Costituzione bed and breakfast; disciplina urbanistica regionale sul regolamento condominiale; classificazione delle attività; diritto di proprietà del singolo condomino; revoca dell’autorizzazione commerciale per lo svolgimento dell’attività di b&b.
Indice
- 1 Terrazzo pertinenziale destinato a ricezione turistica
- 2 Bed & breakfast all’interno di strutture residenziali
- 3 Bed & breakfast: occorre l’iscrizione alla gestione commercianti?
- 4 La costituzione di un bed and breakfast
- 5 Bed and Breakfas: la Tarsu
- 6 Regolamento condominiale: l’attività di bed and breakfast
- 7 Bed and breakfast: la connotazione di tipo residenziale
- 8 Divieto attinente ad attività di affittacamere
- 9 Bed and breakfast: mutamento di destinazione d’uso
- 10 Lo svolgimento dell’attività di bed and breakfast
- 11 L’obbligo dell’approvazione dell’assemblea dei condomini
- 12 Bed and breakfast e impresa esercente servizio alberghiero
- 13 Bed and breakfast: concorrenza sleale
- 14 Attività di bed and breakfast e violazione della clausola contrattuale
- 15 Bed and breakfast: l’attività rientra nel campo di applicazione dell’Iva?
Terrazzo pertinenziale destinato a ricezione turistica
La superficie di un terrazzo pertinenziale destinata a ricezione turistica è soggetta al pagamento della TARSU. I tratti di occasionalità e marginalità dell’attività di bed and breakfast svolta sulla superficie del terrazzo non mutano la naturale destinazione dell’immobile a civile abitazione. Nella fattispecie (relativa al periodo d’imposta 2012) precisano i giudici che la superficie, oggetto di attività di carattere commerciale da parte di una società, peraltro dimostrata tramite dichiarazione di inizio attività, non può in alcun caso essere esente dal pagamento della TARSU.
Comm. trib. reg. Genova, (Liguria) sez. I, 20/09/2021, n.708
Bed & breakfast all’interno di strutture residenziali
L’art. 45 della l. reg. Lombardia n. 17/2007 ammette la destinazione a bed & breakfast all’interno di strutture residenziali senza che ciò comporti mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, e non sembra che tale disciplina di favore diventi inapplicabile per la presenza di un ristorante in altra porzione dell’edificio.
T.A.R. Brescia, (Lombardia) sez. I, 03/07/2020, n.516
Bed & breakfast: occorre l’iscrizione alla gestione commercianti?
Le peculiari caratteristiche dell’attività di bed & breakfast le quali comportano un attività di impegno limitato (all’effettuazione della pulizia delle camere, alla preparazione della prima colazione con cibi e bevande che non richiedono manipolazione) e per un numero esiguo di giornate (che non devono superare il numero fissato dal legislatore regionale) escludono l’obbligo di iscrizione alla gestione commercianti.
Cassazione civile sez. VI, 09/12/2019, n.32034
La costituzione di un bed and breakfast
Per la costituzione di un “bed and breakfast” o di un “affitta camere” non occorre l’approvazione dell’assemblea condominiale né è necessaria alcuna variazione di destinazione d’uso. Tale attività, tuttavia, non deve arrecare alcun pregiudizio ai condòmini e non deve essere espressamente vietata dal regolamento condominiale, intendendosi nella nozione di pregiudizio anche il pericolo per la sicurezza dei singoli condòmini in conseguenza della presenza di numerose persone utenti del servizio.
(Fattispecie nella quale, non emergendo in maniera inequivocabile dal regolamento condominiale l’inclusione del “bed and breakfast” tra le attività soggette a divieto, il giudicante ha ritenuto che – sulla base degli elementi acquisiti nel processo – non potesse ritenersi concretata alcuna turbativa della sicurezza e della tranquillità dei condòmini).
Tribunale Roma sez. V, 07/10/2016, n.18557
Bed and Breakfas: la Tarsu
Non esiste un’unica qualificazione, valida su tutto il territorio nazionale, dell’attività di Bed & Breakfast, la cui regolamentazione spetta, pertanto, alle singole Regioni.
