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Ristrutturazione e ricostruzione di edificio: la sagoma va rispettata?

5 Maggio 2020
Ristrutturazione e ricostruzione di edificio: la sagoma va rispettata?

Interventi edilizi di demolizione e ricostruzione: quali sono i vincoli per il proprietario. 

Nel momento in cui si ristruttura un edificio, con demolizione e ricostruzione, interviene spesso il dubbio se si debba rispettare la precedente sagoma o, invece, sia possibile una «ristrutturazione ricostruttiva» con ampliamenti volumetrici. La questione è stata oggetto di diversi interventi normativi. Da ultimo, il cosiddetto decreto “Sblocca cantieri” del 2019 e una sentenza della Corte Costituzionale del 2020 hanno chiarito come stanno le cose. In questo breve chiarimento cercheremo di spiegare se, in caso di ristrutturazione e ricostruzione di edificio: la sagoma va rispettata. Ma procediamo con ordine.

Il quadro normativo sulla demolizione e ricostruzione 

In principio, il Testo Unico dell’edilizia (Dpr n. 380/01, art. 3 co. 1) disponeva che, in caso di demolizione, la ricostruzione attuabile con Scia doveva realizzare una «fedele ricostruzione di un fabbricato identico». Quindi, il proprietario che intendeva effettuare un intervento di ristrutturazione ricostruttiva era tenuto ad osservare quattro vincoli rispetto all’edificio preesistente:

  • identità di sagoma;
  • identità di volume; 
  • identità di area di sedime;
  • medesime caratteristiche dei materiali.

Solo l’anno dopo, il decreto legislativo n. 301/2002 ha modificato la precedente disposizione eliminando tanto il riferimento alla identità dell’area di sedime e alle caratteristiche dei materiali, tanto il concetto di “fedele ricostruzione”. 

A quel punto, il legislatore ha preferito lasciare la parola alle Regioni, autorizzandole a introdurre proprie normative disciplinanti gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva con ampliamenti volumetrici.

In buona sostanza, l’intervento normativo aveva reso possibile discostarsi dalla volumetria, nell’ipotesi di ristrutturazioni realizzate con finalità di riqualificazione edilizia. 

Tale libertà non si estendeva comunque agli edifici dei centri storici o situati in aree ad inedificabilità assoluta. 

In particolare, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.lgs. n.42/2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Nel 2013, c’è stato un ulteriore correttivo al Testo Unico dell’edilizia. In particolare, il legislatore ha qualificato «ristrutturazione edilizia» le demolizioni e ricostruzioni con la stessa volumetria preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. 

Demolizioni e ricostruzioni dopo il decreto Sblocca cantieri

Infine, è arrivato il decreto Sblocca Cantieri (dl n. 32/2019, art. 5, co. 1) che, cancellando tutte le “liberalizzazioni” della precedente disciplina, ha imposto agli interventi di ristrutturazione ricostruttiva di rispettare nuovamente il limite del volume e l’identità dell’area di sedime. Si è, infatti, previsto che «in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo».

La Corte Costituzionale [1] è, infine, intervenuta ricordando che, allo stato attuale, le Regioni non possono autorizzare modifiche alla sagoma dell’edificio: il testo unico dell’edilizia ha infatti sempre richiesto, per gli interventi di demolizione e ricostruzione, il rispetto della sagoma dell’edificio preesistente.

Autorizzazioni per le demolizioni e ricostruzioni 

Ad oggi, quanto al regime edilizio e ai titoli di cui si deve valere il proprietario, la situazione è la seguente:

  • per eseguire interventi di demolizione e ricostruzione è necessario presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività);
  • fanno eccezione i casi in cui l’intervento venga realizzato su immobile sottoposto a vincolo ai sensi del D. Leg.vo 42/2004 che prevede una modifica della sagoma, oppure comporti modifica ai prospetti dell’edificio, oppure comporti mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso su edificio in centro storico (intervento che si qualifica come ristrutturazione edilizia c.d. “pesante” oppure come nuova costruzione in caso di modifica alla sagoma in zona vincolata). In tali ipotesi, invece, serve la richiesta del Permesso di costruire o la presentazione di Segnalazione certificata di inizio attività alternativa al Permesso di costruire (Scia alternativa).

Infine, come dispone il decreto Sblocca Cantieri, in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione è sempre necessario il rispetto delle distanze legittimamente preesistenti e la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo.


note

[1] C. Cost. sent. n. 70/20 del 24.04.2020.

[2] Cfr. artt. 10, 22 e 23 del D.P.R. 380/2001.


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