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Posso vendere la mia quota di casa ereditata

6 Maggio 2020 | Autore:

Il patrimonio del defunto, la sua destinazione, le disposizioni dei congiunti. Norme, accettazione, rifiuto e trasferimento dei beni in successione.

Un tuo lontano parente è passato a miglior vita, ma prima di morire ha redatto un testamento. Nelle sue ultime volontà nomina te e due tuoi cugini come eredi universali. Vi lascia in dono il suo piccolo appartamento, di modico valore, in una zona isolata della campagna toscana. Tu non sei interessato a trasferirti o a conservare la proprietà dell’immobile. Ti stai, dunque, chiedendo: “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.

La risposta al tuo quesito è sì: lo puoi fare. Tuttavia ci sono delle procedure ben definite da rispettare. Il nostro ordinamento, infatti, ha introdotto delle disposizioni dettagliate in materia ereditaria. Il suo obiettivo è quello di tutelare le persone più fragili da eventuali azioni poco corrette. Prendi ad esempio la condotta di un padre che si crea una nuova famiglia e decide di diseredare il figlio nato dalle prime nozze per lasciare tutti i suoi averi ai figli della compagna.

Affrontiamo, dunque, con attenzione la materia.

L’eredità e le sue caratteristiche

L’eredità è disciplinata dal codice civile all’interno di un libro (il secondo) dedicato soltanto alle successioni. Il legislatore del 1942 ha, infatti, preso in seria considerazione il fenomeno della morte e delle conseguenze che ne possono derivare sia sotto il profilo giuridico sia sul piano prettamente economico. Egli ha quindi indicato con accuratezza i tempi, i soggetti e le procedure coinvolte da tale avvenimento.

La ragione di tale attenzione è abbastanza evidente. Il defunto non ha più la possibilità di intervenire per modificare le sue volontà o per imporre il rispetto di quanto ha dichiarato prima di morire. È, dunque, il sistema giuridico che deve impegnarsi a tutelare i desideri di chi non c’è più.

Quando si subisce un lutto, accanto al dolore per la perdita di una persona cara, si sviluppano una serie di adempimenti burocratici ai quali occorre tenere fede. Pensa, ad esempio, all’obbligo di contattare il medico legale per certificare l’avvenuto decesso oppure al dovere di dare comunicazione della morte all’ufficio anagrafe del comune per la trascrizione nel relativo registro.

La scomparsa di un congiunto si accompagna altresì all’apertura della “successione”. In questo caso, infatti, gli eredi “succedono” al de cuius nella sua posizione patrimoniale. Si opera, in altre parole, un trasferimento di beni da un soggetto a un altro.

La successione si apre nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto. Tale procedura assume connotati diversi a seconda delle ultime disposizioni del deceduto. L’eredità, infatti, si devolve per legge o per testamento.

Successione testamentaria

Si parla di successione testamentaria quando il de cuius ha definito personalmente il destino dei suoi beni. In tal caso egli ha predisposto un documento all’interno del quale ha individuato i suoi eredi e ha ripartito tra di loro i suoi averi.

Il testamento, per essere valido, deve avere le seguenti caratteristiche:

  • deve essere scritto per intero (o quanto meno sottoscritto) direttamente dal testatore;
  • deve essere redatto quando il soggetto è nel pieno delle sue facoltà mentali: la capacità di intendere e di volere non deve, dunque, essere stata compromessa o limitata.

Tale procedura costituisce la regola generale di trasferimento del patrimonio. Infatti, il codice civile stabilisce che si fa luogo alla successione legittima soltanto quando manca in tutto o in parte un testamento. È questo, dunque, lo strumento prediletto dal sistema giuridico perchè permette di dare piena attuazione alle ultime volontà del defunto. Tuttavia, il potere del testatore non è illimitato, ma si scontra con i diritti riservati per legge ai cosiddetti legittimari.

Successione legittima

Il de cuius può decidere dei suoi beni soltanto per la quota di proprietà disponibile. Esiste, infatti, una porzione di patrimonio che è sottratto alla libera determinazione del defunto ed è riservata per legge ad alcune categorie di soggetti.

In tal caso si utilizzano i termini di quota legittima e di soggetti legittimari.

Se l’entità della prima varia a seconda della quantità e del valore dei beni presenti nell’asse ereditario, l’individuazione dei secondi è stata operata direttamente dal codice civile. Essi nell’ordine sono:

  1. coniuge;
  2. discendenti (prima di tutti i figli);
  3. ascendenti (quindi, i nonni);
  4. collaterali (pensa, ad esempio, ai fratelli e alle sorelle);
  5. gli altri parenti entro il sesto grado;
  6. lo Stato.

In presenza di tali persone, il testatore, anche se è l’unico proprietario dei beni che entrano in successione, deve rispettare i limiti previsti dal legislatore. Per individuare con esattezza la percentuale di averi liberi da vincoli può rivolgersi a un esperto della materia che predisponga una perizia tecnica (pensa, ad esempio, a un architetto o a un geometra). Tale accorgimento permette di prevenire i classici scontri tra eredi che, facendo leva sulla lesione dei propri diritti, rivendicano beni e possedimenti.

Accettazione dell’eredità

L’apertura della successione e la posizione di legittimario (o di soggetto chiamato nel testamento) non sono condizioni sufficienti per assumere a pieno titolo la qualità di erede.

È necessario operare un passaggio ulteriore. Infatti, l’eredità si acquista con l’accettazione. In altri termini, il chiamato all’eredità che si trova di fronte al complesso dei beni de cuius deve fare una precisa scelta di campo. Egli, infatti, può:

  • rifiutare l’eredità: questa ipotesi si verifica soprattutto in due casi, ossia quando l’asse ereditario è costituito solo o prevalentemente da debiti oppure quando, per ragioni personali, l’erede non vuole avere nulla a che fare con i beni del de cuius (pensa, ad esempio, al caso di due fratelli che hanno troncato i loro rapporti affettivi);
  • accettare l’eredità con beneficio di inventario: in questo caso si opera una netta distinzione tra il patrimonio del defunto e quello dell’erede, per cui tale soggetto risponde di eventuali debiti soltanto con i beni ereditati;
  • accettare l’eredità semplicemente: l’erede accetta la porzione di patrimonio a lui riservata senza apporre vincoli o condizioni.

La vendita dei beni ereditati

Per capire se è possibile disfarsi in tutto o in parte i beni ereditati, occorre soffermare l’attenzione sull’accettazione dell’eredità. Infatti, la possibilità di vendita è preclusa per chi ha deciso di rifiutare il patrimonio che gli era stato destinato in successione.

E’ questo, dunque, un primo dato di fatto. Abbiamo capito che per vendere la quota di casa che ti è stata lasciata in eredità dal tuo prozio devi prima di tutto assumere la qualità di erede.

Sul punto occorre fare una precisazione importante. L’accettazione può, infatti, avvenire in due modi diversi:

  • espressamente: il chiamato all’eredità assume il titolo di erede in un atto pubblico o in una scrittura privata;
  • tacitamente: il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone la volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede.

Ebbene, nessun problema si pone con riferimento alla prima ipotesi. In tal caso l’erede prima accetta il bene e dopo lo rivende.

Più complesso è, invece, il caso dell’accettazione tacita. Facciamo un esempio.

Giorgia è erede della nonna, ma decide di rifiutare la sua qualità perchè ci sono troppi debiti. L’unica cosa che le interessa è la macchina di famiglia. Decide allora di rivendere soltanto l’automobile che le spetta di diritto.

Che cosa accade in casi di questo genere?

Il codice civile esclude la possibilità di un’accettazione parziale dell’eredità. Di conseguenza quando si vende una porzione di beni dell’asse ereditario, si configura un’ipotesi di accettazione tacita dell’intero patrimonio. Nel nostro esempio, Giorgia con la sua vendita ha acquisito il titolo di erede e ha accettato anche i debiti della nonna. Lo stesso avviene quando si vende soltanto una quota della casa ereditata, ma si ha intenzione di rifiutare il resto degli averi del de cuius.

E se invece l’eredità è stata accettata con beneficio di inventario? In tale circostanza  si configura un’ipotesi del tutto peculiare di vendita perchè l’erede, per procedere in tal senso, deve chiedere l’autorizzazione all’autorità giudiziaria.


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