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Frazionamento del mutuo fondiario: ultime sentenze

9 Novembre 2021
Frazionamento del mutuo fondiario: ultime sentenze

Atto unilaterale di rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca; frazionamento del mutuo fondiario gravante sull’intero immobile.

Rinnovazione di ipoteca e frazionamento del mutuo con alienazione dei lotti ai terzi

In tema di rinnovazione di ipoteca, la regola dell’art.20 del r.d. n. 646 del 1905 (disposizione abrogata dall’art.161 del d.lgs. n. 385 del 1993, ma applicabile, in forza della disciplina transitoria, ai procedimenti esecutivi in corso alla data della sua entrata in vigore), secondo la quale il creditore fondiario non può eseguire gli atti giudiziali, compresi quelli di rinnovazione delle ipoteche, nei confronti dell’originario debitore se i successori a titolo universale o particolare nel debito ipotecario provvedano alla notificazione “giudiziale” dell’atto di subentro nel possesso e godimento del fondo ipotecato, va estensivamente applicata all’ipotesi in cui, in seguito al frazionamento del mutuo con alienazione dei lotti a terzi e correlativo accollo del debito ipotecario, l’istituto mutuante sia intervenuto nella procedura espropriativa in cui sono stati riversati gli atti di assegnazione con accollo; ciò in quanto il predetto intervento dimostra la compiuta conoscenza dell’avvenuto subentro, realizzando una situazione giuridica equipollente, e non solo logicamente assimilabile, rispetto a quella prevista dalla norma eccezionale in questione, la quale trova fondamento nell’esigenza di porre un temperamento al principio di indifferenza delle vicende circolatorie rispetto all’istituto mutuante, allorché queste gli siano state ritualmente notiziate o ne abbia avuto equipollente conoscenza.

Cassazione civile sez. III, 31/05/2021, n.15087

Frazionamento del mutuo fondiario

Il frazionamento del mutuo fondiario costituisce una rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca e, dunque, è da qualificare alla stregua di atto unilaterale del creditore ipotecario, che non muta natura quand’anche a tale rinuncia sia stato fatto riferimento in eventuali accordi raggiunti dal concedente con il mutuatario o da quest’ultimo con i promissari acquirenti.

Ne consegue che il rifiuto opposto dalla banca, in quanto esercizio di un diritto del creditore ipotecario, non potrà integrare di per sé una condotta omissiva colposa, salvo che la rinuncia alla indivisibilità dell’ipoteca abbia costituito oggetto di assunzione di specifica obbligazione avente fonte in un titolo negoziale, ovvero la legge preveda espressamente detta rinuncia quale corrispondente obbligo dell’attribuzione di un diritto al frazionamento posto in capo a specifici soggetti legittimati a richiederlo.

Cassazione civile sez. III, 06/11/2020, n.24952

Rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca

Il frazionamento del mutuo fondiario costituisce una rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca, e dunque un atto unilaterale del creditore ipotecario, che non cessa d’essere tale anche se consacrato nel contesto degli accordi intercorsi con il mutuatario. Le norme che si sono succedute in materia, ampliando la platea dei soggetti legittimati a richiedere il frazionamento (l. n. 175/1991, TUB), non hanno tuttavia modificato la struttura del frazionamento medesimo, che resta un atto unilaterale e di carattere dichiarativo, anche se dovuto a richiesta dell’avente diritto e fermo restando il suo contenuto vincolato. In tutto ciò, il terzo acquirente è legato contrattualmente solo dall’atto da lui stipulato con il venditore, e non anche dal contratto di mutuo stipulato da quest’ultimo con il mutuante.

Ne deriva, sul piano della realtà giuridica, che la suddivisione del mutuo successivamente operata non può in nessun caso costituire la fonte di nuove obbligazioni per l’acquirente, ciò dovendo valere specificamente per i terzi acquirenti che non si siano già accollati una quota del mutuo – come nel caso di cui si tratta nel presente procedimento – (o se la siano accollata nella misura contrattata con il mutuatario venditore). Il problema dei rapporti del terzo acquirente con il mutuante si pone, invece, solo sul piano del vincolo reale – ipotecario – gravante sul bene acquistato. In mancanza d’altri titoli, dunque, la suddivisione del mutuo non può avere in nessun caso l’effetto di rendere il terzo acquirente debitore della banca per una quota di mutuo che non si sia accollato (o per una quota maggiore di quella che si è accollato).

Tribunale Livorno, 20/01/2020, n.58

Effetti della nullità del mutuo fondiario

La nullità del mutuo fondiario, per superamento del limite di finanziabilità, comporta la nullità del precetto notificato per inadempimento del mutuatario.

Tribunale Monza, 05/10/2018

I pagamenti parziali da parte dei debitori

Non costituiscono atti di riconoscimento del diritto da parte dei debitori, e non hanno quindi efficacia interruttiva, i pagamenti parziali da parte dei debitori, eccetto il caso in cui la debenza del credito per la residua parte non venga riconosciuta mediante dichiarazione espressa. Non costituisce frazionamento in distinti rapporti obbligatori la rateizzazione di un unico debito derivante da mutuo fondiario, pertanto non può ritenersi applicabile agli stessi il minor termine di prescrizione quadriennale.

Corte appello Palermo sez. II, 18/07/2017, n.1374

Diritti dell’acquirente di singola unità immobiliare

In tema di mutuo fondiario, ex artt. 38 e ss. del d.lgs. n. 385 del 1993, l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull’intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all’unità medesima, nonché il correlativo frazionamento, nei limiti di tale quota, dell’ipoteca predetta, ma non la cancellazione di questa’ultima, a tal fine occorrendo, invece, che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l’importo di tale quota, giacché, diversamente opinando, l’istituto di credito perderebbe la propria garanzia (parzialmente o totalmente, nel caso alienazione di tutte le unità immobiliari, senza accollo del finanziamento fondiario) pur senza essere stato soddisfatto.

Cassazione civile sez. VI, 19/01/2017, n.1367

Frazionamento del mutuo fondiario: il carattere dichiarativo

Il frazionamento del mutuo fondiario, in quanto atto unilaterale di rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca, avente carattere dichiarativo, non può costituire fonte di nuove obbligazioni per il terzo acquirente che non vi abbia partecipato, il quale rimane obbligato nei confronti del mutuante nei limiti in cui si è accollato il debito e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta. Ne consegue l’illegittimità della suddivisione che non abbia rispettato le quote di accollo pattuite dal mutuatario con i terzi acquirenti, aumentandone l’ammontare.

Tribunale Roma sez. X, 06/10/2014, n.19554

Aumento della quota di finanziamento a carico dei terzi acquirenti

Il frazionamento del mutuo fondiario, in quanto atto unilaterale di rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca, avente carattere dichiarativo, non può costituire fonte di nuove obbligazioni per il terzo acquirente che non vi abbia partecipato, il quale rimane obbligato nei confronti del mutuante nei limiti in cui si è accollato il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta. Ne consegue l’illegittimità della suddivisione che non abbia rispettato le quote di accollo pattuite dal mutuatario con i terzi acquirenti, aumentandone l’ammontare.

Cassazione civile sez. I, 20/03/2008, n.7453

Contratto con il mutuatario

Nella vigenza della disciplina normativa antecedente all’entrata in vigore del d.lg. n. 385 del 1993 (t.u. in materia bancaria e creditizia), il frazionamento del mutuo fondiario garantito da ipoteca era solo formalmente un contratto con il mutuatario perché esso, consistendo in una rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca, costituiva un diritto del creditore ipotecario, al quale solo quest’ultimo poteva rinunciare .

Cassazione civile sez. III, 11/01/2006, n.264

Patto di accollo del mutuo fondiario

L’indebito oggettivo si verifica o perché manca la causa originaria giustificativa del pagamento (“conditio indebiti sine causa”) o perché la causa originaria del rapporto originariamente esistente è poi venuta meno in virtù di eventi successivi che hanno posto nel nulla o reso inefficace il rapporto medesimo (“conditio ob causam finitam”).

(Nella specie gli acquirenti di un immobile avevano stipulato un patto di accollo del mutuo fondiario condizionato al frazionamento dello stesso, patto accettato dalla banca ricevendo i pagamenti di sei rate recanti specifica imputazione, ma poi disatteso dallo stesso istituto intraprendendo espropriazione immobiliare sull’intero fabbricato senza procedere al rimborso delle rate, nonostante la sopravvenuta mancanza di causa solvendi; la S.C., in applicazione del principio di cui sopra, ha cassato per difetto di motivazione la sentenza di merito che aveva respinto la domanda degli acquirenti volta alla restituzione delle somme indebitamente trattenute).

Cassazione civile sez. III, 01/07/2005, n.14084

Frazionamento del mutuo fondiario garantito da ipoteca

Poiché, contrariamente a quanto previsto dal d.lg n. 385 del 1993, secondo la disciplina previgente, il frazionamento del mutuo fondiario garantito da ipoteca costituisce una rinuncia facoltativa del creditore ipotecario all’indivisibilità dell’ipoteca, con la suddivisione del finanziamento e della garanzia ipotecaria nelle quote a carico degli acquirenti delle singole unità immobiliari, il terzo acquirente, non avendo al riguardo alcun diritto, non può pretendere il danno per il ritardo nel frazionamento.

Cassazione civile sez. I, 12/02/2003, n.2073

Contratto di finanziamento

Ai sensi dell’art. 161, comma 6, d.lg. 1 settembre 1993 n. 385 (t.u. delle leggi in materia bancaria e creditizia) i procedimenti esecutivi in corso alla entrata in vigore del decreto (1 gennaio 1994) restano regolati dalle norme anteriormente vigenti, tra le quali l’art. 20 del r.d. 16 luglio 1905 n. 646, che contiene un principio di indifferenza, nell’ordinamento particolare del credito fondiario, ai fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario, principio che opera esclusivamente sul piano processuale, poiché il successore è un soggetto estraneo al rapporto di debito dal quale nasce l’esecuzione, e consente, in caso di comunicazione semplice dell’acquisto all’istituto mutuante, a quest’ultimo di agire esecutivamente congiuntamente contro il debitore sostanziale e contro il successore, senza che il terzo acquirente dell’immobile ipotecato possa vantare alcun diritto contrario, nè alla suddivisione del mutuo, nè al correlato frazionamento dell’ipoteca, stante la sua estraneità al contratto di finanziamento.

Cassazione civile sez. III, 15/04/1997, n.3228

Rateizzazione dell’unico debito derivante da mutuo fondiario

La rateizzazione dell’unico debito derivante da mutuo fondiario in più versamenti periodici di un determinato importo non determina il frazionamento del debito stesso in distinti rapporti obbligatori, con la conseguenza che a tali versamenti, ed ai relativi interessi, non può trovare applicazione la disposizione dell’art. 2948 n. 4 c.c. sulla prescrizione quinquennale degli adempimenti periodici di singole obbligazioni autonome ed indipendenti.

Cassazione civile sez. III, 03/02/1994, n.1110

Pagamento delle rate scadute

Ove nel contratto di compravendita di una porzione di fabbricato non sia stato convenzionalmente incluso l’obbligo – per il venditore – di procedere al frazionamento del mutuo fondiario gravante sull’intero immobile, il successivo ritardo nel perfezionamento di tali operazioni non può essere addotto a sostegno di una richiesta di indennizzo da parte dell’acquirente, neppure nel caso in cui quest’ultimo sia stato perseguito dall’istituto mutuante per il pagamento delle rate scadute.

Tribunale Roma, 27/01/1987

Frazionamento di un mutuo fondiario gravante su un edificio

Il frazionamento di un mutuo fondiario gravante su un edificio e che l’acquirente di un appartamento si è accollato pro quota deve avvenire a cura del costruttore venditore.

Corte appello Napoli, 04/11/1980



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