel caso di pluralità di eredi) a cui eseguirlo. 

Come scritto dalla Corte di Appello di Genova [3], «se nel corso di un rapporto di locazione decede uno dei locatori, gli eredi di esso, per pretendere il pagamento del canone, hanno l’onere di dimostrare la loro legittimazione, perché la modifica soggettiva del contratto, innovando sulle modalità di adempimento, determina uno stato di incertezza per il conduttore che il creditore ha l’onere di rimuovere, onde rendere possibile la prestazione, in attuazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto. In mancanza dell’assolvimento di tale onere di collaborazione è giustificato il rifiuto del conduttore di pagare il corrispettivo ai nuovi contitolari del diritto».

Le eventuali liti tra gli eredi sulla proprietà della casa non hanno alcun effetto sul conduttore né interrompono il dovere di pagare il canone. Come ha scritto la Cassazione [4], «il conduttore che, alla morte del locatore, continui in buona fede a versare i canoni nelle mani dell’erede legittimo e legittimario, che si trovi nel possesso dei beni ereditari, è liberato dalla propria obbligazione, senza che rilevi né che esista controversia tra i coeredi sull’attribuzione dell’eredità, né che alcuno degli eredi abbia fatto pervenire copia del testamento al conduttore, rimanendo a carico del creditore, legittimato a conseguire il pagamento, l’onere di dimostrare il colpevole affidamento del conduttore».

Ed ancora: «Opera correttamente l’inquilino che, in buona fede, versa il canone alla moglie del proprietario defunto, pur in presenza di una controversia in merito all’eredità dell’immobile. L’onere di dimostrare che il debitore non ignorava la reale situazione, ovvero che l’affidamento di lui è stato determinato da colpa, è a carico del creditore; né vale ad integrare mala fede il mero dubbio sulla corretta soluzione della controversia fra i coeredi, o la mera possibilità che il terzo sia riconosciuto erede: questioni solitamente complesse, che esulano dalle conoscenze e competenze dei debitori dell’eredità della locazione» [5]. 


note

[1] Cass. sent. n. 1811/89.

[2] Ag. Entrate circolare n. 20/E del 4.06.2012 par. 5.

[3] C. App. Genova sent. n. 413/2019.

[4] Cass. sent. n. 14445/2016.

[5] Cass. sent. n. 8581/2012


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2 Commenti

  1. buonasera ,sono in affitto di +10 anni,e morto il titolare di casa un mese fa…..e voglio comprare casa ….come posso fare e quali sono i miei dritti e si ci sono qualche scivolazzione?grazie mille

    1. Leggi i seguenti articoli:
      -Acquistare casa senza errori e in sicurezza: alcuni consigli pratici https://www.laleggepertutti.it/84680_acquistare-casa-senza-errori-e-in-sicurezza-alcuni-consigli-pratici
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      -Acquisto casa: adempimenti fiscali https://www.laleggepertutti.it/222212_acquisto-casa-adempimenti-fiscali
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