Diritto e Fisco | Articoli

Infiltrazioni: chi è in affitto può chiedere i danni al condominio?

8 Maggio 2020
Infiltrazioni: chi è in affitto può chiedere i danni al condominio?

L’inquilino con un contratto di locazione può chiedere i danni direttamente al condominio nel caso di acqua che piove nell’appartamento?

Un nostro lettore ci descrive il proprio problema. Due anni fa, ha preso in affitto un appartamento all’interno del quale, di recente, sono apparse diverse macchie di umidità. Richiesto immediatamente l’intervento di un ingegnere, questi ha accertato che la causa delle infiltrazioni è probabilmente da imputare alla facciata del palazzo condominiale, ormai vecchia e non più in grado di isolare dalla pioggia. Così ha inoltrato una richiesta di risarcimento al condominio per ottenere l’eliminazione del danno e il ripristino dell’intonaco. 

L’amministratore però gli ha detto che, non essendo questi un “condomino” a tutti gli effetti, non avrebbe alcuna legittimazione a pretendere somme dal condominio. L’unico soggetto che potrebbe agire è solo il locatore, in quanto proprietario dell’immobile. È davvero così? In caso di infiltrazioni, chi è in affitto può chiedere i danni al condominio?

La questione è stata già affrontata dalla giurisprudenza. Ecco come è stata risolta.

Inquilino in affitto può chiedere i danni al condominio?

In termini giuridici, la qualità di condòmino spetta solo al proprietario dell’appartamento e, dunque, al locatore. Ciò però non esclude – a detta della Cassazione [1] – la possibilità per il conduttore di rivolgersi direttamente al condominio per ottenere il risarcimento del danno subito da una parte comune dell’edificio.

La Corte ha osservato che «qualora nell’immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore gode di un’autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno». 

Questo diritto gli viene riconosciuto innanzitutto dall’articolo 1585 del codice civile; questa norma, al secondo comma dispone che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore «dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio». 

C’è poi la generale previsione dell’articolo 2043 del codice civile in forza del quale chiunque causa un danno ingiusto ad altri deve risarcirlo, e ciò a prescindere dall’esigenza di qualsiasi preesistente rapporto giuridico tra le parti. 

Tale ultima norma è rafforzata dal successivo articolo 2051 codice civile che attribuisce una responsabilità oggettiva al proprietario di un bene, mobile o immobile che sia (nel nostro caso, il condominio) per i danni causati a terzi (nel nostro caso, l’inquilino).

Insomma, il codice civile lascia ben intendere che la legittimazione a chiedere il risarcimento spetta a prescindere da un diritto di proprietà ma dipende unicamente dal fatto di aver subito un danno (e, ovviamente, di essere in grado di dimostrarlo).

Dunque – spiega ancora la Corte di Cassazione – quando il danno causato all’appartamento in affitto dipende da una parte comune del palazzo, il condominio risponde in qualità di custode dei muri e dei servizi comuni: è nei suoi confronti che il conduttore dell’immobile può agire, sia per il risarcimento del danno, sia per fare in modo che il condominio elimini le cause, dato che «l’ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato né all’esistenza di un diritto» di proprietà.

Responsabilità condominio verso l’inquilino: sentenze

Stessa posizione è rinvenibile in un precedente del tribunale di Genova del 6 giugno 2017 secondo cui «l’art. 1585 del codice civile (v. Sopra) attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell’immobile (cosiddetta molestia di fatto); tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell’appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti» [2].

Insomma, non perché l’appartamento non sia di proprietà dell’inquilino questi non ha diritto a vivere in un luogo privo di infiltrazioni o macchie di umidità. Egli agirà, dunque, non a tutela dell’immobile – che non è suo – ma del suo diritto ad avere un’abitazione salubre e decorosa anche dal punto di vista estetico. 

Anche il tribunale di Napoli condivide il medesimo orientamento [3]: «Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile».  


note

[1] Cass. sent. n. 17881/2011 del 31.08.2011.

[2] Cass., 24.11.2005 n. 24805.

[3] Trib. Napoli, 17 aprile 2014.

Autore immagine: it.depositphotos.com


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube