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Riparazione pavimento casa in affitto: a chi spetta?

5 Maggio 2020
Riparazione pavimento casa in affitto: a chi spetta?

Contratto di locazione: a chi spetta la manutenzione di parquet, moquette e altre superfici?

Una moquette che si scolla, una listarella del parquet che salta o si affossa, una mattonella della cucina ormai consumata per via del tempo e dell’uso: chi paga tutte queste spese quando l’appartamento è in affitto? Da un lato c’è il locatore che, come noto, deve farsi carico di tutti gli oneri straordinari e di quelli derivanti dal deterioramento quotidiano dell’immobile; dall’altro lato c’è, invece, il conduttore (ossia l’inquilino) su cui grava l’obbligo di provvedere alla piccola manutenzione in modo da riconsegnare l’appartamento nelle stesse condizioni in cui gli è stato dato. 

In questo breve articolo ci occuperemo di comprendere a chi spetta la riparazione del pavimento di una casa in affitto. Ma procediamo con ordine.

Quali spese sono a carico del locatore?

In un precedente approfondimento abbiamo dato atto di quali siano le spese a carico del proprietario e quali invece a carico dell’affittuario: leggi Danni a carico dell’inquilino. In quella sede, abbiamo fatto una distinzione tra:

  • manutenzione straordinaria e ordinaria di rilevante valore, che pesa sulle spalle del locatore;
  • piccola manutenzione, che invece grava sul conduttore. 

Si tratta, chiaramente, di una distinzione generale e astratta che va poi confrontata, volta per volta, con le esigenze che si pongono nel caso concreto. 

Prendiamo ad esempio gli impianti interni all’appartamento quali quello della luce, dell’acqua e del riscaldamento. Per gli oneri conseguenti alla loro riparazione, la Cassazione ha escluso qualsiasi coinvolgimento economico dell’inquilino. In particolare, la Corte ha scritto più volte che [1] «non rientrano tra le riparazioni a carico dell’inquilino quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile». Difatti, «mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà; pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore». Del resto è il padrone di casa che deve tenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto.

Spese riparazione pavimento casa in affitto: chi paga?

Sempre la Cassazione [2] ha spiegato che, quando il deterioramento del pavimento è dovuto ad eventi sismici o a difetti di posa, le spese per la riparazione non possono essere accollate all’inquilino, trattandosi di interventi dovuti a normale deterioramento per uso o vetustà (in tema di levigatura dei pavimenti). 

Le parti possono però accordarsi diversamente e stabilire, con apposita clausola, che tali oneri ricadano sull’affittuario. Un patto di questo tipo, tuttavia, è valido solo in un contratto di locazione a canone libero (ossia con durata di quattro anni + quattro di rinnovo automatico) e non in un contratto a canone concordato (ossia con durata di tre anni + due di rinnovo automatico), stante la tabella oneri accessori allegato D al Dm Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017, secondo cui compete all’inquilino la sola manutenzione ordinaria dei pavimenti.

In assenza di diversa pattuizione, dunque, a norma dell’articolo 1576 del Codice civile, al conduttore competono le sole spese di piccola manutenzione, mentre il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a rendere utilizzabile l’immobile. 

Nella piccola manutenzione di un pavimento si può configurare solo la pulitura ma non anche la lucidatura di un parquet; vi è il ripristino di un angolo della moquette scollatosi ma non la sua sostituzione o la rimozione di una mattonella con una nuova o, ancora, la levigatura del pavimento.

Il conduttore risponde poi dei danni procurati al pavimento da un uso improprio a lui imputabile. Si pensi alle macchie di urina del cane o del gatto, a chi abbia lasciato che i termosifoni sgocciolassero sul parquet così procurando evidenti segni, o abbia lasciato per molto tempo una damigiana d’olio con conseguente chiazza circolare. Si pensi anche a chi abbia rovinato la moquette a causa di un allagamento non segnalato al locatore e non rimosso prontamente. 

Riparazione pavimento casa in affitto: ultime sentenze 

In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva definito di straordinaria manutenzione – e quindi a carico del locatore – gli interventi necessari per ricondurre l’immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà).

Cassazione civile, sez. III, 14/03/2006, n. 5459

In tema di restituzione dell’immobile locato, il conduttore non deve sopportare le spese per i deterioramenti imputabili a vetustà ma solo quelli riconducibili a proprio comportamento, con la conseguenza che anche i piccoli deterioramenti dovuti a vetustà fanno carico all’inquilino ove siano conseguenza dell’uso, e cioè del modo in cui egli abbia adoperato la cosa.

(Nella specie, alla stregua del principio enunciato, il tribunale ha condannato il conduttore al pagamento delle spese necessarie alla raschiatura e verniciatura di porte, finestre e pavimento in legno, nonché a quelle per la sostituzione di parte delle finestre, trattandosi di deterioramenti causati dall’uso improprio e dalla cattiva custodia).

Tribunale, Udine, 24/08/1999

In difetto di consenso del locatore e nell’ipotesi di mancato esercizio da parte di quest’ultimo dello “jus retinendi” di cui all’art. 1593, comma 1 c.c., il conduttore, non potendo imporre al proprietario innovazioni migliorative da lui non approvate, pur legittimamente apportate alla cosa locata in corso di contratto, né, tanto meno, potendo pretendere il pagamento del relativo importo, è tenuto (ove il locatore lo richieda) alla rimessione in pristino a proprie spese, in applicazione dell’art. 1590 comma 1 c.c., ancorché le trasformazioni eseguite concretizzino addizioni non separabili senza nocumento del bene oggetto della locazione.

(Nella fattispecie è stata ritenuta la sussistenza del diritto del locatore di ottenere il ripristino del preesistente stato dell’appartamento locato, e, in particolare, la rimozione della moquette applicata sul pavimento in marmo e della tappezzeria in stoffa applicata alle pareti dell’immobile a spese del conduttore, essendosi, peraltro, escluso ogni ulteriore obbligo di quest’ultimo – una volta posto a suo carico il costo della mera ed effettiva rimozione delle suddette addizioni – di ricostituzione delle originarie ed ottimali condizioni dell’immobile, eventualmente esistenti alla data di inizio della locazione e che siano risultate naturalmente compromesse per effetto del deterioramento dovuto alla normale usura del medesimo).

Pretura, Busto Arsizio, 15/11/1996


note

[1] Cass. sent. n. 271/89, n. 24737/07.

[2] Cass. sent. n. 5459/2006. 


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