Diritto e Fisco | Articoli

Cosa sapere per comprare casa

9 Agosto 2020 | Autore:
Cosa sapere per comprare casa

Tutte le informazioni utili per chi si accinge ad acquistare un immobile, dai rapporti con l’agenzia immobiliare alla stipula del compromesso, dai documenti che è utile consultare alla scelta del notaio.

Da tempo, coltivi l’idea di acquistare una casa tutta tua. Hai preso visione di numerosi annunci immobiliari sui siti specializzati e alcuni di essi hanno destato il tuo interesse. Vorresti quindi prendere contatto con gli inserzionisti per visitare gli immobili e acquisire più informazioni. Pur essendo entusiasta all’idea di compiere questo passo, hai però paura di sbagliare qualcosa, vedendo trasformarsi quella che sembra una buona opportunità in un dispiacere. Non vuoi compiere passi sbagliati che potrebbero costarti denaro. Non preoccuparti, in questo articolo troverai cosa occorre sapere per comprare casa.

Conviene rivolgersi a un’agenzia immobiliare?

L’agente immobiliare [1] è un professionista iscritto alla Camera di commercio. Egli mette in contatto le persone interessate alla conclusione di una compravendita o di un affitto di un immobile.

Certamente rivolgerti a un agente può facilitarti nella ricerca della casa che desideri: a questo scopo, dovrai spiegargli di che dimensioni la cerchi, in che zona, con quali caratteristiche (ad esempio se ti interessa una villetta o piuttosto un appartamento in condominio). Particolare non trascurabile, dovrai dirgli quanto vuoi spendere.

L’agenzia immobiliare ha diritto al pagamento del compenso quando l’affare viene concluso; a questo scopo è sufficiente la stipula del contratto preliminare, di cui ti parlerò approfonditamente più avanti. L’onorario dell’agenzia è pari a una certa percentuale del prezzo dell’immobile ed è a carico di entrambe le parti. La percentuale varia secondo il luogo; in linea di massima, è più elevata nelle grandi città e comunque oscilla da un minimo del 2,3% a un massimo del 5%. Essa è indicata nel contratto che il cliente stipula con l’agenzia e comunque è possibile prendere visione, presso la Camera di Commercio, delle tariffe praticate dagli agenti immobiliari del luogo.

Come ti dicevo, il suddetto compenso è a carico delle parti, a meno che gli accordi non siano differenti. Esso non è dovuto se l’agente opera “in nero”, cioè se non è regolarmente iscritto alla Camera di commercio. Non è nemmeno dovuto se l’affare non si è concluso: non è sufficiente che l’agenzia abbia fatto incontrare le parti, nemmeno se questo ha comportato impegno e numerose visite all’immobile in vendita.

Il rapporto con l’agenzia ha una certa durata indicata nel contratto, dove sono pure precisate le modalità di rinnovo o di eventuale recesso anticipato. Precisamente:

  • può essere che alla scadenza il contratto si estingua. In tal caso, se vuoi rinnovare il tuo rapporto con l’agente perchè continui a cercare un immobile per te, devi stipulare un nuovo contratto;
  • può essere, invece, che il contratto alla scadenza si rinnovi automaticamente. In tal caso, se non vuoi che ciò avvenga, devi comunicare all’agenzia il tuo recesso tramite raccomandata a.r., entro un certo termine nello stesso contratto indicato.

Quali documenti è utile esaminare?

Se la casa ti piace e sembra fare al caso tuo, prima di prendere accordi con il venditore e di firmare qualsiasi impegno è opportuno che tu faccia alcune ricerche, consultando documenti specifici.