L’equiparazione normativa, ai fini della regolamentazione dei servizi per il turismo nell’ambito del territorio regionale, dei B&B agli alberghi, non impone ai Comuni di quella Regione di assimilarli anche quanto al trattamento tariffario ai fini TARSU. Tuttavia, non può di certo ritenersi viziato da illegittimità, e dunque non può essere disapplicato ai sensi del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 7, comma 5, il regolamento comunale che, con riferimento alla determinazione della tariffa da applicare ai fini TARSU, equipara la porzione di immobile destinata all’esercizio del B&B ad un albergo: si tratta, invero, di una scelta discrezionale del Comune, effettuata nei limiti della potestà impositiva ad esso attribuita dall’ordinamento, non vietata da alcuna norma statale, ed anzi in linea con la disciplina regionale dei servizi per il turismo, che, come visto, inserisce espressamente i B&B tra le strutture ricettive di carattere alberghiero.
Cassazione civile sez. trib., 27/02/2020, n.5355
Regolamento condominiale: l’attività di bed and breakfast
Le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà del singolo condomino debbono essere interpretate con grande rigore dovendo risultare, ogni eventuale limite, quanto più possibile esplicito (nella specie il Tribunale ha rigettato il ricorso vòlto a far accertare e dichiarare l’attività di bed and breakfast o affittanza breve illegittima per contrarietà ad una norma del Regolamento condominiale, poiché tale norma, interpretata secondo il suesposto principio, non vietava la locazione di breve ed anche di brevissima durata).
Tribunale Milano sez. XIII, 08/05/2018, n.2757
Bed and breakfast: la connotazione di tipo residenziale
Dalla disposizione dell’art. 33 comma 1, l. prov. Trento n. 7 del 2002, che definisce il bed and breakfast come “l’ospitalità turistica offerta con carattere saltuario da coloro che, avvalendosi della sola organizzazione familiare, utilizzano parte dell’edificio in cui risiedono, fino ad un massimo di quattro camere, fornendo servizio di alloggio e di prima colazione” – si desume chiaramente la connotazione residenziale che contraddistingue tale forma di attività extra – alberghiera e che preclude il suo insediamento nell’ambito delle “zone alberghiere” e lo sfruttamento degli indici urbanistici previsti per tali zone.
T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 09/12/2016, n.419
Divieto attinente ad attività di affittacamere
Va confermata la sentenza d’appello che, nel rispetto dei canoni di ermeneutica contrattuale, abbia giudicato contraria al regolamento condominiale contrattuale, che vietava, tra l’altro, di “concedere in affitto camere vuote o ammobiliate”, l’attività di affittacamere (nella specie, la corte ha rilevato che detta attività è “del tutto sovrapponibile […] a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast”).
Cassazione civile sez. II, 07/01/2016, n.109
Bed and breakfast: mutamento di destinazione d’uso
La legislazione in materia urbanistica o, più in generale, in materia amministrativa, disciplinando il rapporto tra cittadini e norme di carattere pubblicistico, non può comportare un automatico recepimento della relativa disciplina nell’ambito di rapporti privatistici, fra i quali rientra pacificamente il regolamento condominiale.
Una legge regionale che esclude che la costituzione di un bed and breakfast possa integrare un mutamento di destinazione d’uso non può, quindi, incidere sui rapporti privatistici e sugli obblighi che reciprocamente si assumono i condomini tramite il regolamento condominiale (nel caso di specie destinare esclusivamente ad abitazione i singoli piani loro assegnati e a non modificare tale destinazione).
Cassazione civile sez. VI, 16/01/2015, n.704
Lo svolgimento dell’attività di bed and breakfast
Laddove la revoca dell’autorizzazione commerciale per lo svolgimento dell’attività di bed and breakfast si atteggi ad atto dovuto, la mancata partecipazione procedimentale è irrilevante, atteso che nel deducente sono venuti a mancare i requisiti soggettivi ex art. 11, T.U.L.P.S. cui rinvia l’art. 2, l. rg. Campania n. 5 del 2001, che regola l’attività di affittacamere e bed and breakfast.
T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 05/12/2013, n.5613
L’obbligo dell’approvazione dell’assemblea dei condomini
Atteso che attiene alla materia dell’ordinamento civile, riservata all’esclusiva competenza legislativa dello Stato, è costituzionalmente illegittimo l’art. 45 l. reg. Lombardia 16 luglio 2007 n. 15, testo unico delle leggi regionali in materia di turismo, che, stabilendo una disciplina più severa di quella disposta dagli art. 1135 e 1138 c.c., prevede l’obbligo dell’approvazione dell’assemblea dei condomini per l’esercizio dell’attività di bed & breakfast all’interno di un appartamento.
