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Facsimile autorizzazione condominiale per lavori

10 Agosto 2020
Facsimile autorizzazione condominiale per lavori

Lavori di ristrutturazione nella propria unità immobiliare: regole da osservare e fac simile per richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominale.

Sei proprietario di un appartamento facente parte di un condominio ed hai deciso di effettuare dei lavori di ristrutturazione. Hai intenzione di rinnovare il bagno e la cucina; stai valutando, inoltre, di installare delle tende da sole sul tuo balcone. Per realizzare le modifiche che hai in mente servirà del tempo, eseguire gli interventi causerà fastidiosi rumori all’interno del palazzo, gli operai dovranno accedere alle parti comuni e di certo utilizzeranno le scale o l’ascensore. Poiché vivi in un condominio, prima di dar inizio ai lavori all’interno della tua abitazione, ti domandi: è necessario chiedere un’autorizzazione al condominio? Oppure è sufficiente una comunicazione?

Spesso, accade, infatti, che nel momento in cui un condomino decide di effettuare dei lavori in casa, sorgano dubbi e contrasti, se non addirittura veri e propri giudizi aventi ad oggetto le autorizzazioni condominiali.

Per poter rispondere alle domande che ti stai ponendo e capire come comportarsi, occorre verificare innanzitutto cosa ha previsto il nostro legislatore in materia di opere effettuate all’interno di un condominio, per poi passare ad un fac simile di autorizzazione condominiale per lavori.

Lavori in casa: cosa prevede la legge?

Hai intenzione di eseguire dei lavori di ristrutturazione nel tuo appartamento: quali regole devi seguire?

La risposta è contenuta all’interno del nostro codice civile: il legislatore, infatti, vieta al condomino di eseguire, all’interno della propria unità immobiliare o in parti dell’edificio assegnategli in uso esclusivo (si pensi, ad esempio, al lastrico solare) opere che possano recare danno alle parti comuni o che possano causare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio [1].

La legge, dunque, individua qual è il limite da rispettare nel caso in cui si vogliano effettuare dei lavori in casa. Il condomino, pertanto, dovrà in primo luogo verificare quale impatto possano avere sull’edificio le opere che intende realizzare: egli, cioè, non dovrà guardare solamente alle parti comuni, ma all’edificio nel suo complesso, avendo cura che le opere in progetto non creino in generale pregiudizi o danni.

Ma dopo aver effettuato tale valutazione, devi chiedere l’autorizzazione al condominio? Ebbene, il legislatore non prevede che i lavori in casa siano soggetti ad autorizzazione del condominio: l’assemblea dei condomini, infatti, può decidere solo sulle parti comuni dell’edificio. Il codice civile parla, invece, solo di una comunicazione da inoltrare all’amministratore di condominio che dovrà poi riferire all’assemblea.

Anche la giurisprudenza ha affermato che, nell’ipotesi di esecuzione di lavori privati, “a fronte del dovere del condomino di dare preventiva comunicazione all’amministrazione, non è prevista, invece, alcuna autorizzazione o approvazione da parte dell’organo assembleare, trattandosi di opere eseguite su parti esclusive; quello che viene sanzito, pertanto, è solo un diritto – dovere di informazione [2].

La comunicazione dei lavori nell’unità immobiliare all’amministratore deve essere fatta in ogni caso: ciò sta a significare che qualunque intervento dev’essere oggetto di comunicazione.

Questo non significa, però, che i lavori debbano essere autorizzati dall’assemblea condominiale: significa soltanto che, nel caso in cui si dovessero arrecare danni o eccessivo disturbo, l’amministratore deve porre la questione in assemblea e far deliberare eventuali provvedimenti nei riguardi di chi ha causato danni o disturbo.

Lavori in casa e regolamento condominiale

Quanto detto nel paragrafo sopra è ciò che viene previsto dalle disposizioni legislative. Ma chi si accinge ad effettuare lavori all’interno della propria unità immobiliare deve porsi un’ulteriore domanda: il regolamento di condominio [3] può vietare i lavori in casa?