Ecco cosa devi fare:

  • chiedi al venditore di visionare il titolo di proprietà, per avere certezza che sia lui il proprietario dell’immobile e per sapere se su quest’ultimo gravano servitù in favore di terze persone (pensa a un vicino che ha diritto di passaggio sul terreno di una villa);
  • vai alla Conservatoria dei registri immobiliari e fai una ricerca utilizzando i dati anagrafici e il codice fiscale del venditore. La Conservatoria è un ufficio statale presso il quale vengono annotate tutte le vicende riguardanti gli immobili, come i trasferimenti di proprietà o l’esistenza di diritti da parte di terzi; è inoltre possibile sapere se sull’immobile vi sono ipoteche o pignoramenti in corso. A questo proposito, ti dirò più avanti come comportarti;
  • richiedi una planimetria catastale della casa che vuoi comprare. Essa riproduce l’immobile come dovrebbe essere; se vi sono modifiche o aggiunte probabilmente sono state realizzate abusivamente;
  • se l’immobile è abusivo in tutto o in parte, pretendi di sapere se è stata effettuata una sanatoria e prendi visione della relativa documentazione;
  • chiedi se l’impianto elettrico è a norma e visiona la relativa certificazione;
  • chiedi al venditore l’attestato di prestazione energetica (Ape). Si tratta di un certificato, redatto da un tecnico specializzato, dal quale risulta il livello di efficienza energetica della casa: più alto è questo livello, più la casa è dotata di impianti che garantiscono salubrità e utilizzo ottimale dell’energia;
  • chiedi al venditore una copia del regolamento di condominio: se non ne è in possesso rivolgiti all’amministratore. Si tratta di un documento che è utile leggere per venire a conoscenza di eventuali divieti vigenti all’interno dell’edificio (ad esempio riguardo allo svolgimento di specifiche attività); inoltre può anche verificarsi che alcune parti dello stabile, che sembrano comuni, in realtà siano di proprietà esclusiva di qualche condomino;
  • prendi un appuntamento con l’amministratore del condominio e richiedigli una dichiarazione scritta dalla quale risulti che il venditore è in regola con il pagamento delle varie spese condominiali. Se invece vi è un arretrato è bene che tu raggiunga con il venditore un accordo su chi debba pagarlo. Tale clausola dovrà essere inserita, a scanso di equivoci, nell’atto di vendita stipulato davanti al notaio.

Molte di queste notizie (ad esempio, la regolarità del titolo di proprietà del venditore, l’esistenza di abusi edilizi oppure di servitù, ipoteche o pignoramenti) vengono acquisite dal notaio prima di procedere alla stesura dell’atto di compravendita (detto anche rogito).

Io ti consiglio comunque di fare le tue ricerche in anticipo, per almeno tre buone ragioni:

  • se scopri l’esistenza di situazioni che rendono l’acquisto rischioso, puoi subito rinunciarvi evitando di perdere altro tempo;
  • se tu e il venditore avete intenzione di stipulare un contratto preliminare di vendita (detto anche compromesso), che ti vincola alla stipula dell’atto davanti al notaio, è bene che tu lo faccia ad occhi aperti. Più avanti ti darò alcuni suggerimenti a proposito del compromesso;
  • infine, se scopri qualche particolare che incide sul valore dell’immobile riducendolo (ad esempio un impianto elettrico non a norma), puoi cercare di trattare sul prezzo.

Se hai difficoltà nell’interpretare i documenti, puoi chiedere consiglio al notaio al quale ti rivolgerai per la stipula dell’atto di compravendita.

Come comportarsi se vi sono ipoteche o pignoramenti?

Poniamo che, tramite una ricerca presso la Conservatoria dei registri immobiliari, tu abbia scoperto l’esistenza di ipoteche o pignoramenti che gravano sull’immobile che vuoi acquistare. Come devi comportarti?

L’ipoteca è una garanzia che grava sull’immobile di una persona, in relazione a una somma di denaro che deve essere pagata da quest’ultima. Se il pagamento non avviene, il creditore può far vendere l’immobile e soddisfarsi sul ricavato della vendita, con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori. Essa può essere di tre tipi:

  • volontaria, quando il proprietario dell’immobile ha acconsentito volontariamente all’iscrizione dell’ipoteca. E’ il caso del mutuo stipulato per l’acquisto di una casa: l’acquirente chiede il denaro necessario in prestito a una banca e a garanzia del debito consente l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa stessa;
  • legale, prevista solo in alcuni casi specifici indicati dalla legge;
  • giudiziale. In questo caso un creditore ottiene da un giudice la condanna del debitore (tramite sentenza o decreto ingiuntivo) al pagamento della somma di denaro dovutagli. Sulla base di questo titolo egli può chiedere l’iscrizione di un’ipoteca su uno o più beni immobili del debitore, a garanzia del suo credito.