Corte Costituzionale, 14/11/2008, n.369
Bed and breakfast e impresa esercente servizio alberghiero
Sussiste rapporto di concorrenza tra un’impresa esercente servizio alberghiero e un’impresa affittacamere bed and breakfast.
Tribunale Catania, 31/01/2008
Bed and breakfast: concorrenza sleale
Configura una ipotesi di concorrenza sleale confusoria l’adozione, per attività commerciali complementari, della stessa ditta ed insegna usata da un concorrente, nell’ambito del medesimo contesto territoriale (nella specie, il tribunale ha riconosciuto l’illecito concorrenziale riguardo alla ditta ed insegna “Stesicoro”, usate per contraddistinguere un albergo sito nella medesima piazza, ove si trova un omonimo affitta-camere di tipo “bed and breakfast“).
Tribunale Catania, 06/07/2004
Attività di bed and breakfast e violazione della clausola contrattuale
L’attività di “bed and breakfast” impiantata dal conduttore in violazione della clausola contrattuale che prevede la concessione dell’immobile ad uso esclusivamente abitativo ed – in ogni caso – senza alcuna autorizzazione del locatore, ha natura commerciale e comporta, pertanto, mutamento della destinazione d’uso, con grave alterazione del sinallagma contrattuale, a nulla rilevando che secondo la normativa regionale l’attività in questione risulti legittima sotto il profilo amministrativo. (Nella fattispecie il giudicante ha dichiarato la risoluzione di diritto del contratto, per avveramento della clausola risolutiva espressa).
Tribunale S.Remo, 26/04/2004
Bed and breakfast: l’attività rientra nel campo di applicazione dell’Iva?
L’attività di fornitura di “alloggio e prima colazione” (c.d. attività di “bed and breakfast”) rientra nel campo di applicazione dell’IVA, in quanto attività di impresa ai sensi dell’art. 55 del TUIR, quando non sia occasionale, ma presenti carattere di stagionalità, essendo organizzata, al pari di una struttura alberghiera, in modo sistematico con carattere di stabilità.
Comm. trib. reg., (Sicilia), 21/08/2017, n.3080
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All’inizio, quando ho sentito parlare dell’esistenza dei bed and breakfast ho pensato “chissà come sono tenuti, chissà se sono puliti”, ecc. Poi, ci sono andato con il mio compagno e devo dire che li ho trovati molto più ordinati di molti hotel, oltre che ben organizzati con navette varie per spostarsi da un posto all’altro senza la necessità di dover prendere l’auto…
Un giorno dovevo fare un concorso e tutti gli hotel erano stati prenotati da tempo. Io sinceramente avevo fatto domanda, ma per varie ragioni ero incerta se andare o meno. poi, ho deciso all’ultimo minuto, essendomi preparata, e sono andata. NOn avevo un appaggio familiare nella città, mi stavo spostando da sola. ma fra le varie opzioni di pernottamento che mi si erano presentate ho trovato questo bed and breakfast gestito da suore. Mi hanno salvata ahahhaha ovviamente, potete immaginare come era arredato. Era comodissimo e vicino alla postazione del concorso. Una comodità assurda
In questo periodo di pandemia, sicuramente molte attività come bed and breakfast ne hanno risentito. Ora, sta a chi deciderà di viaggiare dare una mano a questi lavoratori e spostarci in Italia piuttosto che andare fuori. Io andrò dai miei parenti al mare a trovarli, non mi fermerò fuori per quest’anno. Ma penso proprio che chi ha casa al mare si godrà i giorni di ferie lì in sicurezza e tranquillità
Non si fa mai di tutta l’erba un fascio, però devo essere sincero. Un giorno sono stato in un b&b ed ho trovato una scortesia e maleducazione incredibili. Se tu fai un certo lavoro, se tu sei a contatto con il pubblico, se tu metti a disposizione la tua struttura, devi saperti comportare e non trattare i clienti come se gli stessi facendo un piacere e fare lo sgorbutico per una piccola richiesta. Insomma, non è che il cliente ha sempre ragione, eh sono onesto, però se puoi andargli incontro cerca di farlo anche perché magari lui ci ritorna la prossima volta, altrimenti sceglie un altro tuo concorrente nella stessa zona.