Le cose, infatti, potrebbero cambiare laddove gli interventi di ristrutturazione nel proprio appartamento siano soggetti a disposizioni contenute in un regolamento condominiale di natura contrattuale. Parliamo, cioè, del regolamento redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Attenzione: tale regolamento non va confuso con il cosiddetto “regolamento assembleare”, che, come suggerisce la parola stessa, è quello approvato in assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti. Il regolamento contrattuale, invece, viene accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro e richiede l’unanimità.

Il regolamento assembleare, in quanto votato a maggioranza, non può incidere sui diritti dei singoli sulle loro abitazioni; il regolamento contrattuale, invece, può imporre limitazioni anche ai diritti sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Ciò significa, in sostanza, che il regolamento contrattuale può sottoporre i lavori in casa da parte dei singoli condomini ad autorizzazioni da parte dell’assemblea.

Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che il regolamento di condominio avente natura contrattuale può legittimamente definire, ad esempio, il limite del decoro architettonico in maniera più rigorosa rispetto alla definizione del codice civile [4], estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione [5].

La realizzazione di un’opera da parte del condomino all’interno dell’unità immobiliare di quest’ultimo, ma che può intaccare il decoro architettonico così come inteso dal regolamento contrattuale (come ad esempio la chiusura di parte del balconeo l’installazione di tende da sole) pertanto, sarà soggetta a preventiva autorizzazione assembleare.

Come richiedere l’autorizzazione condominiale: il fac simile

In base a quanto abbiamo detto nei paragrafi precedenti, il condomino che deve effettuare lavori nella propria unità immobiliare non è tenuto a chiedere autorizzazione a meno che i lavori di ristrutturazione non abbiano ad oggetto le parti comuni del condominio o non vi siano divieti ulteriori rispetto a quelli stabiliti dal codice civile e contenuti nel regolamento condominiale di natura contrattuale.

Torniamo, adesso, al nostro esempio iniziale. Tra i diversi lavori che intendi realizzare nell’appartamento di tua proprietà ci sono interventi che potrebbero alterare il decoro architettonico dell’intero stabile (vale a dire l’installazione delle tende da sole). Il regolamento condominiale contrattuale, come accennato sopra, può disporre un espresso divieto di modificazione della facciata. La cosa migliore da fare prima di procedere all’installazione, allora, è chiedere l’assenso dell’assemblea.

Nell’apposito box qui sotto troverai un fac simile di richiesta di autorizzazione all’assemblea condominiale per l’avvio dei lavori privati in casa che potrai inviare con una Pec (ossia con posta elettronica certificata) o con raccomandata; in alternativa, potrà essere consegnata a mani o a mezzo posta.


Egr. sig. …

Amministratore del Condominio …

Via…

Il sottoscritto … cod. fisc. …, in qualità di proprietario dell’unità immobiliare sita all’interno del condominio … in via …, n. …, interno …, piano … città …, dovendo procedere, presso il suindicato appartamento, a lavori di ristrutturazione regolarmente denunciati in data … al comune di … protocollo n. …,

Comunica

ai sensi e per gli effetti dell’art. 1122 cod. civ. che intende eseguire i lavori di rifacimento/ristrutturazione di seguito dettagliatamente descritti:

Stante quanto previsto dal regolamento condominiale contrattuale al punto … dello stesso

Chiede

di essere autorizzato da questo condominio all’installazione di tende da sole sui balconi di proprietà esclusiva dello scrivente posti sul prospetto frontale dell’edificio.

Si resta a disposizione per ogni eventuale chiarimento

Luogo e data

Firma

note

[1] Art. 1122 cod. civ.

[2] Trib. Arezzo, sent. n. 915 del 3.10.2018.

[3] Art. 1138 cod. civ.

[4] Art. 1120 cod. civ.

[5] Cass. civ. sez. II n.10272 del 18.05.2016.


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