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A chi spetta controllo caldaia

7 Agosto 2020 | Autore:
A chi spetta controllo caldaia

Le competenze sulle spese di manutenzione della caldaia di un’abitazione concessa in locazione.

Come proprietario della tua abitazione sei pienamente consapevole del fatto che la medesima richiede una costante manutenzione delle installazioni in essa esistenti. Ad esempio, devi provvedere alla riparazione di eventuali rotture dell’impianto idrico oppure sai bene quanto sia necessario controllare e revisionare la caldaia mediante la quale usufruisci dell’acqua calda e del riscaldamento. Una situazione diversa, invece, si verifica quando l’immobile è stato concesso in locazione, visto che, alla luce del contratto, gli obblighi e i doveri si dividono tra il locatore e il conduttore. In questo caso, a chi spetta il controllo della caldaia?

La domanda appena posta può farsela l’inquilino dell’appartamento in cui si è appena rotto il motore del predetto impianto oppure il conduttore che ha incertezza su chi debba pesare l’onere di effettuare i controlli periodici sulla caldaia. Gli stessi dubbi potrebbero assalire il proprietario dell’immobile, evidentemente non esperto della materia, il quale, avendo concesso in affitto la sua proprietà, non sa con certezza quali siano gli oneri che debbano gravare sull’affittuario.

Pertanto, ci si chiede: a chi spetta la manutenzione della caldaia? Quale tra il locatore e il conduttore è obbligato ad intervenire in caso di rottura dell’impianto? Chi deve pagare il controllo periodico o quello sui fumi della caldaia? Se sei interessato alle risposte, non devi far altro che leggere questo articolo.

Locazione: a chi spetta la manutenzione della caldaia?

A seguito di un contratto di locazione, la legge [1], in ciò supportata dalla pacifica opinione giurisprudenziale, stabilisce che le spese di piccola manutenzione sono a carico dell’inquilino. Ad esempio, se è necessario sostituire la guarnizione del rubinetto oppure riparare una presa elettrica un po’ difettosa, sarà il conduttore a provvedere a tale incombenza. Si tratta, pertanto, di un principio applicabile anche a proposito della manutenzione della caldaia dove, per ipotesi, la pulizia di un filtro non potrà che ricadere sotto la competenza dell’affittuario.

In conclusione, quest’ultimo, oltre a doversi accollare i costi corrispondenti ai consumi legati alla caldaia (acqua e combustibile), dovrà sempre preoccuparsi della cosiddetta manutenzione ordinaria dell’impianto, a differenza, invece, di quella straordinaria che sarà di pertinenza del proprietario dell’immobile.

Locazione: chi paga in caso di rottura della caldaia?

Dopo aver capito che la manutenzione ordinaria degli impianti presenti nell’abitazione concessa in locazione sono di competenza del conduttore, appare logico dedurre che quella straordinaria sia, invece, un’incombenza esclusiva del locatore. Si tratta di un effetto naturale, previsto dalla legge, in virtù del quale, in caso di rottura della caldaia e, nello specifico, di un componente della medesima (ad esempio, la pompa oppure il motore), dovrà, necessariamente intervenire il proprietario dell’immobile. Ricorda, però, che se il guasto è stato determinato dalla cattiva manutenzione ordinaria dell’impianto o da un uso non conforme, l’intervento sarà, inevitabilmente, imputato all’inquilino responsabile.

Se si rompe la caldaia, ovviamente, si tratta di una riparazione urgente che il conduttore, dopo aver avvisato il proprietario [2], avrà facoltà di far eseguire, anticipandone i costi. In tal caso, avrà diritto al rimborso delle spese affrontate. Tuttavia, a questo proposito, non dimenticare che, in assenza del descritto preavviso, l’inquilino potrebbe essere chiamato a risarcire al locatore il danno derivante dalla mancata comunicazione.

Locazione: chi paga il controllo della caldaia?

Devi sapere che la caldaia, presente nei nostri appartamenti, necessità di un controllo periodico nel rispetto di quanto è specificato dal produttore dell’impianto. In genere, ciò avviene ogni anno, solitamente allorquando ci si avvicina alla stagione più fredda. In realtà, questa regola di fatto potrebbe essere smentita dal libretto di istruzioni del modello, in virtù del quale potrebbe essere prevista la necessità di una manutenzione a cadenza biennale. Ad ogni modo, una revisione annuale dell’impianto non potrà, certamente, danneggiarlo. In tutti i casi si tratta di una spesa che è di competenza del conduttore.

Un altro controllo indispensabile della nostra caldaia è quello che riguarda i cosiddetti fumi e si tratta di una manutenzione che può essere eseguita non da chiunque, ma soltanto da un tecnico specializzato ed abilitato a rilasciare il cosiddetto bollino di manutenzione avvenuta. Essa è prevista obbligatoriamente a norma di legge [3]. In particolare, questa verifica va fatta:

  • ogni anno per impianti riforniti da combustibile liquido o solido con potenza superiore a 100 kilowattori;
  • ogni 2 anni per le caldaie alimentate a combustibile liquido o solido con potenza inferiore o uguale a 100 kilowattori oppure per quelle funzionanti a gas metano o GPL con potenza superiore a 100 kilowattori;
  • ogni 4 anni per impianti alimentati dal gas metano o dal GPL con potenza inferiore a uguale a 100kw;

Anche questa spesa, trattandosi di manutenzione ordinaria, deve essere imputata al conduttore/inquilino, essendo questi ad usufruire dell’impianto caldaia.


note

[1] Art. 1576 cod. civ.

[2] Art. 1577 cod. civ.

[3] Dpr 74/2013


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