Io per lavoro mi sposto spesso e trovo una grande comodità nel fermarmi presso i bed and breakfast. Visto che mi sposto spesso in una regione e devo andare in varie città mensilmente, ormai ho trovato i mie punti di riferimento e i vari gestori ormai mi conoscono e mi fanno anche un buon prezzo. Ormai, conoscono le mie abitudini e sanno che gli faccio anche una bella pubblicità di passaparola
Educazione, cortesia e pulizia. Per me sono fondamentali quando cerco un bed and breakfast o qualsiasi altra struttura in cui alloggiare quando viaggio. Leggo spesso le recensioni facendo attenzione che non si tratti di fake. E poi lascio anche la mia recensione così altri consumatori possono trarre vantaggio da una mia esperienza e valutare come faccio io se andare in un posto piuttosto che in un altro.
scusate, ma con questo Coronavirus ora per andare in albergo o nei bed and breakfast ci sono particolari misure a cui attenersi o che comunque devono mantenere i gestori di queste attività?
Le nuove norme approvate dal Governo e dalle Regioni mirano a garantire la sicurezza di chi ci lavora e di chi ci soggiorna. Le indicazioni contenute nel documento interessano le strutture ricettive alberghiere, complementari e alloggi in agriturismo. Nello specifico, sarà obbligatorio rispettare questi vincoli:
predisporre una adeguata informazione sulle misure di prevenzione, comprensibile anche per i clienti di altra nazionalità;
potrà essere rilevata la temperatura corporea, impedendo l’accesso in caso di temperatura superiore a 37,5°C;
garantire il rispetto del distanziamento interpersonale di almeno un metro in tutte le aree comuni e favorire la differenziazione dei percorsi all’interno delle strutture, con particolare attenzione alle zone di ingresso e uscita. Si suggerisce, a tal proposito, di affiggere dei cartelli informativi e/o di delimitare gli spazi (ad esempio, con adesivi da attaccare sul pavimento, palline, nastri segnapercorso, ecc.);
la postazione dedicata alla reception e alla cassa può essere dotata di barriere fisiche (es. schermi); in ogni caso, favorire modalità di pagamento elettroniche e gestione delle prenotazioni online, con sistemi automatizzati di check-in e check-out ove possibile;
l’addetto al servizio di ricevimento deve provvedere, alla fine di ogni turno di lavoro, alla pulizia del piano di lavoro e delle attrezzature utilizzate;
gli ospiti devono sempre indossare la mascherina, mentre il personale dipendente è tenuto all’utilizzo della mascherina sempre quando in presenza dei clienti e comunque in ogni circostanza in cui non sia possibile garantire la distanza interpersonale di almeno un metro;
garantire un’ampia disponibilità e accessibilità a sistemi per l’igiene delle mani con soluzioni idro-alcoliche in varie postazioni all’interno della struttura, promuovendone l’utilizzo frequente da parte dei clienti e del personale dipendente;
ogni oggetto fornito in uso dalla struttura all’ospite, dovrà essere disinfettato prima e dopo di ogni utilizzo;
l’utilizzo degli ascensori dev’essere tale da consentire il rispetto della distanza interpersonale, pur con la mascherina, prevedendo eventuali deroghe in caso di componenti dello stesso nucleo familiare/gruppo di viaggiatori;
garantire la frequente pulizia e disinfezione di tutti gli ambienti e locali, con particolare attenzione alle aree comuni e alle superfici toccate con maggiore frequenza (corrimano, interruttori della luce, pulsanti degli ascensori, maniglie di porte e finestre, ecc.).
Posso affittare un appartamento come bed and breakfast?Quali requisiti deve possedere l’appartamento affittato a b&b?
I requisiti e gli adempimenti necessari per adibire un appartamento a b&b differiscono a seconda della località in cui si trova l’immobile: occorre dunque far riferimento, in primo luogo, alla propria legge regionale.
Alcune disposizioni valide per tutte le attività si trovano all’interno del Codice del Turismo; ad ogni modo, tutte le regioni prevedono che gli immobili utilizzati per il b&b:
siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi prescritti per le abitazioni;
siano in regola con i requisiti igienico sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni;
rispettino i requisiti minimi previsti per le stanze (superficie minima rapportata ai posti letto);
consentano agli ospiti di accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti;
abbiano dei bagni con attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water, etc);
abbiano almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti, se viene superato un determinato numero di camere o posti letto.
Secondo quanto emerge dalle normative regionali, i requisiti minimi per aprire un b&b sono:
dimensione minima di 14 mq per ogni camera doppia;
dimensione minima di 8 mq per ogni camera singola;
conformità alle norme di edilizia, sicurezza e di igiene degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento;
residenza (o domicilio) del titolare del b&b presso la struttura (o nelle vicinanze);
offerta del servizio di prima colazione, ma senza manipolazione degli alimenti, a meno che non si possiedano le prescritte autorizzazioni igienico-sanitarie o la regione non preveda questa possibilità.
A seconda delle previsioni della normativa regionale, in ogni B&B sono consentite da 3 a 6 camere, con un massimo di posti letto che può andare da 6 a 20. Ad esempio, la Campania consente un massimo di 3 camere e 6 posti letto, mentre la Sicilia un massimo di 5 camere con 20 posti letto. Se si superano i requisiti dimensionali, l’attività di b&b è considerata esercitata in forma d’impresa: si parla, in questo caso, di affittacamere ed è necessaria l’apertura della partita Iva.
Quanti giorni all’anno può restare aperto l’appartamento affittato a b&b? Cosa devo fare per affittare l’appartamento come b&b?
L’esercizio dell’attività di B&B deve essere occasionale: il requisito dell’occasionalità è differente da regione a regione, anche se nella maggior parte dei casi è richiesto un periodo di chiusura di 90 giorni all’anno. È previsto anche il divieto di permanenza consecutiva degli ospiti, che può variare dai 30 giorni delle Marche ai 90 giorni consecutivi del Lazio. Chi non rispetta questi requisiti è obbligato all’apertura della partita Iva.
Una volta verificato il rispetto dei requisiti prescritti dalla propria legge regionale, bisogna chiedere al Suap (sportello unico attività produttive) del comune in cui è ubicato l’immobile la modulistica necessaria per presentare la Scia (segnalazione certificata d’inizio attività). Alla Scia è necessario allegare dei documenti, che variano da regione a regione (contratto di proprietà o di affitto dell’abitazione, polizza assicurazione responsabilità civile a favore dei clienti, planimetria della casa…).
Una volta presentata la Scia, il b&b può essere aperto immediatamente. Successivamente, è necessario avviare le pratiche, gestite dalle locali Aapit (aziende autonome provinciali per l’incremento del turismo) o dagli uffici turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza (bisogna comunicare i nominativi degli ospiti all’autorità di P.S. entro 24 ore dal loro arrivo, o, se la permanenza è minore di 24 ore, prima della loro partenza). In particolare, come previsto dalle nuove regole del decreto Sicurezza, entro le 24 ore successive all’arrivo, o immediatamente per soggiorni inferiori alle 24 ore, bisogna comunicare alla Polizia di Stato, compilando le cosiddette “schedine alloggiati”, le generalità degli ospiti, attraverso il sito «Alloggiati Web», lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive. Per l’operazione di invio delle “schedine alloggiati”, che è semplice e richiede pochi minuti, occorre però disporre di apposite credenziali: la procedura per ottenerle varia da provincia a provincia. Bisogna poi comunicare i prezzi praticati all’ente indicato dalla regione ed esporli all’interno della struttura.
I bed & breakfast come pure gli affittacamere o affitta appartamenti ecc. sono attività svolte nei riguardi di diversi clienti, non è quindi una semplice locazione fatta con una persona od una famiglia per diversi anni ma è una vera e propria attività economica commerciale e come tale il gestore assume la figura dell’imprenditore e la gestione diventa una attività economica commerciale che deve rispettare tutte le relative norme economiche commerciali a cominciare dal fatto di dover avere la partita IVA.
Questo devono pretendere e far rispettare i vari Comuni, le Regioni, la Guardia di Finanza, le agenzie delle entrate e le Commissioni Tributarie.
Grazie e cordiali saluti.
Rinaldin Franco