Se l’ipoteca è volontaria, evidentemente il venditore per acquistare la casa ha richiesto un mutuo che non ha ancora finito di pagare. Questa forma di ipoteca non presenta particolari problemi. Di solito le possibili soluzioni sono due:

  • il venditore estingue il mutuo prima della vendita e l’ipoteca viene cancellata;
  • oppure la vendita viene fatta con accollo di mutuo: in questo caso dal prezzo viene sottratto l’importo che ancora resta da pagare per l’estinzione del mutuo; al pagamento delle rate provvederà pertanto l’acquirente.

Se, invece, l’ipoteca è legale o giudiziale la situazione è più complessa: pertanto ti consiglio, in tal caso, di cercare un altro immobile il cui acquisto non comporti problemi.

Il pignoramento è una procedura, promossa davanti al tribunale da uno o più creditori, che ha lo scopo di vendere gli immobili del debitore per soddisfarsi sul ricavato. Se scopri che sulla casa che ti interessa è in corso un pignoramento, ti consiglio di lasciarla perdere.

Cosa è il compromesso?

Il contratto preliminare [2] è un accordo che obbliga le parti che lo stipulano a concludere un secondo contratto, detto definitivo. Un caso tipico è quello del contratto preliminare di vendita (detto compromesso): venditore e compratore si obbligano reciprocamente alla stipula dell’atto notarile di compravendita dell’immobile, entro una certa data che deve essere indicata.

Il compromesso deve essere stipulato in forma scritta, non necessariamente davanti al notaio. Spesso le agenzie immobiliari utilizzano, a questo scopo, dei moduli già predisposti.

Di solito, in occasione del compromesso, il compratore consegna al venditore una somma di denaro. E’ importante sapere come essa viene denominata nel contratto; infatti:

  • se si tratta di un acconto, la somma rappresenta un anticipo sul prezzo di vendita. Se l’atto dal notaio viene poi stipulato, il compratore versa al venditore la differenza; in caso contrario, il venditore gli restituirà l’acconto;
  • se si tratta di una caparra confirmatoria, la somma è data a garanzia della conclusione dell’atto definitivo di vendita. Se ciò avviene la caparra funge da acconto e il compratore deve versare la differenza. Se, al contrario, l’atto definitivo non viene stipulato, due sono le possibilità. Se la mancata stipula dipende dal compratore, egli perde la caparra che viene trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento, salvo che non dimostri di aver subito maggiori danni; se invece dipende dal venditore, egli deve versare al compratore una somma pari al doppio della caparra ricevuta.

Chi sceglie e paga il notaio?

Per legge il notaio è pagato dell’acquirente [3], salvo diversi accordi delle parti. Per questa ragione, anche se la legge non dice nulla al riguardo, la scelta del notaio per prassi spetta a chi compra. E’ perfettamente logico: se l’onorario grava sull’acquirente, è giusto che sia quest’ultimo a scegliere a chi rivolgersi, tenendo conto anche della convenienza.

Anche se il notaio viene scelto da una delle parti, si tratta di un pubblico ufficiale che, come tale, è assolutamente imparziale e non fa gli interessi nè del venditore nè dell’acquirente. A lui è possibile rivolgersi con fiducia prima della stipula dell’atto, per chiedere delucidazioni, chiarire ogni dubbio e in genere chiedere cosa sapere per comprare casa. Questa consulenza è  gratuita, anche se alla fine le parti non pervengono alla stipula del contratto di compravendita.

La somma che si versa al notaio alla stipula del rogito comprende, oltre all’onorario, alcune tasse che devono essere versate per gli adempimenti successivi (come la registrazione e la trascrizione dell’atto).

Attenzione: anche se il pagamento del notaio grava sul compratore, le parti sono responsabili in solido dell’adempimento [4]. In parole povere: se l’acquirente non paga, il notaio può rivolgersi al venditore, che sarà costretto a versargli quanto dovuto e successivamente potrà rivalersi sull’altra parte.


note

[1] Art. 1754 cod. civ.

[2] Art. 1351 cod. civ.

[3] Art. 1475 cod. civ.

[4] Art. 78 L. n. 89/1913.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube